Theo dự thảo nghị quyết tại hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì hôm 17/2, một trong những biện pháp được nêu ra là giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn. Tuy nhiên, doanh nghiệp, dự án bất động sản đó phải phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng…

Chính phủ cũng đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Giao Ngân hàng Nhà nước xem xét giãn nợ cho doanh nghiệp BĐS

Theo dự thảo Nghị quyết, Chính phủ yêu cầu Ngân hàng nhà nước Việt Nam rà soát việc cho vay tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản và có giải pháp phù hợp, hiệu quả góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, hiệu quả, bền vững theo tinh thần Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 của Thủ tướng Chính phủ.

Đồng thời, xem xét, đề xuất phương án tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho nền kinh tế trong năm 2023 và các năm tiếp theo; xem xét chỉ đạo, hướng dẫn giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn (doanh nghiệp, dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng…); chỉ đạo, hướng dẫn các tổ chức tín dụng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Dự thảo Nghị quyết cũng đề xuất Quốc hội dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 10% nhu cầu vốn của giai đoạn 2022-2030) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn (giống gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013-2016 trước đây).

Trong đó, dành khoảng 50% gói tín dụng, tương đương 55.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay ưu đãi. Khoảng 50% còn lại sẽ dành cho khách hàng cá nhân là người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nghiên cứu đề xuất và tổ chức triển khai thực hiện gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo, phối hợp, hướng dẫn các địa phương, các tổ chức tín dụng cho vay, giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật; ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại với giá phù hợp, khả thi của thị trường và các loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, an sinh xã hội có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ và phát triển.

Về Bộ Tài chính, dự thảo nêu rõ, cần rà soát, đánh giá kỹ lưỡng, cụ thể khả năng thanh toán, chi trả của các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong đó có nhóm doanh nghiệp bất động sản, nhất là các trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm 2022 và năm 2023.

Trường hợp có khó khăn, doanh nghiệp bất động sản đàm phán với nhà đầu tư để xem xét có các biện pháp hài hòa, hợp lý, hiệu quả để cơ cấu lại các khoản nợ trái phiếu, cơ cấu lại lãi suất, thời hạn thanh toán, các điều kiện chi trả, thanh toán, phù hợp với tình hình thực tế, theo tinh thần “lợi ích hài hòa, khó khăn chia sẻ” và theo đúng quy định pháp luật; nghiên cứu phương thức doanh nghiệp bất động sản đàm phán, hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản, bất động sản.

Bộ Tài chính cũng cần khẩn trương đánh giá, rà soát kỹ, đề xuất việc sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các văn bản pháp lý liên quan đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp; Tăng cường chỉ đạo, hướng dẫn việc chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp đảm bảo đúng quy định pháp luật, tạo điều kiện hỗ trợ cho các doanh nghiệp trong đó có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát hành và xử lý nợ trái phiếu; Kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá…

  

Văn phòng Chính phủ vừa có Công điện số 124 về việc tổ chức Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Thời gian diễn ra hội nghị từ 8-12h, ngày 14/2 theo hình thức trực tuyến.

Các thành phần tham dự hội nghị gồm: Bộ trưởng các Bộ Xây dựng, KH&ĐT, TN&MT, Tài chính, Công an, Tư pháp; Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; các Ủy ban Kinh tế, Pháp luật của Quốc hội; Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP HCM.

Về phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gồm: Tập đoàn Vingroup, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NOVA (Novaland), CTCP Hưng Thịnh Land, CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.INVEST), CTCP Đầu tư IMG, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – TNHH MTV (Becamex IDC Bình Dương).

Về phía chuyên gia gồm: TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia; ông Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế quốc dân; ông Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia.

Trước đó, cuối tháng 1/2023, Thủ tướng ký Chỉ thị số 03 yêu cầu NHNN rà soát, có biện pháp phù hợp tháo gỡ khó khăn về tín dụng bất động sản đối với cả doanh nghiệp bất động sản và người mua, thúc đẩy phát triển các dự án bất động sản hiệu quả, cơ cấu lại và phát triển thị trường bất động sản, xử lý nợ xấu, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân,…

Tại phiên họp thường kỳ ngày 2/2/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu các đơn vị liên quan tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, xác định đây là nút thắt cần giải quyết để tháo gỡ khó khăn cho nhiều lĩnh vực liên quan như trái phiếu doanh nghiệp. Thủ tướng cũng cho biết sẽ tổ chức cuộc họp về tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này ngay trong tháng 2.

Ngày  8/2 vừa qua, NHNN đã tổ chức Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Tham dự hội nghị có đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) và đại diện 20 doanh nghiệp bất động sản. Trong đó có CTCP Tập đoàn Vingroup, CTCP Tập đoàn Mặt Trời (Sun Group), CTCP đầu tư địa ốc Nova (Novaland), CTCP Him Lam, CTCP Tập đoàn Ecopark, CTCP Hưng Thịnh Land, CTCP Phát triển Công nghiệp BW (BWID),…

 

  

Chung tay tháo gỡ thị trường bất động sản

Ngày 8/11/2022, Chính Phủ và Bộ Xây dựng đã tổ chức cuộc họp với lãnh đạo các doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản để lắng nghe và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc.

Cuộc họp có sự tham gia của 19 Chủ tịch, Tổng Giám đốc Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phía Nam và tại đầu cầu Hà Nội có sự tham dự của khoảng 15 đại diện các doanh nghiệp.

Sau cuộc họp này, ngày 17/11, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành ký Quyết định 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Quyết định này được đánh giá làm tăng niềm tin cho người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư trên thị trường địa ốc.

Thủ tướng Chính phủ sau đó đã ký liên tiếp ba Công điện để chỉ đạo xử lý các vấn đề cấp bách. Đó là, Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 về thị trường trái phiếu doanh nghiệp; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.

