Nhà ở xã hội được đánh giá là phân khúc có thể giải cứu thị trường bất động sản đang rơi cảnh trầm lắng. Mới đầu năm 2023, phân khúc này đã đón nhiều thông tin tích cực.
Chính phủ sẽ có chính sách thí điểm phát triển nhà ở xã hội
Sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” mới đây, Chính phủ cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất Quốc hội ban hành nghị quyết riêng về thí điểm một số chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, các chính sách đưa ra sẽ giải quyết các nút thắt về giao đất đầu tư xây dựng theo hướng giao đất không thu tiền sử dụng đất, chủ đầu tư được chuyển nhượng nhà ở xã hội gắn với chuyển quyền sử dụng đất.
UBND tỉnh sẽ chịu trách nhiệm bố trí, đảm bảo quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn. Chính quyền địa phương, Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại khu công nghiệp.
Việc chọn chủ đầu tư sẽ thông qua đấu thầu hoặc chấp nhận chủ trương đầu tư. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được chấp thuận chủ trương đầu tư nếu có quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, chương trình phát triển nhà ở xã hội của địa phương.
Chính phủ sẽ thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Ảnh BĐS.
Chủ đầu tư nhà ở xã hội sẽ được dành toàn bộ diện tích sàn khối của dự án để làm sàn dịch vụ – kinh doanh thương mại, dịch vụ công cộng (y tế, văn hoá, thể dục thể thao…), hạch toán riêng và được hưởng toàn bộ lợi nhuận từ diện tích này. Với phần diện tích làm nhà ở xã hội, chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức theo quy định tại Luật Nhà ở.
Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội lập phương án giá, trình cơ quan thẩm quyền thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê hoặc cho thuê mua. Trong đó, giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội tính toán trên cơ sở xác định đủ chi phí bảo trì nhà ở, chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, lãi vay (nếu có), các chi phí hợp lý của doanh nghiệp, lợi nhuận định mức theo quy định và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước.
Nhà ở xã hội chờ gói tín dụng
Bộ Xây dựng đang đề xuất Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 10% nhu cầu vốn trong giai đoạn 2022 – 2030 cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn (giống gói 30.000 tỷ đồng thực hiện từ 2013 – 2016).
Bộ Xây dựng sẽ chủ trì, phối hợp Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nghiên cứu triển khai gói này. Dự kiến khoảng 50% (55.000 tỷ đồng) dành cho chủ đầu tư vay ưu đãi, 50% còn lại sẽ dành cho người mua và thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay. Gói tín dụng 110.000 tỷ đồng nằm trong đề án tổng thể về phát triển nhà ở xã hội và sẽ được quyết định trong thời gian tới.
Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” ngày 17/2, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, Ngân hàng Nhà nước đã họp với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước và thống nhất dành một gói tín dụng cho lĩnh vực này trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5 – 2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.
Đồng thời, đại diện lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cũng cam kết, chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục dành nguồn vốn cho các dự án BĐS đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở; tiết kiệm chi phí hoạt động để cho vay với lãi suất thấp hơn.
Nhận định về các gói tín dụng cho nhà ở xã hội, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN (VARS), cho rằng cần khẩn trương triển khai nhanh các gói này vì BĐS là ngành kinh tế kéo theo nhiều lĩnh vực khác. Khi có công trình xây dựng sẽ tạo ra việc làm cho nhân công; thị trường có giao dịch sẽ dần thoát trầm lắng, người dân có nhu cầu ở thực được tiếp cận nhà ở…
Như vậy, gói tín dụng thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội vừa tạo động lực giúp thị trường “ấm” lên, vừa thúc đẩy an sinh xã hội.
Cùng quan điểm, chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng đánh giá, lúc này triển khai các gói tín dụng như gói 30.000 tỷ đồng như trước đây là hết sức cần thiết. Bởi thị trường BĐS năm 2012 cũng tương tự hiện nay, đóng băng không có giao dịch. Khi đó, Chính phủ “bơm” gói 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn với lãi suất ưu đãi 5% để xây dựng, mua nhà.
Thời điểm đó, nhiều doanh nghiệp đã xin chuyển hướng đầu tư từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Vốn bơm ra đã giúp phân khúc nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ “ấm” lên, từ đó lan tỏa ra các phân khúc khác và cả nền kinh tế. “Hiện nay thị trường cũng tương tự thời điểm năm 2012 nên nếu các gói này được duyệt thì rất tốt cho các DN, đặc biệt các DN đang muốn tập trung và phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà thương mại giá rẻ. Đó cũng là cơ hội để giúp thị trường BĐS hồi phục, góp phần tăng trưởng kinh tế”, ông Nguyễn Hoàng chia sẻ trên Báo Thanh niên.
