Trong bối cảnh bất động sản dự án, nghỉ dưỡng, đất nền đang đi xuống thì bất động sản công nghiệp được kỳ vọng tiếp tục là “điểm sáng” của thị trường.
Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 11 tháng, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký cấp mới, điều chỉnh đạt hơn 25 tỷ USD. Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm gần 80% tổng vốn đầu tư. Điều này cũng cho thấy, nhu cầu mở rộng hoặc chuyển nhà máy sản xuất vào Việt Nam tiếp tục tăng cao.
Số liệu mới nhất từ Bộ Xây dựng, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cả nước ở mức 90%, giá thuê tăng 5% theo quý. Một số loại hình mới như bất động sản công nghiệp may đo gồm nhà xưởng, nhà kho… còn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 95%, nâng vị thế cạnh tranh trực tiếp với các nước trong khu vực.
Đánh giá từ Colliers, bất động sản may đo hiện có nhiều lợi thế để phát triển như giá đất vẫn còn thấp so với khu vực, các nhà máy sản xuất đang ưu tiên một điểm đến ổn định thay vì đa dạng hoá sản xuất toàn cầu… Tuy nhiên, để bắt kịp cơ hội này trong thời gian sớm nhất, việc rút ngắn thời gian thủ tục, pháp lý từ phía khu công nghiệp là điểm cộng trong mắt khách thuê.
Bất động sản công nghiệp đang là điểm sáng của thị trường. Ảnh BBG.
Các chuyên gia nhận định, một trong những vấn đề được các doanh nghiệp, nhà đầu tư quan tâm khi đặt nhà máy hiện nay chính là cơ sở hạ tầng. Do đó, để đón đầu dòng vốn dịch chuyển, các địa phương, khu công nghiệp cần đẩy mạnh tính kết nối từ nhà máy sản xuất đến kho bãi hoặc khu vực cảng biển từ đó kéo giảm chi phí cho doanh nghiệp.
Chẳng hạn, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam nhận định trên VTV: “Các khu công nghiệp xung quanh TP HCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai… nếu hướng về cảng Cái Mép – Thị Vải thì chỉ có một đường độc đạo là đường bộ. Do vậy, nếu chúng ta cân nhắc tạo ra hành lang về đường sắt vận chuyển hàng hoá sẽ là lực đỡ rất lớn cho chi phí đầu vào các doanh nghiệp”.
Bất động sản khu công nghiệp vẫn thanh khoản tốt
Tại phiên tọa đàm VRES 2022 do Batdongsan.com.vn tổ chức, ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch công ty BĐS Thiên Khôi đưa ra những nhận định, dự báo về thị trường bất động sản năm 2023 dưới góc nhìn, quan điểm cá nhân.
Ông Dũng cho biết, hiện tại dòng tiền trong dân khá tốt, dù có nguồn lực kinh tế nhưng người dân không dám đầu tư, rót tiền vào bất động sản do chi phí vốn tăng cao, lãi suất ngân hàng tăng cao. Ngược lại đây cũng chính là cơ hội đầu tư cho những người có tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn.
Đối với việc nới lỏng room tín dụng, nhà nước cần điều tiết để có thể phân bổ cho nhiều ngành nghề. Với những lĩnh vực kinh doanh khác nhà nước sẽ cần hỗ trợ cho các doanh nghiệp đầu tư sản xuất để thúc đẩy phát triển kinh tế. Việc hỗ trợ này lại xuất hiện rào cản: các ngân hàng đang phân bổ vốn cho các doanh nghiệp bất động sản nhiều, nhưng doanh nghiệp đang mất thanh khoản nhất định gây ách tắc dòng vốn.
Hơn nữa các ngân hàng đang đẩy lãi suất lên trong đó có lãi suất tiền gửi để bổ sung khoản vốn ách tắc nên dù chính sách cởi mở thì các doanh nghiệp sản xuất cũng phải chịu lãi suất tăng cao. Ngoài ra độ trễ của chính sách cũng khiến sự phát triển kinh tế chắc chắn sẽ chậm lại do chi phí vốn tăng cao đồng nghĩa hoạt động kinh doanh của các cá nhân doanh nghiệp trong mảng đầu tư kinh doanh sản xuất cũng bị ảnh hưởng.
Với những khó khăn trên, ông Dũng dự báo bất động sản dự án vẫn tiếp tục đi xuống cho đến hết 2023 thậm chí giữa 2024, bất động sản vùng ven cũng tương tự. Tuy nhiên tốc độ giảm giá bất động sản vùng ven sẽ chậm lại nếu được hỗ trợ bởi thông tin quy hoạch, giải ngân đầu tư công thúc đẩy cơ sở hạ tầng… ngược lại cũng sẽ xuống mạnh như bất động sản dự án…
Ông Dũng cũng đưa ra một góc nhìn lạc quan về dòng tiền. Đó là thời gian qua, loại hình nhà đất ở vùng ven được bán rất mạnh. Những chủ sở hữu bất động sản khu vực này – người bán đầu tiên, khi đã bán được nhà đất với giá cao trong các đợt sốt sẽ có xu hướng mua nhà trong trung tâm, mở rộng kinh doanh, mua nhà cho con cái học hành trong thành phố… Nhóm nhà đầu tư này thường có thói quen mua chung cư, nhà phố nội thành ở phân khúc tầm trung giá rẻ, từ 3 tỷ đến dưới 12 tỷ.
Do đó, đây sẽ là những phân khúc vẫn có thanh khoản tốt trong thời gian tới. Đồng thời, những bất động sản cho thuê phục vụ nhu cầu ở, học hành, bất động sản cho thuê gần khu công nghiệp phục vụ nhu cầu của người lao động, công nhân cũng vẫn có thanh khoản tốt.