Cuối tháng 1/2023, Thủ tướng ký Chỉ thị số 03 yêu cầu NHNN rà soát, có biện pháp phù hợp tháo gỡ khó khăn về tín dụng bất động sản đối với cả doanh nghiệp bất động sản và người mua, thúc đẩy phát triển các dự án bất động sản hiệu quả, cơ cấu lại và phát triển thị trường bất động sản, xử lý nợ xấu, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân,…

 

Tại phiên họp thường kỳ ngày 2/2/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu các đơn vị liên quan tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, xác định đây là nút thắt cần giải quyết để tháo gỡ khó khăn cho nhiều lĩnh vực liên quan như trái phiếu doanh nghiệp. Thủ tướng cũng cho biết sẽ tổ chức cuộc họp về tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này ngay trong tháng 2.

Về phía Ngân hàng nhà nước (NHNN), ngày 5/12/2022, nhà điều hành đã có quyết định điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 thêm khoảng 1,5 – 2% (tương đương khoảng 240.000 tỷ đồng) cho toàn hệ thống các tổ chức tín dụng.

Thông tin tại cuộc họp báo triển khai nhiệm vụ ngành ngân hàng 2023, Phó thống đốc Đào Minh Tú cho biết, thời gian tới sẽ có giải pháp về tín dụng giúp thị trường phát triển lành mạnh, ổn định.

“NHNN dự định sẽ có các diễn đàn về tín dụng bất động sản để làm rõ trách nhiệm của ngành ngân hàng, cơ quan quản lý bất động sản, doanh nghiệp triển khai dự án,… làm sao phát triển thị trường lành mạnh, ổn định, không để đóng băng”, ông nói.

Ngày 6/2/2023, NHNN đã tổ chức cuộc họp khẩn để nghe báo cáo về tình hình vốn cho thị trường bất động sản. Cuộc họp này nhằm ghi nhận ý kiến của các đơn vị liên quan để NHNN chuẩn bị cho Hội nghị trực tuyến về công tác tổ chức tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản sắp tới.

Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước, sáng 8/2, NHNN sẽ tổ chức Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tại trụ sở ở Hà Nội. Sự kiện này có sự tham gia của một số doanh nghiệp địa ốc.

Cơ hội phía trước của thị trường bất động sản

Đánh giá tích cực về thị trường bất động sản năm 2023, PGS.TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, ngành địa ốc đang đứng trước cơ hội của chu kỳ 10 năm.

Đây là thời điểm hàng loạt bộ luật liên quan tới thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở dự kiến sẽ được sửa đổi, thông qua và dần đi vào cuộc sống. Nhiều vấn đề vướng mắc kỳ vọng sẽ được giải quyết như tình trạng nhà siêu mỏng, phát triển hành lang công trình hạ tầng… hay nhiều vấn đề pháp lý liên quan tới nguồn cung thị trường.

Bài học tương tự đã từng diễn ra khi năm 2013, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua cùng một số luật liên quan tới bất động sản. Tác động đã thấy rõ ngay sau đó khi thị trường đang ở giai đoạn đáy năm 2012 nhanh chóng phục hồi và liên tục phát triển từ đó tới nay.

Theo PGS.TS. Trần Kim Chung, thời điểm này, cơ hội còn nằm ở luồng dịch chuyển vốn trên thế giới đang hướng tới những nước có kinh tế và xã hội ổn định như Việt Nam.

“Nguồn vốn thế giới tuân theo quy luật ở đâu tăng trưởng ổn định, kinh tế xã hội ổn định, đất nước con người muốn vươn lên thì vốn đến. Trong khi thế giới chao đảo, xung đột, lạm phát cao, tăng trưởng thấp thì nước ta ngược lại”, PGS.TS. Trần Kim Chung nhận định tại Hội thảo bất động sản mới đây.

Ngoài vốn ngoại, nhiều dòng tiền theo chuyên gia này cũng sẽ đổ vào thị trường bất động sản như lượng kiều hối ổn định, vốn tín dụng, trái phiếu hay nguồn vốn từ chính các doanh nghiệp đầu tư bất động sản khi khó khăn qua đi…

 

Nhìn nhận thị trường bất động sản,  TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia cho biết,  cơ hội đó đến từ việc kinh tế phục hồi khá (dự báo 6 – 6,5% năm 2023); quy hoạch được quan tâm; đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là 1 trong 3 đột phá chiến lược; đầu tư công được thúc đẩy; chiến lược phát triển nhà ở 2021 – 2030; pháp lý đã và đang được tháo gỡ về phát triển thị trường bất động sản…

Cùng với đó là tốc độ đô thị hóa tăng (từ 35% năm 2019 lên 37% năm 2021, kế hoạch tăng lên 45% năm 2025, 50% năm 2030); chuyển đổi số diễn ra mạnh mẽ; các quỹ REITs (quỹ tín thác đầu tư bất động sản) được thành lập; thị hiếu khách hàng thay đổi sau dịch Covid-19.

Đặc biệt, chương trình phục hồi, phát triển kinh tế – xã hội 2022 – 2023 với quy mô 350.000 tỷ đồng; đầu tư hạ tầng giao thông được chú trọng cũng là cơ hội tốt thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, cùng với cơ hội thì thách thức đối với thị trường bất động sản năm 2023 là nguồn cung còn khan hiếm, chưa dồi dào ngay; giá năng lượng, nguyên vật liệu tăng nhanh và còn ở mức cao; việc sửa đổi các luật liên quan (đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu giá tài sản công…) cũng sẽ có tác động nhất định đến thị trường bất động sản trong tương lai.

 

 

Hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phải được chuẩn bị, báo cáo Thủ tướng trước ngày 15/2.

Bất động sản là ngành đang đóng góp 11% GDP, có quan hệ mật thiết với nhiều ngành nghề, tạo ra nhiều việc làm. Tuy nhiên, thời gian qua, thị trường này gặp không ít khó khăn khi dòng vốn tín dụng bị siết lại, cung dư thừa so với nhu cầu và thị trường còn thiếu minh bạch… Những yếu tố này khiến giao dịch bất động sản giảm, nhiều dự án ngừng trệ không tiếp tục triển khai do đói vốn.

Thống kê mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, gần 40% doanh nghiệp địa ốc phá sản trong năm ngoái vì khó khăn dòng tiền, giá nguyên vật liệu leo thang.

Cuối năm ngoái, Chính phủ đã lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với sự tham gia của các bộ, ngành.

