Theo khảo sát từ Batdongsan.com.vn, phía Tây Hà Nội – một trong những khu vực tập trung nguồn cung thấp tầng lớn đang trải qua giai đoạn khá trầm. Biệt thự, liền kề, shophouse khu vực này từng liên tiếp chứng kiến sự đi lên về giá trong nhiều quý liên tiếp thì đà giảm giá đã kéo dài 3 quý gần đây.

Đầu năm 2022, những căn biệt thự có vị trí đẹp được chào bán với mức giá 150-160 triệu đồng/m2 thì nay giá chào bán dao động 130-140 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số vị trí từng được rao bán 100-110 triệu đồng/m2 thì nay giá chào bán giảm về mức 95-100 triệu đồng/m2.

Nhiều căn cũng đã cắt lỗ, từ mức giá 110-130 triệu đồng/m2 với những căn đường trục chính 33m, thì giá rao bán hiện chỉ còn khoảng 85-90 triệu đồng/m2. Một số căn liền kề giá cũng giảm từ 70-80 triệu đồng/m2 xuống 64-72 triệu đồng/m2.

Trên địa bàn Thạch Thất, giá nhiều căn cũng giảm, từ mức giá 33-35 tỷ đồng/căn khi thị trường sôi động, hiện giá rao chỉ là 29-32 tỷ đồng/căn. Có căn biệt thự chủ nhà chào giá năm ngoái ngoài 20 tỷ đồng/căn thì nay giá bán chỉ còn 17,5 tỷ đồng/căn.

Một số căn từ mức giá ngoài 30 tỷ đồng/căn, hiện giá chào bán chỉ khoảng 27-28 tỷ đồng/căn. Một số căn từ mức giá 22-23 tỷ đồng/căn thì nay có chủ nhà sẵn sàng bán 18-19 tỷ đồng/căn…

Nhìn nhận về thị trường thấp tầng Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Savills Hà Nội cho biết giá biệt thự và liền kề đã có xu hướng giảm từ quý IV năm 2022. Tuy nhiên xu hướng giảm chưa mạnh, nhìn chung mặt bằng giá chung của nhà liền thổ tại Hà Nội vẫn neo ở mức cao. Cụ thể, giá từ 10 đến 30 tỷ chiếm đến 55% tỷ trọng, mức giá trên 30 tỷ cũng chiếm đến 20% tỷ trọng, và dưới 10 tỷ cũng chiếm khoảng 22% tỷ trọng.

Theo bà Hằng, dù giá giảm nhưng mặt bằng chung là giá vẫn cao khiến thanh khoản khó khăn. Nhằm thúc đẩy thanh khoản, nhiều chủ đầu tư tính đến việc M&A (mua bán – sáp nhập) dự án. Họ bắt đầu có phương án tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng dự án. Do đó, thời gian qua, hoạt động mua bán và sáp nhập diễn ra rất nhộn nhịp.

Thực tế này là một trong những phương án giúp thanh lọc thị trường. Việc thanh lọc sẽ giúp cho thị trường có những chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm, có tiềm lực tài chính, khắc phục được những vấn đề hiện hữu, ví dụ như tung những sản phẩm không phù hợp ra thị trường, giá được đưa ra lên cao nhưng sản phẩm thì lại không đáp ứng được yêu cầu của người sử dụng.

Nhận định về thị trường trong năm 2023, bà Hằng cho rằng, Hà Nội sẽ có thêm khoảng 1.600 căn thấp tầng đến từ 15 dự án dự kiến gia nhập thị trường. Trong đó, Huyện Hoài Đức dự kiến sẽ cung cấp 20% nguồn cung tương lai, theo sau là huyện Thanh Trì với 16%, quận Long Biên với 15%. Thời gian tới, tính thanh khoản của phân khúc thấp tầng có thể được cải thiện khi các chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường năm 2023.

Tuy nhiên, sự cải thiện sẽ tập trung nhiều vào các sản phẩm hướng tới nhu cầu ở thực, thay vì mua đầu tư. Một thực tế không thể phủ nhận là thị trường thấp tầng Hà Nội không chỉ cần những dự án chất lượng tốt mà còn cần giá cả hợp lý khi nguồn cung hiện hữu đang ở mức giá cao, chịu sự cạnh tranh với các tỉnh thành lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh – những nơi đang chứng kiến hạ tầng phát triển mạnh, tốc độ đô thị hóa nhanh.

