Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Nghị định số 08 sẽ tác động rất tích cực và hiệu quả đến việc xử lý 119.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến hạn trong năm 2023. Tuy nhiên, hai vấn đề tiếp theo cần được quan tâm và xử lý là tín dụng và lãi suất.
(Ảnh minh họa: Hải Quân).
Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP vừa tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn, vừa xác định lộ trình xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững và trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa trung hạn, dài hạn quan trọng của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản.
Đây là căn cứ pháp luật để doanh nghiệp phát hành trái phiếu thực hiện đàm phán với nhà đầu tư trái phiếu (trái chủ). Nhất là nhà đầu tư cá nhân về kéo dài kỳ hạn của trái phiếu trong thời gian tối đa không quá 2 năm hoặc thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện, tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.
Nghị định cũng bảo vệ quyền lựa chọn của trái chủ thiểu số, kể cả trường hợp thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu đã được người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng số trái phiếu trở lên chấp thuận,…
Tuy nhiên, Nghị định này chỉ quy định ngưng hiệu lực thi hành đến hết ngày 31/12/2023 đối với ba quy định gồm: Xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt phát hành, kết quả xếp hạng tín nhiệm.
Do vậy, HoREA cho rằng, các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản phải rất nỗ lực để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm theo hướng phát triển các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, có tính thanh khoản cao như nhà ở giá vừa túi tiền, nhất là tích cực tham gia Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030.
Song song với đó là thực hiện khuyến mãi, tăng chiết khấu, giảm giá bán nhà theo phương châm chấp nhận bán lỗ để có dòng tiền, có thanh khoản trong tình hình rất khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay và để tồn tại trước rồi mới tìm cơ hội phát triển trở lại.
Theo HoREA, Nghị định này sẽ tác động rất tích cực và hiệu quả đến việc xử lý trái phiếu đến hạn trong năm 2023. Nhưng việc xử lý trái phiếu đến hạn phải được sự đồng thuận của các trái chủ với doanh nghiệp thông qua đàm phán thỏa thuận nên mất rất nhiều thời gian, mà hiện nay chỉ còn gần 9 tháng để thực hiện Nghị định số 08.
Do đó, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính và Thủ tướng Chính phủ xem xét cho phép sơ kết đánh giá kết quả thực hiện Nghị định vào khoảng đầu quý IV/2023 để tiếp tục xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, an toàn và bền vững trong năm 2024 và những năm tiếp theo.
Bên cạnh đó, HoREA cũng cho rằng, sau khi Nghị định số 08 quy định cơ chế xử lý trái phiếu doanh nghiệp được ban hành thì vấn đề cần được quan tâm xem xét tháo gỡ tiếp theo là việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng và giảm lãi suất cho vay về mức hợp lý cho doanh nghiệp và người dân.
Lãi suất cho vay vẫn cao
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối tháng 2, mặt bằng lãi suất trên thị trường đã ổn định và có xu hướng giảm.
Lãi suất cho vay bình quân phát sinh mới đã giảm khoảng 0,4%/năm (so với cuối năm 2022) và đã có 22 ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay bình quân, theo báo cáo của các ngân hàng.
Từ ngày 6/3, các ngân hàng thương mại đã đồng thuận giảm lãi suất tiền gửi. Trong đó, 4 ngân hàng quốc doanh (Agribank, Vietcombank, VietinBank và BIDV) đã giảm 0,2%/năm so với mức lãi suất niêm yết của từng ngân hàng tính từ ngày 27/2/2023 đối với nhóm kỳ hạn từ 6 đến 12 tháng.
Các ngân hàng cổ phần khác giảm 0,5%/năm so với mức lãi suất của từng ngân hàng tính từ ngày 27/2/2023 đối với nhóm kỳ hạn từ 6 đến 12 tháng.
NHNN cho rằng, việc đồng thuận giảm lãi suất tiền gửi sẽ giúp các ngân hàng giảm chi phí, qua đó có điều kiện để giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế, nhất là đối với các lĩnh vực ưu tiên.
Tuy nhiên, trên thực tế mặt bằng lãi suất huy động và cho vay có giảm so với thời điểm cuối năm 2022 nhưng vẫn ở mức cao so với nhu cầu thực tế của nền kinh tế.
Theo theo SSI Research, mức lãi suất cho vay đã cao hơn 3 – 3,5 điểm % so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng lãi suất cho vay trên thị trường cho doanh nghiệp sản xuất thông thường đang dao động ở mức 10-10,5%/năm cho kỳ hạn 6 tháng và 11-12%/năm cho kỳ hạn 12 tháng, trong khi lãi suất vay tiêu dùng đã được đẩy lên mức 14-16%/năm.
Liên quan đến tín dụng vào bất động sản, tính đến cuối năm 2022, dư nợ cho lĩnh vực này đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021. Trong cơ cấu này, trên 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở (chủ yếu là phân khúc giá trị cao), còn hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản (cho vay chủ đầu tư).
Tại Hội nghị toàn quốc về bất động sản do Thủ tướng chủ trì vừa qua cũng đã chỉ ra khó khăn của bất động sản hiện nay chủ yếu là vấn đề pháp lý (chiếm 70%). Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, nhiều dự án bất động sản đang gặp vướng mắc về mặt pháp lý. Khi chưa có đủ cơ sở pháp lý và xác định được giá đất, bản thân các dự án phải bảo đảm tính khả thi, chứng minh được khả năng trả nợ của doanh nghiệp.
Do đó, nếu những khó khăn pháp lý này được tháo gỡ, các tổ chức tín dụng mới có điều kiện thúc đẩy giải ngân tín dụng bất động sản, từ đó góp phần tăng tín dụng chung cho nền kinh tế.
Phía NHNN cũng cho biết đang triển khai đồng loạt các
Hội nghị Kết nối ngân hàng – doanh nghiệp ở các tỉnh, thành phố để làm rõ nguyên nhân doanh nghiệp không tiếp cận được vốn tín dụng, để từ đó phối hợp với các bộ, ngành, địa phương có các giải pháp tháo gỡ khó khăn.