Cùng với bất động sản, Thủ tướng giao Bộ Tài chính rà soát, đánh giá kỹ lưỡng, cụ thể khả năng thanh toán, chi trả của các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm nay.

“Biện pháp xử lý phù hợp trên tinh thần ‘lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ’, bảo đảm tuyệt đối an toàn, an ninh thị trường tài chính, tiền tệ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư”, nghị quyết phiên họp Chính phủ nêu.

Dự thảo sửa đổi Nghị định số 65 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán ra quốc tế cần trình Chính phủ trước ngày 10/2.

Tại dự thảo sửa đổi, nhiều giải pháp được đưa ra “cứu” thị trường trái phiếu. Với loạt giải pháp này, giới chuyên gia kỳ vọng doanh nghiệp có thêm thời gian và nhiều lựa chọn hơn để cân đối dòng tiền, đảm bảo khả năng thanh toán cho trái chủ qua đó hạn chế khả năng vỡ nợ.

Loạt sai phạm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu bị cơ quan quản lý xử lý trong năm 2022 đã tác động không nhỏ tới tâm lý nhà đầu tư, thị trường.

Theo số liệu của Bộ Tài chính, đến cuối tháng 11, lượng trái phiếu phát hành giảm hơn 32% so với cùng kỳ 2021, đạt 331.800 tỷ đồng. Lượng lớn trái phiếu cũng được doanh nghiệp mua lại trước hạn, tăng 14% so với năm ngoái.

Với Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Chính phủ yêu cầu điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, kịp thời, hiệu quả, trong đó khuyến khích các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí để ổn định mặt bằng lãi suất, phấn đấu giảm lãi suất cho vay, bảo đảm thanh khoản và an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng.

NHNN đồng thời có chính sách điều hành tỷ giá phù hợp, phối hợp đồng bộ, chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách vĩ mô khác. Song song đó, Chính phủ nhấn mạnh tăng trưởng tín dụng phải được điều hành hợp lý, tập trung vốn vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và động lực tăng trưởng, kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Nghị quyết lần này của Chính phủ đánh giá tình hình kinh tế – xã hội tháng 1 tiếp tục chuyến biến tích cực, song hoạt động sản xuất kinh doanh, nhất là sản xuất công nghiệp, xuất nhập khẩu… bị ảnh hưởng do tình hình thế giới biến động nhanh, phức tạp, khó dự báo.

Thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, đặc biệt là về thanh khoản, dòng tiền, trái phiếu doanh nghiệp…

Dự báo khó khăn, thách thức thời gian tới sẽ nhiều hơn cơ hội, thuận lợi và ảnh hưởng lớn đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực, nhất là trong quý I và đầu năm, Chính phủ yêu cầu bộ trưởng, trưởng ngành, Chủ tịch UBND các tỉnh, TP thực hiện nhất quán mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế.

 

Đầu tháng 1, Thủ tướng Chính phủ đã ký Nghị quyết 01 về Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của năm 2023, trong đó có những định hướng, chủ trương để giải quyết vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản .

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và nhiều chuyên gia cho rằng, những chỉ đạo quyết liệt, kịp thời sẽ tạo ra những động lực thay đổi căn bản để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản trong năm 2023 này.

Từ cuối năm 2022, Chính phủ đã lập Tổ công tác giải quyết những vướng mắc trong thực hiện các dự án bất động sản. Bộ Xây dựng liên tục làm việc với các địa phương, doanh nghiệp để tìm ra các nút thắt lớn nhất hiện nay.

Trong đó, khó khăn do thủ tục pháp lý chồng chéo, hoặc chưa rõ ràng chiếm tới 70%. Theo sau là những khó khăn về vốn, lệch pha cung – cầu, thiếu nhà hợp túi tiền, giá nhà liên tục tăng cao… Đại diện Hiệp hội Bất động sản kỳ vọng sẽ có các giải pháp cụ thể để tháp gỡ dần các nút thắt.

 

Phát biểu tại hội thảo về bất động sản gần đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá: “Tôi cho rằng đây là một trong những việc rất khó mà tổ công tác nhận nhiệm vụ này. Chúng ta có nhiều bộ luật liên quan. Chúng tôi đã nhìn thấy hành động của các cơ quan, bộ, ngành rất quyết liệt. Trong quý I/2023 khả năng ra nhiều văn bản, nghị định mới có thể giải quyết được một phần”.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tài chính Tiền tệ Quốc gia cho biết, thời điểm quý II, III/2022, chuyên gia dự báo thị trường bất động sản sẽ hồi phục vào khoảng cuối năm. Tuy nhiên, từ tháng 10 vừa qua đã xuất hiện một vài vụ việc vi phạm khiến cho tâm lý, niềm tin nhà đầu tư và doanh nghiệp ảnh hưởng khá nặng nề. Đó là những biến số nằm ngoài tính toán, dự báo của tất cả các chuyên gia.

Đến thời điểm hiện nay, chuyên gia đánh giá thị trường sẽ có khả năng hồi phục trong năm 2023, cụ thể là giai đoạn quý III, IV của năm.

Theo ông Lực, trong những quý đầu của năm 2023, ngân hàng trung ương của các quốc gia sẽ vẫn tiếp tục tăng lãi suất. Dự đoán tình trạng này sẽ kéo dài ít nhất đến hết quý I, do đó áp lực của lãi suất, tỷ giá lên thị trường bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung sẽ còn kéo dài đến hết khoảng thời gian này.

Bên cạnh đó, còn có độ trễ nhất định giữa các khu vực trên thế giới. Khu vực châu Á, châu Âu có thể còn tăng lãi suất đến hết quý II/2023. “Chúng ta hy vọng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ điều hành cân bằng bài toán tỷ giá và lãi suất. Để ổn định được mặt bằng lãi suất cũng đã là một thành công”, theo TS. Cấn Văn Lực.

Các chuyên gia đưa ra dự báo, nếu các giải pháp tháo gỡ được đưa ra cụ thể, thị trường bất động sản có thể hồi phục trở lại từ quý III, quý IV năm nay.