Những tín hiệu tích cực cho sự phục hồi bất động sản trong năm 2023

Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, thị trường bất động sản Hà Nội năm 2023 được dự báo sẽ chứng kiến bước phục hồi mạnh mẽ hơn khi Trung Quốc chính thức mở cửa biên giới và nhiều công ty, thương hiệu quốc tế lựa chọn gia nhập thị trường Hà Nội.

Hơn nữa, sự vào cuộc của Chính phủ trong việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, đưa ra các chính sách hỗ trợ và sửa đổi luật được kỳ vọng sẽ mang tới những chuyển biến tích cực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2023 có thể đảo chiều và khởi sắc hơn nếu chúng ta triển khai những giải pháp tháo gỡ khó khăn một cách quyết liệt.

Đối với những dự án quy mô lớn, dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, Hà Nội có thể xem xét, đưa ra Chính phủ trình Quốc hội ngay tại những kỳ họp bất thường. Khi các dự án được phê duyệt, đẩy mạnh nguồn hàng ra thị trường, sẽ thúc đẩy hoạt động giao dịch sôi động hơn. Bên cạnh đó, những dự án về hạ tầng, dịch vụ cũng cần được đẩy nhanh tiến độ giúp cho thị trường sớm phục hồi và lưu thông.

Về vấn đề vốn, các doanh nghiệp có thể kiến nghị về việc cấp vốn cho thị trường, đặc biệt là cho các dự án, phân khúc có tính cấp thiết. Với vấn đề phát hành trái phiếu, Hà Nội cần chủ động tạo điều kiện để doanh nghiệp phát hành, bởi chỉ khi có vốn, các dự án đã được phê duyệt của doanh nghiệp mới có thể được đẩy nhanh tiến độ.

Trong khi đó, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, các dự án cơ sở hạ tầng mới sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở. Khi hoàn thành, các dự án như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sẽ hỗ trợ sự phát triển của hơn 80 dự án với hơn 2.900 ha tại các quận, huyện lân cận những tuyến đường Vành đai như Hoài Đức, Mê Linh, Hà Đông, Đan Phượng, Thường Tín. Thêm vào đó, các chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường năm 2023.

Theo đó, trên thị trường, giá bán sơ cấp biệt thự giảm 6% theo quý, xuống 130 triệu đồng/m2, giá liền kề giảm 1% xuống 172 triệu đồng/m2. Phân khúc shophouse có sự điều chỉnh rõ rệt nhất với đà giảm 10% xuống 189 triệu đồng/m2.

Số lượng giao dịch cũng được đánh giá là thấp nhất kể từ năm 2015 khi xét trong quý IV/2022, thị trường chỉ ghi nhận 196 giao dịch được thực hiện, giảm 34% theo quý và 52% theo năm. Nhà liền kề vẫn là sản phẩm được ưa chuộng, chiếm 85% lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 21%, giảm 4 điểm % theo quý và 15 điểm % theo năm. Nguồn cung mới đạt mức hấp thụ 51%. 

Các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam cho rằng, thắt chặt tín dụng và các tin tức bất lợi của thị trường bất động sản gần đây đã ảnh hưởng tới niềm tin của người mua. Trong năm 2022, hoạt động mua bán ảm đảm khi chỉ có 1.458 giao dịch, giảm 44% theo năm.

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, giá biệt thự và liền kề đã có xu hướng giảm nhẹ trong quý cuối cùng của năm 2022, nhưng điều chỉnh giá không đáng kể. Đây cũng là một bài toán thách thức cho cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư cá nhân.

Theo bà Hằng, mặt bằng giá chung của nhà liền thổ tại thị trường Hà Nội vẫn neo ở mức cao. Biệt thự ở khu vực Hà Nội có giá từ 10-30 tỷ đồng chiếm đến 55% tỷ trọng, trong khi đó mức giá trên 30 tỷ đồng cũng chiếm đến 20% tỷ trọng và dưới 10 tỷ đồng cũng chiếm khoảng 22% tỷ trọng. 

