Không chỉ được đánh giá là điểm sáng hiếm hoi trên thị trường bất động sản trong năm 2022, giá thuê đất công nghiệp còn được dự báo tiếp tục tăng trong năm 2023.
Giá thuê đất công nghiệp tăng mạnh cuối năm 2022
Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield cho biết, trong quý cuối năm 2022, miền Bắc có ba khu công nghiệp (KCN) mới gia nhập thị trường, bổ sung thêm 528 ha, nâng tổng nguồn cung lên 14.100 ha. Miền Bắc tiếp tục thu hút đầu tư mới vào ngành điện tử, ví dụ Foxconn, Samsung, OPPO và các nhà cung cấp phụ trợ.
Giá chào thuê đạt 112 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 7% so với cùng kỳ năm 2021 do nhu cầu cao trong nửa đầu năm 2022 và công suất thuê giảm nhẹ 2 điểm % so với quý III/2022 do nguồn cung mới gia nhập. Tỷ lệ hấp thụ trong nửa cuối 2023 chậm lại do triển vọng kinh tế toàn cầu năm 2023 tiêu cực, cùng với việc năng lực thương lượng của khách thuê tăng nhẹ.
Cũng trong quý này, khu vực miền Bắc đón hơn 66.000 m2 nhà xưởng xây sẵn từ hai dự án tại Hải Phòng (U&Me Nam Cầu Kiền và Tường Viên Nam Đình Vũ p3) và 170.000 m2 nhà kho xây sẵn từ 7 dự án.
Đơn vị này dự báo, nhu cầu thuê đất công nghiệp trong nửa đầu năm 2023 tại khu vực miền Bắc dự kiến sẽ giảm do triển vọng kinh tế toàn cầu; nhưng vẫn được duy trì nhờ hưởng lợi từ dịch chuyển chuỗi cung ứng khỏi Trung Quốc
Giá thuê đất công nghiệp được dự báo sẽ tăng do chi phí đền bù tăng và quỹ đất còn lại hạn chế ở Hà Nội và các khu vực Hà Nội Mở rộng. Nhu cầu mạnh được dự báo ở Quảng Ninh và Hải Phòng do việc mở lại cửa khẩu của Trung Quốc và nâng công suất của các cảng ở Hải Phòng.
Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn trong năm 2023 dự báo tiếp tục dồi dào với 500.000 m2. Do đó, giá thuê dự kiến sẽ duy trì ổn định hoặc giảm nhẹ. Thị trường nhà kho xây sẵn sẽ chào đón khoảng 370.000 m2 nguồn cung mới vào năm 2023, chủ yếu từ các nhà phát triển tổ chức quốc tế tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên với giá thuê giảm nhẹ.
Còn tại khu vực miền Nam, theo khảo sát của Cushman & Wakefield, giá thuê đất công nghiệp tại khu vực miền Nam tiếp tục xu hướng tăng. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy KCN giảm do nguồn cung mới gia nhập thị trường và nhu cầu đối với loại hình kho xưởng xây sẵn có dấu hiệu chững lại.
Diện tích đất KCN cho thuê trong quý IV/2022 đạt 28.170 ha, tăng 1% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy đạt gần 81% ổn định so với quý trước và giảm 5 điểm % so với năm ngoái. Giá thuê trung bình đạt 159 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 3% so với quý trước và tăng10% so với năm 2021.
Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 4.820.000 m2 tăng 2% so với quý trước và 17% với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy đạt gần 80% giảm 6 điểm % so với quý trước và giảm 9 điểm % so với năm ngoái.
Thị trường kho xưởng xây sẵn ghi nhận hơn 300.000 m2 nguồn cung mới, chủ yếu tại các tỉnh Đồng Nai và Long An. Tỷ lệ lấp đầy các phân khúc công nghiệp hầu hết giảm do nguồn cung mới gia nhập, mặc dù tỷ lệ lấp đầy của phân khúc kho xưởng giảm mạnh do nhu cầu chững lại, đặc biệt trong các ngành hàng xuất khẩu.
Giá bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ còn tăng trong năm 2023.
Giai đoạn 2023 trở đi, đơn vị nghiên cứu này dự báo, khu vực miền Nam sẽ đón nhận nguồn cung kho xưởng dồi dào. Trong khi đó, nguồn cung đất công nghiệp sẽ trở nên hạn chế do thủ tục pháp lý kéo dài. Nguồn cung mới sẽ đặt áp lực lên giá thuê của kho xưởng, làm giá thuê tương lai có thể không đổi hoặc thậm chí giảm.
Trong bối cảnh giá đất tăng cao, nhà đầu tư sẽ hướng tới những vị trí có giá hấp dẫn hơn như Bình Phước, Bình Thuận, Cần Thơ. Trong tương lai, Cushman & Wakefield dự báo, nguồn cung đất công nghiệp miền Nam đạt khoảng 27.000 ha, nhà xưởng xây sẵn khoảng 4,1 triệu m2 và nhà kho xây sẵn khoảng 2,8 triệu m2.
Doanh nghiệp bất động sản công nghiệp tận dụng lợi thế thu hút vốn FDI
Theo Tổng cục Thống kê, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam năm 2022 ước đạt gần 22,4 tỷ USD, tăng 13,5% so với năm trước.
Đây là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất trong 5 năm qua và được đánh giá là tín hiệu tốt cho doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong nước năm 2023.
Tính đến ngày 20/12/2022, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam bao gồm: Vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài ước đạt gần 27,72 tỷ USD.
Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 19/21 ngành kinh tế quốc dân; trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư hơn 16,8 tỷ USD, chiếm 60,6% tổng vốn đầu tư đăng ký và tiếp đến là ngành kinh doanh bất động sản với tổng vốn đầu tư hơn 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1% tổng vốn đầu tư đăng ký.
Về số lượng dự án mới, các ngành bán buôn bán lẻ, công nghiệp chế biến chế tạo và hoạt động chuyên môn khoa học công nghệ thu hút được nhiều dự án nhất, chiếm lần lượt 30%, 25,1% và 16,3% tổng số dự án.
Theo Công ty Chứng khoán Ngân hàng VCB (VBCS), việc phát triển các đường vành đai 3 và 4 ở TP HCM và Hà Nội sẽ giúp kinh tế phát triển tại các tỉnh ven hai đô thị lớn; đồng thời tăng cường kết nối với trung tâm, dịch chuyển sản xuất ra ngoài khu vực trung tâm.