Ngân hàng đang bơm 800.000 tỷ đồng vào bất động sản

Trong báo cáo về thị trường bất động sản năm 2022, Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến 31/12/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt xấp xỉ 800.000 tỷ đồng. Tại thời điểm cuối năm 2021, con số này xấp xỉ 700.000 tỷ đồng.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 180.743 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 22,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 41.815 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,3%. Dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 40.149 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,1%.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 32.660 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,1%. Dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 57.539 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,24%.

Dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 144.157 tỷ đồng, chiếm 18,16%. Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 85.199 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 10,7%.

Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 211.452 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 26,6% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Qua số liệu trên cho thấy dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn theo chiều hướng tăng.

Về nguồn vốn đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản, số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cả năm 2022 đã tăng thêm 1,85 tỷ USD, tăng hơn 70% so với cả năm 2021 và giữ vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI năm 2022 với tổng vốn đầu tư hơn 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1%, chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản lớn.

Hơn 119.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến hạn 

Kể từ quý II/2022, thị trường bất động sản trong nước chứng kiến nhiều biến động, đặc biệt là sau loạt sự kiện của các doanh nghiệp bất động sản liên quan đến trái phiếu, cổ phiếu; khó khăn chung nền kinh tế thế giới và động thái của Chính phủ nhằm chấn chỉnh hoạt động trên thị trường vốn.

Theo Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh chia sẻ tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam – VRES 2022, thách thức của thị trường trong giai đoạn này chủ yếu về nguồn vốn, giá bán bất động sản đã tăng quá cao, sự biến động của nhân sự khi thị trường gặp khó.

Bên cạnh đó, áp lực đáo hạn trái phiếu cũng gia tăng sức ép tài chính đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Theo VBMA, trong năm 2023 sẽ có khoảng 289.819 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn rơi vào khoảng hơn 119.000 tỷ đồng.

Tính riêng tháng 1/2023, tổng giá trị trái phiếu đến hạn là gần 17.500 tỷ đồng, tập trung chủ yếu ở nhóm bất động sản (10.500 tỷ đồng, chiếm 60% giá trị TPDN đến hạn) và nhóm xây dựng (5.900 tỷ đồng, chiếm 34% giá trị TPDN đến hạn).

Theo báo cáo mới đây của FiinRatings thì áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì ở mức đáng kể trong năm 2023 với hơn 119.000 tỷ và năm 2024 gần 112.000 tỷ đồng.

Chứng khoán VNDirect cho biết, tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đáo hạn năm 2023 vào khoảng 300.000 tỷ đồng (tăng 90% so với năm 2022), trong đó bất động sản và tài chính – ngân hàng lần lượt chiếm 30% và 40%.

Trong bối cảnh trên, các doanh nghiệp đã đưa ra nhiều giải pháp để giải bài toán tài chính như cắt giảm chi phí hay đa dạng hóa các kênh huy động vốn.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ vào tháng 11/2022, một số doanh nghiệp bất động sản đã thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO).

Nhiều doanh nghiệp cũng tinh giản bộ máy, giảm lực lượng lao động, có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động.

Mặt khác, các doanh nghiệp cũng tìm đến các kênh vốn khác. Đơn cử như An Gia vào tháng 11/2022 liên tục công bố các kế hoạch vay vốn ngoại, gồm vay ngắn hạn 10 triệu USD từ SCSB – OBB; vay tín dụng 10 triệu USD từ SCSB – Chi nhánh Đồng Nai; hay tăng giá trị tối đa khoản vay từ Hatra PTE Limited lên 18 triệu USD, thay vì 15 triệu USD như kế hoạch cũ.

Nam Long ‏‏trong giai đoạn cuối năm 2022 cũng nhận giải ngân 500 tỷ đồng còn lại từ International Finance Corporation (IFC, thuộc World Bank), hoàn tất khoản vay 1.000 tỷ đồng qua trái phiếu nhằm rót vốn cho giai đoạn 2 dự án Waterpoint tại Long An.

Ở diễn biến khác, theo HoREA, một số doanh nghiệp cũng vay vốn ngoài xã hội với lãi suất cao; bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu đến 40% giá hợp đồng.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng tìm kiếm phương thức mới để bán buôn, thu hút khách hàng, nhằm tạo dòng tiền mới trong bối cảnh tâm lý nhà đầu tư e ngại trước biến động thị trường.

Chứng khoán KB (KBSV) cho biết một số chủ đầu tư đã chiết khấu giá mua nhà cũng như đưa ra các phương thức thanh toán hấp dẫn để thu hút người mua nhà.

Hay Vinhomes cùng ông Phạm Nhật Vượng góp vốn thành lập CTCP Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI (viết tắt là VMI JSC) vốn điều lệ 18.000 tỷ đồng, nhằm phát triển thị trường thứ cấp cho các dự án bất động sản của Vinhomes.

Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp ôm hàng, dời lịch mở bán để chờ tín hiệu tốt hơn từ thị trường. Đơn cử như Hà Đô dời lịch giai đoạn 3 dự án Charm Villas sang quý II/2023, hay Đất Xanh dời lịch dự án Gem Riverside và Nam Long dời lịch các dự án Izumi City, Nam Long Cần Thơ và Paragon Đại Phước sang năm 2023, thay vì mở bán vào giai đoạn cuối năm 2022 như dự kiến.

Giảm sức ép trái phiếu đáo hạn

Ngoài áp lực tạo dòng tiền để duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh, các công ty cũng đối mặt với áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn sau đợt bùng nổ phát hành hồi 2020 – 2021.

FiinRatings kỳ vọng các biện pháp tái cấu trúc nợ sẽ được thực hiện sớm, nhất là các trái phiếu được phân phối thứ cấp đến nhà đầu tư cá nhân. Chứng khoán VNDirect cũng nhận định rủi ro về khả năng thanh toán cũng được tập trung ở một số lĩnh vực có tỷ lệ đòn bẩy cao và hay biến động theo chu kỳ như bất động sản.