Đối với chủ đầu tư hiện nay, chi phí đầu tư ban đầu của họ cũng cao hơn. Những chi phí này bao gồm chi phí đất, vốn, tài chính trong quá trình phát triển dự án do có những vấn đề phát sinh khiến nó cao hơn dự phòng. Đơn cử như câu chuyện về tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài, khiến các chi phí đầu tư tăng lên, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm. Ngoài ra, tại thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư cũng đã trải qua rất nhiều lần mua đi bán lại khiến giá được đẩy lên ở mức cao, dẫn đến khó khăn khi đưa ra quyết định điều chỉnh giá – bà Hằng phân tích.

Trên thực tế, tại thị trường thứ cấp, năm 2022 đã chứng kiến sự tăng trưởng lớn về giá theo năm, chủ yếu tại các quận nội thành với quỹ đất hạn chế đi kèm với sự tự tin của người mua vào nửa đầu năm. Phải đến quý IV/2022, thị trường thứ cấp mới có lần giảm giá lần đầu tiên theo quý kể từ năm 2019, trong khi giá shophouse vẫn tiếp tục giảm kể từ quý III/2022.

Về nhu cầu của thị trường, phân khúc biệt thự và nhà liền kề vẫn được ghi nhận ở mức cao nhưng nguồn cung hạn chế. Nguồn cầu cũng đến từ những người có thu nhập cao, mua trong điều kiện có lượng tiền nhàn rỗi nhất định để đầu tư vào nhà ở thấp tầng và ít sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng. Do đó, phân khúc này không chịu áp lực bán trong điều kiện lãi suất ngân hàng lên cao. Điều này dẫn đến nguyên nhân mức giá tại phân khúc này giảm không rõ rệt .

Năm 2023, bà Hằng nhận định, tính thanh khoản có thể được cải thiện nhưng sẽ tập trung nhiều vào các sản phẩm mua để ở thay vì mua đầu tư. Hà Nội sẽ cần những dự án chất lượng tốt với giá hợp lý khi nguồn cung hiện hữu đang ở mức giá cao và không hấp dẫn người mua, đặc biệt khi thị trường đang chịu sự cạnh tranh của các tỉnh thành lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh với hạ tầng đang phát triển, tốc độ đô thị hóa nhanh.

Trong một số trường hợp khác, để giải quyết khó khăn về thanh khoản, nhiều chủ đầu tư bắt đầu có phương án chuyển nhượng dự án, khiến hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) diễn ra rất nhộn nhịp. Đối với các chủ đầu tư có quyết tâm cao và khả năng đàm phán hợp lý, thì việc này là một trong những phương án giúp thanh lọc thị trường.

Việc thanh lọc sẽ giúp cho thị trường có những chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm, có tiềm lực tài chính, khắc phục được những vấn đề hiện hữu. Đơn cử như việc tung những sản phẩm không phù hợp ra thị trường, giá được đưa ra cao nhưng sản phẩm thì lại không đáp ứng được yêu cầu của người sử dụng…

Trong quý IV/2022, nguồn cung sơ cấp biệt thự, nhà liền kề tại thị trường Hà Nội đạt mức thấp nhất trong 5 năm với 926 căn từ 15 dự án, giảm 22% theo quý và 18% theo năm. Nguồn cung mới cũng ghi nhận mức giảm mạnh.

Cụ thể, thị trường chỉ đón nhận thêm 45 căn mới từ giai đoạn đầu của một dự án mới và giai đoạn sau của một dự án hiện hữu, giảm 91% theo quý và 82% theo năm. Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung được cho là từ các khó khăn trong pháp lý đối với lĩnh vực bất động sản, dẫn đến việc các chủ đầu tư gặp khó khăn trong triển khai dự án mới.

Về triển vọng năm 2023 tại Hà Nội, phân khúc biệt thự, liền kề sẽ có nguồn cung khoảng 1.600 căn từ 15 dự án dự kiến gia nhập thị trường. Huyện Hoài Đức dự kiến sẽ cung cấp 20% nguồn cung tương lai, theo sau là huyện Thanh Trì với 16%, quận Long Biên 15%. 

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, các dự án cơ sở hạ tầng mới sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở. Khi hoàn thành, các dự án như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sẽ hỗ trợ sự phát triển của hơn 80 dự án với hơn 2.900 ha tại các quận, huyện lân cận những tuyến đường Vành đai như Hoài Đức, Mê Linh, Hà Đông, Đan Phượng, Thường Tín. Thêm vào đó, các chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường năm 2023.