Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ ‘Góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)’, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) kiến nghị cho phép chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Luật Kinh doanh Bất động sản cần sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan thì bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện.
Theo ông Châu, trường hợp dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Trường hợp dự án chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì có 2 trường hợp xảy ra: Chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước nên chưa được cấp.
HoREA xin được phép chuyển nhượng dự án khi chưa nộp đủ thuế phí. Ảnh TP.
Luật Đầu tư 2020 đã quy định về ‘điều chỉnh dự án đầu tư’, cho phép nhà đầu tư có quyền điều chỉnh mục tiêu, sáp nhập các dự án hoặc chia tách một thành nhiều dự án…, kể cả trường hợp nhà đầu tư sau khi nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án có nhu cầu điều chỉnh, dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với nhà nước.
Theo HoREA, việc chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường thuộc quyền tự chủ sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2014, 2020.
Cũng theo HoREA, không đáng quan ngại việc cho phép chuyển nhượng dự án thông thoáng, một dự án có thể chuyển nhượng nhiều lần, doanh nghiệp ‘lợi dụng xí phần’ dự án rồi chuyển nhượng ‘kiếm chênh lệch giá, thu lợi bất chính’. Bởi trong nền kinh tế thị trường thì giá cả do các quy luật thị trường quyết định, không phải do ý chí chủ quan của doanh nghiệp và nhà nước có nhiều công cụ để kiểm soát, quản lý thị trường bất động sản.
Hơn nữa, khi chuyển nhượng dự án, một phần dự án, doanh nghiệp phải nộp thuế, khắc phục tình trạng ‘chuyển nhượng chui, nấp bóng’ dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần, thay đổi cổ đông, chuyển nhượng doanh nghiệp (thực chất là chuyển nhượng dự án) có thể làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.
HoREA cho biết pháp luật về đất đai quy định chủ đầu tư dự án chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Nghĩa vụ tài chính này chỉ thực hiện một lần. Bên nhận chuyển nhượng dự án thường là các tổ chức kinh tế có năng lực tài chính. Vì vậy, hoàn toàn có thể bổ sung quy định bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này và không có nguy cơ làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.
TP HCM kiến nghị 10 giải pháp tháo gỡ thị trường bất động sản
UBND TP HCM vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng kiến nghị 10 giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh:
Phân bổ nguồn vốn ngân sách thu được từ tiền sử dụng đất của các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại;
Giữa các luật chưa có sự đồng bộ, thậm chí chồng chéo dẫn đến tình trạng xung đột, không thống nhất trong công tác quản lý nhà nước. Việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cần được nghiên cứu đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất và tháo gỡ các điểm nghẽn khi các luật được ban hành;
Kiến nghị Thủ tướng xem xét gia hạn thời gian thực hiện Nghị quyết 11 ngày 30/1/2022 về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình từ năm 2023 đến năm 2025;
Hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp; cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết để tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở cho các đối tượng này;
Nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thuế phù hợp với thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm góp phần khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, động viên nguồn thu hợp lý;
Rà soát, sửa đổi các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm công khai, minh bạch, cạnh tranh và phù hợp với tình hình thực tế;
Tăng cường kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán, ngăn chặn đầu cơ, thao túng, thổi giá… kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ trái phiếu doanh nghiệp, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp;
Chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, cho vay đối với lĩnh vực, bảo đảm đúng quy định pháp luật; ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ;
Cho phép chủ đầu tư đã hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng đã có quyết định giao đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với toàn bộ dự án hoặc một phần dự án, đang thực hiện thủ tục cấp sổ hồng được phép chuyển nhượng dự án;
Sớm ban hành quy định về thuế suất giao dịch bất động sản và số lượng bất động sản sở hữu chịu thuế để tạo động lực cho người dân khai báo đúng giá tr
ị giao dịch, tăng nguồn thu từ giao dịch và đảm bảo hoạt động kinh doanh được minh bạch, lành mạnh.