Trong bối cảnh trên, nhiều doanh nghiệp (bao gồm nhóm bất động sản) đã mua lại trái phiếu trước hạn nhằm phần nào giảm bớt áp lực đáo hạn và tâm lý tiêu cực của thị trường.  Số liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho biết, trong 11 t
háng đầu năm 2022, các doanh nghiệp đã thực hiện mua lại 163.974 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, tăng 32% so với cùng kỳ năm 2021.

Đơn cử, Novaland cùng công ty con (Công ty TNHH Thành phố Aqua ) đã mua lại hơn 2.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn trong quý cuối năm vừa qua. Hay Hưng Thịnh Land cũng mới thông báo đã hoàn tất mua lại toàn bộ 4 triệu trái phiếu, tổng giá trị phát hành 400 tỷ đồng hồi đầu tháng 12/2022.

Một doanh nghiệp khác là CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã chi hơn 1.300 tỷ đồng tất toán nghĩa vụ trái phiếu và các khoản vay ngân hàng trong quý IV/2022, bao gồm trái phiếu lần 9-2021, một phần của lô trái phiếu lần 7-2021, khoản vay từ VietinBank và Tập đoàn Mirae Asset (Hàn Quốc).

Gần nhất ngày 17/1, Phát Đạt công bố tất toán 5 lô trái phiếu trước hạn với tổng giá trị 893,4 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, còn một số doanh nghiệp bất động sản khác mua lại trái phiếu trước hạn như CTCP Bất động sản Thế kỷ (CenGroup, mã: CRE), CTCP Kinh doanh bất động sản Thái Bình, CTCP Địa ốc Sacom…

Nhiều doanh nghiệp cũng dùng bất động sản để chuyển đổi trái phiếu, nhằm cơ cấu lại các khoản nợ. Trong đó có Tập đoàn Đất Xanh đã thông qua việc đăng ký tăng vốn điều lệ từ 6.092 tỷ đồng lên mức 6.117,8 tỷ đồng do phát hành thêm cổ phiếu để chuyển đổi trái phiếu.

Với phương án “hàng đổi hàng” này, theo FiinGroup, hoạt động này đã đạt kết quả tương đối khả quan sau một thời gian diễn ra trên thị trường.

Tuy nhiên, làn sóng mua lại trái phiếu trước hạn đã tạo ra những khó khăn rất lớn về dòng tiền cho các nhà phát hành, nhất là các doanh nghiệp có chất lượng tín dụng tốt và đang trong quá trình sử dụng vốn đó cho các kế hoạch mở rộng kinh doanh.

Song ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng Giám đốc FiinRatings cho rằng mặt tích cực của hoạt động này là góp phần giảm quy mô số dư trái phiếu đang lưu hành và qua đó giảm nhẹ những tác động của kênh trái phiếu lên sự ổn định của hệ thống tài chính.

Lối ra cho bài toán nguồn vốn năm 2023? 

Bước sang năm 2023, nhiều chuyên gia dự báo thị trường bất động sản có cơ hội hồi phục trong năm nay.

TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng, nhận định, một trong những thuận lợi của năm 2023 là Nhà nước đã kiểm soát và giải quyết được gốc rễ việc cung ứng vốn dưới chuẩn và đầu cơ của thị trường bất động sản, từng bước đưa thị trường này về sự thiết thực và ổn định. Lãi suất dự báo sẽ hạ nhiệt trong quý I và trở về ổn định vào cuối quý II/2023.

Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), TS. Nguyễn Văn Đính cũng đưa ra kịch bản, sang năm 2023, khi có room tín dụng mới, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi.

Để thích ứng, doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.

Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc kinh doanh miền Bắc, Batdongsan.com.vn chỉ ra, nhà đầu tư bất động sản đang có xu hướng tìm kiếm các sản phẩm tạo ra giá trị thực, thay vì các phân khúc mang tính mạo hiểm, rủi ro cao như trước đây. Chung cư và nhà phố được đánh giá là những phân khúc tạo ra nhiều giá trị thực hơn khi vừa ở được, vừa đầu tư được và có thể khai thác dòng tiền.

Bên cạnh đó, VARS dự báo, nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, bắt đầu từ cuối quý I, những dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới.

Lực cầu tốt ở nhiều phân khúc. Cầu cũ chưa được đáp ứng tiếp tục duy trì, lực cầu mới tăng tại các khu vực được đầu tư phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị. Lượng giao dịch và giá bán cũng được dự báo sẽ tăng trở lại, đóng góp vào triển vọng kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.

Nhờ lợi nhuận khởi sắc, lãi suất ổn định và cơ chế thị trường tốt hơn, chuyên gia VNDirect nhận định khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ phục hồi đáng kể trong nửa cuối năm 2023.

Các doanh nghiệp cũng đang mong chờ vào việc sửa đổi Nghị định 65 với hai điểm quan trọng: Giãn thời gian thực hiện trong vòng một năm quy định giảm thời gian phân phối trái phiếu và cho phép các trái phiếu đã phát hành trước đây được kéo dài kỳ hạn của trái phiếu.

Bên cạnh đó, Tổng Giám đốc FiinRatings cũng kỳ vọng cơ quan quản lý sớm ban hành các chính sách nhằm thúc đẩy trái phiếu xanh như một điểm sáng trong năm 2023. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, quy mô tín dụng xanh hiện ở mức rất thấp, chỉ 4% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống tại 30/6/2022.

“Chúng tôi kỳ vọng sẽ có một số doanh nghiệp đáp ứng tiêu chí và huy động thành công trái phiếu xanh trong năm 2023. Quy định mới này được chúng tôi kỳ vọng sẽ góp phần thúc đẩy không chỉ hoạt động phát hành trái phiếu xanh mà cả tín dụng xanh được cấp bởi các tổ chức tín dụng”, ông Nguyễn Quang Thuân cho biết.

Bất động sản nghỉ dưỡng sáng cửa sau khi Trung Quốc hủy bỏ “Zero-Covid”

Các hoạt động du lịch của Việt Nam đã chính thức mở cửa được gần một năm sau thời gian “đóng băng” vì dịch Covid-19.Theo thống kê từ Cục Hàng không Việt Nam, trong năm 2022 thị trường vận tải hàng không đạt 55 triệu lượt khách, tăng 3,7 lần so năm 2021.