Hiện nay người dân và cộng đồng DN đang đặc biệt quan tâm đến 2 gói tín dụng dành cho NƠXH là gói 110.000 tỷ đồng do Bộ Xây dựng đề xuất và gói 120.000 tỷ đồng được Ngân hàng Nhà nước thống nhất với các ngân hàng thương mại. Ảnh BĐS.
Cần tháo gỡ pháp lý
Trên trang Batdongsan.com.vn, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Hà Nội đã đưa ra những giải pháp cụ thể để thúc đẩy phân khúc phân khúc nhà ở xã hội. Theo bà Hằng, nguồn cung chỉ có thể được tháo gỡ và tăng trưởng khi đi cùng các giải pháp tổng thể, mang tính chiến lược và dài hạn.
Giải pháp thứ nhất là những vướng mắc về pháp lý cần được tháo gỡ. Khung pháp lý chưa được hoàn thiện là một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung thiếu hụt trầm trọng. Vào năm 2024, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, tình hình nguồn cung nhà giá rẻ có thể được cải thiện nhiều hơn khi khung pháp lý đã hoàn thiện hóa. Cốt lõi của vấn đề đối với dự án căn hộ vừa túi tiền là cần có cơ chế thúc đẩy, tháo gỡ riêng để chủ đầu tư có động lực làm.
Nếu thấy được lợi nhuận kỳ vọng phù hợp với chi phí đầu tư và công sức bỏ ra, chủ đầu tư sẽ tham gia vào thị trường. Chủ đầu tư cần đưa ra sản phẩm có tổng giá thành vừa túi tiền hơn, cần tính toán kỹ càng để có chi phí đầu ra phù hợp.
Một giải pháp quan trọng khác thúc đẩy nhà giá rẻ là cần linh hoạt trong giải pháp thanh toán. Hiện tại các kênh huy động vốn của chủ đầu tư đang rất thách thức: việc tiếp cận tín dụng khó khăn, lãi suất huy động cao. Cùng với đó, động thái chấn chỉnh thị trường trái phiếu khiến nguồn vốn huy động của doanh nghiệp đứt gãy.
Bà Hằng cho rằng bên cạnh cách thức truyền thống, các chủ đầu tư cần linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng để không phụ thuộc quá nhiều vào các kênh bên ngoài. Chủ đầu tư có thể đưa ra các phương pháp thanh toán linh hoạt. Ví dụ như những chính sách khuyến khích người mua đối với việc thanh toán nhanh, người mua có thể thanh toán đến 95% với tỷ lệ chiết khấu giảm giá từ chủ đầu tư. Đây gần như là một việc chung tay giúp thị trường phục hồi theo góc độ khắc phục những điểm chưa thể tốt ngay trong thời điểm hiện nay.
Ngoài ra, hợp tác với các doanh nghiệp nước ngoài cũng là một giải pháp có thể xem xét. Chủ đầu tư có thể cân nhắc các cơ hội hợp tác đầu tư với những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản đến từ Nhật Bản, Singapore hay Hàn Quốc…
Nhóm doanh nghiệp nước ngoài đều sẵn sàng hợp tác đầu tư trong điều kiện dự án có cơ sở pháp lý tốt. Kết hợp với các điều kiện pháp lý hoàn thiện, nguồn vốn nước ngoài đến từ các chủ đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài có thể mang đến những tín hiệu tích cực hơn cho thị trường nhà giá rẻ trong năm 2024 và 2025.
Theo số liệu báo cáo từ Bộ Xây dựng, chỉ tính riêng trong năm 2022, cả nước cấp phép mới thêm được 9 dự án với quy mô 5.526 căn hộ; 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Còn đối với dự án nhà ở công nhân, cả nước có thêm 2 dự án được cấp phép mới, quy mô 1.729 căn hộ; 1 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 4 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Trong khi đó, các địa phương cũng chưa thực sự quan tâm đến việc tạo lập quỹ đất cho phát triển NƠXH, khi hầu hết các dự án NƠXH đều nằm xa trung tâm nơi chưa được đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ… Dẫn đến nghịch lý là nhiều dự án NƠXH sau khi được xây dựng xong không bán được, phải nằm đắp chiếu. Đáng nói, việc các địa phương quy hoạch quá nhiều diện tích cho những dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự thiếu hụt quỹ đất để phát triển NƠXH.
Số liệu từ Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội cho biết, qua việc kiểm tra, giám sát từ 7 địa phương đã phát hiện ra hơn 1.700 dự án treo, tương đương 12.000ha đất bỏ hoang (khoảng 743 triệu mét vuông) đã chỉ rõ thực tại của vấn đề này.