Đáng chú ý, hàng không nội địa đã hồi phục và tăng trưởng trở lại, vượt qua cả thời điểm trước dịch. Lượng khách nội địa đạt 43,2 triệu khách, tăng 3,5 lần so năm 2021 và tăng 15,6% so năm 2019. 

Song lượng khách quốc tế chưa thực sự hồi phục, đạt 11 triệu khách, tăng 22 lần so năm 2021 và bằng 27% so năm 2019.

Tuy nhiên việc Chính quyền Trung Quốc mở cửa biên giới và dỡ bỏ hoàn toàn các biện pháp cách ly phòng dịch Covid-19 kể từ ngày 8/1/2023 vừa quađược xem là một tín hiệu tích cực với ngành nghỉ dưỡng. Bởi theo Savills, trước khi đại dịch xảy ra, Trung Quốc là thị trường khách du lịch lớn nhất thế giới, khi thực hiện hơn 150 triệu chuyến du lịch nước ngoài trong năm 2019.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cũng cho biết thị trường nghỉ dưỡng trong nước đang dần hoạt động sôi động trở lại. Một số khách sạn trong thành phố đã cải thiện công suất nhờ nhu cầu di chuyển và công tác của các khách du lịch và chuyên gia tới Việt Nam.

Các thị trường nghỉ dưỡng ven biển có tỷ lệ lấp đầy cao, đặc biệt là đối với phân khúc hạng sang. Thị trường phân hóa rõ rệt với sự chú trọng vào chất lượng hơn số lượng.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng cũng ghi nhận kết quả kinh doanh tăng trưởng so với cùng kỳ.

Đơn cử như CTCP Tập đoàn C.E.O (CEO Group, mã chứng khoán: CEO) ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất trong ba quý đầu năm hơn 1.052 tỷ đồng, cao gấp 2,6 lần cùng kỳ năm 2021, biên lợi nhuận gộp cũng tăng từ 0,3% lên gần 35,5%. Qua đó, CEO Group đạt lợi nhuận sau thuế hơn 111 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ gần 224 tỷ đồng.

Trước đó, tại kỳ Đại hội đồng cổ đông thường niên hồi tháng 4 đầu năm, đại diện công ty cũng cho biết dự kiến cơ cấu doanh thu trong năm nay, trong đó, dự án Khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City tại tỉnh Quảng Ninh chiếm 60%, dự án Phú Quốc chiếm 25% và các dự án còn lại là 15%.

Hay chủ Khu nghỉ dưỡng Six Senses Ninh Vân Bay tại Nha Trang, CTCP Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay (mã chứng khoán: NVT) cũng báo kết quả kinh doanh ba quý đầu năm tăng trưởng so với cùng kỳ. Theo công ty, kết quả này là nhờ sự phục hồi của các hoạt động du lịch trong nước.

Cụ thể, doanh thu thuần đạt 265,5 tỷ đồng, cao gấp 3,1 lần so với cùng kỳ, biên lợi nhuận gộp tăng từ 12,8% lên 53,1%. Lợi nhuận sau thuế qua đó đạt 20,6 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ 48,7 tỷ đồng.

Song, đối với triển vọng ngành bất động sản nghỉ dưỡng, Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương đánh giá ngành du lịch vẫn đang đứng trước một số hạn chế để có những bước tiến nổi bật.

Bên cạnh các vấn đề toàn cầu như lạm phát, căng thẳng chính trị, thị trường trong nước cũng đang đối mặt với vấn đề thừa nguồn cung và pháp lý.

Thêm vào đó, báo cáo DKRA cho biết động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung có sự hồi phục so với cùng kỳ năm trước nhưng mức tăng vẫn còn thấp so với giai đoạn năm 2019. Các chủ đầu tư có tâm lý thận trọng hơn trong việc chào bán sản phẩm. Sức cầu thị trường cũng ở mức thấp do động thái tăng cường kiểm soát tín dụng trong thời gian qua.

Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng khả năng sẽ vẫn hạn chế, chỉ các chủ đầu tư có đủ nguồn lực mới có khả năng phát triển dự án.

Bên cạnh đó, thanh khoản thị trường vẫn tiếp tục trầm lắng trong năm 2023. Mặc dù nhu cầu đầu tư BĐS nghỉ dưỡng cao nhưng thực tế, thị trường này vẫn sẽ chậm giao dịch vì vướng mắc pháp lý, dòng tiền khó và phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch.

Doanh nghiệp cho thuê mặt bằng bán lẻ trên đường đua mở rộng quỹ đất

Song song bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc bất động sản cho thuê bán lẻ cũng khởi sắc nhờ lượng khách đến trung tâm thương mại tăng và hoạt động kinh doanh của khách thuê tiếp tục phục hồi.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2022, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tăng so với năm 20
21, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng kinh doanh tại trung tâm thương mại và siêu thị lớn vượt mức 90%. Riêng trong quý IV/2022 nhiều nhà bán lẻ nước ngoài mở rộng thị trường và tăng quy mô cửa hàng tại Việt Nam, đơn cử như UNIQILO, MUJI…

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại Savills: “Trong vòng 2 năm tới, rất nhiều thương hiệu lớn sẽ tích cực gia nhập và mở rộng hoạt động kinh doanh tại Hà Nội và TP HCM. Khi tìm kiếm thuê mặt bằng, họ có xu hướng lựa chọn nhà phố tại các trục phố lớn hay trung tâm thương mại được vận hành bởi chủ đầu tư uy tín.”

Giá thuê mặt bằng bán lẻ theo nhu cầu hồi phục cũng tăng cao. Cuối năm 2022, giá thuê mặt bằng các trung tâm thương mại tại khu vực trung tâm Hà Nội là hơn 100 USD/m2/tháng; còn TP. HCM, giá thuê mặt bằng trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm khoảng 130 USD/m2/tháng. Dự kiến giá thuê sẽ tăng liên tục giữa bối cảnh diện tích mặt bằng hạn chế trong các trung tâm thương mại chất lượng, theo VARS.

Hưởng lợi từ xu hướng này, CTCP Vincom Retail (mã chứng khoán: VRE) ghi nhận tổng doanh thu thuần đạt 2.005 tỷ đồng trong quý III vừa qua, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, hoạt động cho thuê bất động sản đầu tư (kinh doanh trung tâm thương mại) ghi nhận doanh thu 1.837 tỷ đồng, cao gấp 2,5 lần so với quý III/2021 và gấp 1,02 lần so với quý III/2019 (trước khi dịch Covid-19 bùng phát).

Biên lợi nhuận gộp cũng tăng từ 16,6% cùng kỳ lên 51,8%. Qua đó, lợi nhuận sau thuế đạt 793 tỷ đồng, tăng gấp 32 lần cùng kỳ.

Lũy kế 9 tháng, Vincom Retail ghi nhận 5.224 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 15% và 1.944 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 63% so với cùng kỳ năm 2021.

Bên cạnh đó, trong năm 2022, Vincom Retail đã khai trương 3 trung tâm thương mại là Vinhomes Smart City và Vincom Plaza Mỹ Tho, Bạc Liêu với tỷ lệ lấp đầy 98%. Ban lãnh đạo công ty đặt mục tiêu khai trương 6 trung tâm thương mại mới trong năm 2023.

Không chỉ Vincom Retail, theo bà Trang Đỗ, Trưởng phòng Dịch vụ Bán lẻ Colliers Việt Nam, gần đây nhiều doanh nghiệp bán lẻ lớn đã gom quỹ đất ở khu vực đô thị mở rộng của Hà Nội, TP HCM và tại các thành phố khác. 

Cũng theo bà Trang, hai năm đại dịch được coi như giai đoạn R&D (nghiên cứu thị trường) và năm 2022 là thời điểm nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước ra kế hoạch mở rộng và bứt phá trong cuộc đua ngành bán lẻ.

Đơn cử, Emart thứ hai được khánh thành bên trong Thiso Mall tại Khu đô thị Sala, TP Thủ Đức, TP HCM, hay liên doanh giữa Lotte và IPPG ra mắt cửa hàng miễn thuế (Downtown Duty free) đầu tiên tại Đà Nẵng, Becamex Tokyu cũng vừa cất nóc trung tâm thương mại SORA Gardens SC tại Thành phố mới Bình Dương, với khách thuê chủ lực là Aeon.

Bất động sản 2022 khởi đầu “cực nóng”, khép lại “cực lạnh”

 

 Vốn ngoại vào thị trường bất động sản liên tục tăng từ đầu năm đến nay và được dự báo vượt qua đỉnh 2018 khi quy mô vốn đầu tư bình quân cho mỗi dự án đã cao hơn năm 2018.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, đánh giá đây là một điểm tích cực đối với thị trường bất động sản nhưng để thu hút dòng vốn này không phải đơn giản. Việt Nam phải giải quyết nhiều khó khăn như tạo niềm tin cho nhà đầu tư nước ngoài qua các cam kết của chính quyền trong việc bảo vệ các dự án đầu tư của họ.

Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/11, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 25,1 tỷ USD, giảm 5% so với cùng kỳ năm 2021.

 

 Kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng thứ hai về thu hút vốn FDI trong 11 tháng đầu năm với khoảng 4,19 tỷ USD, chiếm gần 17% tổng vốn FDI đăng ký và gấp 1,7 lần con số đạt được ở cùng kỳ năm ngoái.

Giá trị các thương vụ M&A bất động sản trong 9 tháng đầu năm đạt hơn 1,5 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm vừa qua, theo số liệu được công bố bởi Cushman & Wakefield. Điểm đến của dòng vốn ngoại tập trung vào phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn tại các thành phố trọng điểm như TP HCM, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai.

Các nhà đầu tư đến từ khu vực Châu Á, đặc biệt là Singapore đã có sự quan tâm lớn nhất đối với lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong năm vừa qua.

Trong tháng đầu tiên của năm 2022, thị trường văn phòng ghi nhận thương vụ CapitaLand Development – thành viên của Tập đoàn CapitaLand chuyển nhượng tòa nhà văn phòng hạng A Capital Place thuộc khu vực trung tâm Hà Nội với giá 550 triệu USD.

Giữa tháng 7, CapitaLand Development CLD công bố kế hoạch mua lại quỹ đất 8 ha tại TP Thủ Đức, dự kiến dự kiến thương vụ sẽ hoàn tất vào quý IV/2023.

Trước đó vào quý IV/2021, Becamex IDC đã công bố kế hoạch chuyển nhượng 7 lô đất có tổng diện tích 18,9 ha thuộc Khu đô thị mới, Khu Liên hợp Công nghiệp – Dịch vụ – Đô thị Bình Dương cho phía CapitaLand với tổng giá trị hợp đồng hơn 242 triệu USD. Công ty Chứng khoán VNDirect dự báo Becamex IDC có thể sẽ ghi nhận hơn 5.000 tỷ đồng doanh thu từ thương vụ chuyển nhượng này cho CapitaLand trong năm 2023.

Một đại diện khác đến từ Singapore là Keppel Land cũng ký thỏa thuận mua 49% cổ phần trong ba khu đất tại Hoài Đức, Hà Nội, thuộc sở hữu của CTCP Địa ốc Phú Long với tổng giá trị khoảng 119 triệu USD. Ở chiều ngược lại. Keppel Land công bố thoái vốn tại dự án nhà ở có diện tích 30ha ở TP HCM.

Bên cạnh đó, Gamuda Land cho biết doanh nghiệp đã tiến hành mua lại một khu đất có diện tích 5,6 ha tại thành phố mới Bình Dương với giá gần 54 triệu USD. Hay như Công ty Kinh doanh căn hộ dịch vụ The Ascott Limited đã chi 9,45 triệu USD mua lại 90% số cổ phần trong dự án căn hộ dịch vụ Somerset Central TD Hai Phong City (TP Hải Phòng) từ CTCP Đầu tư Thùy Dương, qua đó nắm quyền kiểm soát sự phát triển của tòa nhà có 132 căn hộ dịch vụ này.

Ngoài ra, thị trường còn chứng kiến nhiều thương vụ vốn ngoại “tiếp máu” cho các doanh nghiệp bất động sản như quỹ đầu tư Warburg Pincus đến từ Mỹ rót 250 triệu USD vào Novaland. Hay VinaCapital và Dragon Capital đầu tư 103 triệu USD vào Hưng Thịnh Land.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, phần lớn các giao dịch đã chốt đến từ những nhà đầu tư rất am hiểu về biến động, rủi ro và nhu cầu thị trường với mục đích tìm kiếm tỷ lệ sinh lời tốt hoặc mở rộng danh mục đầu tư trong khu vực.

“Các thương vụ đã được đàm phán trong thời gian gián đoạn do đại dịch COVID-19 đến năm 2022 đã đạt được thỏa thuận, qua đó thúc đẩy số lượng các thương vụ 9 tháng đầu năm tăng mạnh. Câu hỏi đặt ra là chúng ta nên hăm hở bước tiếp, hay chậm lại quan sát thêm?”, bà Trang Bùi đặt vấn đề.

Bước đi thận trọng

 

Từ tháng 10, thị trường bất động sản liên tục chịu những tác động tiêu cực từ hiệu ứng thông tin liên quan đến những bất ổn trên thị trường tài chính và bất động sản. Chuyên gia Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng điều này khiến các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các tổ chức tài chính và những doanh nghiệp mới tham gia thị trường sẽ có một chiến lược bảo thủ hơn.

Trước mắt, một số nhà đầu tư đã nhấn nút “tạm ngừng” để tái cấu trúc chiến lược đầu tư nhằm thích ứng với tình hình mới. Nhiều doanh nghiệp đã có nhiều năm đầu tư tại Vi
ệt Nam thì đang chờ tín hiệu tích cực hơn từ thị trường  trước khi ra quyết định đầu tư.

 

Theo chia sẻ của bà Khanh Nguyễn, Giám đốc Khối Phát triển Kinh doanh của Gamuda Land tại Diễn đàn M&A 2022: “2010 cũng là thời điểm khó khăn của thị trường bất động sản, nhưng Gamuda Land vẫn quyết định đầu tư vào Việt Nam. Lúc đó, những khu vực mà Gamuda Land chọn không quá cạnh tranh nhưng chúng tôi đã thành công với hướng đi đó.

Trong giai đoạn khó khăn này, doanh nghiệp vẫn cam kết đầu tư vào Việt Nam. Chúng tôi coi thời điểm này là giai đoạn điều chỉnh tiếp theo của thị trường. Chúng tôi đang mong đợi sự điều chỉnh về hành lang pháp lý vào năm 2023 để thị trường phát triển bền vững hơn”.

Tương tự, ông Trương An Dương, Tổng Giám đốc Khối bất động sản nhà ở, Công ty Frasers Property Vietnam, cho biết trong bối cảnh toàn cầu hay khu vực có nhiều trở ngại, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có sức hấp dẫn nhờ vị trí tốt và Frasers Property Vietnam sẽ tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Tuy nhiên, thị trường M&A bất động sản trong ngắn hạn rất khó xác định biến số bởi có những thứ chưa từng xảy ra như lạm phát.

Chờ đợi một thị trường lành mạnh hơn

Theo chuyên gia Cushman & Wakefield, bất động sản thường trải qua 4 giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới, có thể được mô tả như sau: Phục hồi, tăng trưởng, “sốt nóng” và suy thoái. Dường như Việt Nam những năm qua đã có sự tăng trưởng sốt nóng và đang có dấu hiệu chậm lại. Nhưng cũng có thể nói rằng thị trường bất động sản đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Nhìn lại giai đoạn tương tự trong chu kỳ trước vào khoảng tháng 3/2008, trước áp lực tăng trưởng quá nóng của thị trường trong năm 2007 và sự ảnh hưởng của suy thoái kinh tế tài chính toàn cầu, thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ suy thoái và vốn FDI đầu tư vào bất động sản cũng đóng băng.

Dòng vốn này bắt đầu hồi phục trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014. Và kể từ đó, người mua đã được tiếp cận mức tín dụng hợp lý hơn, tỷ lệ lạm phát thấp và tốc độ tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam trong số những nền kinh tế phát triển nhanh nhất tại khu vực ASEAN.

 

“Bất động sản mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. Nếu nắm bắt được chu kỳ thị trường sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Giống như sự lặp đi lặp lại của các mùa, bất động sản sẽ dịch chuyển theo những biểu đồ mà nhà đầu tư có thể quan sát và dự đoán.

Tuy nhiên, chu kỳ bất động sản thường không ổn định, chịu ảnh hưởng bởi kinh tế vĩ mô trong nước và thế giới. Chính vì vậy, thị trường bất động sản chuyển động theo tốc độ riêng và đây chính là thách thức thực sự đối với các nhà đầu tư,” bà Trang Bùi nhận định.

32 năm qua, Việt Nam đã trải qua 4 chu kỳ phát triển thị trường. Đa số các chuyên gia đều cho rằng thị trường bất động sản sẽ cần sự  điều tiết chính sách bất động sản từ chính phủ qua đó tạo nền tảng phát triển bền vững trong giai đoạn tiếp theo.

Cushman & Wakefield kỳ vọng thị trường đang xuất hiện nhiều cơ sở mới để tin tưởng rằng dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện từ cuối năm 2022, nhờ một loạt điều chỉnh chính sách quản lý nhà nước có liên quan.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng khi nguồn tín dụng bị thắt chặt, việc kêu gọi vốn thông qua hình thức M&A vẫn được các nhà đầu tư hướng đến. Đây là cơ hội cho các doanh nghiệp liên kết nhiều nguồn lực tài chính khác nhau, qua đó giúp doanh nghiệp cải thiện năng lực phát triển dự án và thu hút nguồn khách hàng mới do các nhà đầu tư nước ngoài đem lại.

Các chuyên gia lưu ý thêm, để có thêm nhiều hoạt động M&A diễn ra trên thị trường, Việt Nam sẽ cần đạt mức độ minh bạch cao hơn, quy hoạch đô thị bài bản cũng như khung pháp lý vững vàng hơn nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài.