Thị trường bất động sản đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh quan trọng, với nhiều thay đổi trong chính sách và nhu cầu của nhà đầu tư. Trong bối cảnh này, việc đưa ra quyết định đầu tư đòi hỏi sự cẩn trọng và tầm nhìn dài hạn. Nhà đầu tư cần bám sát các quy hoạch và kế hoạch phát triển của địa phương, tránh những quyết định mua bán dựa trên tin đồn hoặc thông tin chưa được xác minh.

Một yếu tố quan trọng khác mà nhà đầu tư cần xem xét là pháp lý của dự án. Đây là khía cạnh then chốt để đảm bảo sự an toàn và tính hợp pháp của khoản đầu tư. Trước khi quyết định xuống tiền, việc kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ pháp lý và tình trạng của dự án là điều không thể thiếu.

Về mặt chiến lược, những khu vực được quy hoạch có kết nối giao thông mới, có kế hoạch phát triển đô thị đồng bộ và tích hợp với các khu công nghiệp hoặc vùng phát triển du lịch thường thu hút dòng tiền dài hạn. Những vị trí này không chỉ có tiềm năng tăng trưởng về giá trị bất động sản mà còn khả năng thu hút người dân đến sinh sống và làm việc, tạo nên một thị trường sôi động và bền vững.

Dù thị trường hiện tại đang có dấu hiệu chậm lại, nhưng với nhà đầu tư có tầm nhìn và chiến lược rõ ràng, đây có thể là thời điểm lý tưởng để “đãi cát tìm vàng”. Sự kiên nhẫn và thông minh trong việc lựa chọn thời điểm và vị trí đầu tư sẽ là chìa khóa để thành công trong giai đoạn thị trường đang điều chỉnh này.

Nhà đầu tư nên dành thời gian để nghiên cứu và phân tích kỹ lưỡng về dự án, bao gồm cả việc đánh giá tiềm năng phát triển trong tương lai. Các dịch vụ tư vấn bất động sản chuyên nghiệp cũng có thể giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt hơn.

Thị trường đất nền hiện đang trải qua giai đoạn điều chỉnh rõ rệt sau thời kỳ tăng nóng nhờ kỳ vọng vào việc sáp nhập các đơn vị hành chính. Dữ liệu từ báo cáo quý II của Batdongsan cho thấy lượt tìm kiếm đất nền trên cả nước đã giảm 19% so với quý trước, mức giảm sâu nhất trong các phân khúc bất động sản. Tại TP HCM và các địa phương phía Nam như Tây Ninh, Bình Dương và Đồng Nai, nhu cầu mua đất nền đã giảm mạnh từ 28-33%.

Lượng tin đăng rao bán đất nền cũng ghi nhận sự giảm từ 3-9%, cho thấy cả người bán và người mua đều đang có thái độ thận trọng hơn. Thanh khoản của thị trường cũng đang ở mức thấp. Theo DKRA Group, trong quý II, toàn khu vực phía Nam chỉ tiêu thụ được 446 nền đất trên tổng nguồn cung sơ cấp khoảng 6.415 nền, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 7%. Đa số nguồn hàng mở bán là sản phẩm tồn kho từ các quý trước, phần lớn có giá dao động từ 9-70 triệu đồng mỗi m2.

Đáng chú ý, mặc dù giao dịch chững lại, mặt bằng giá đất nền không những không giảm mà còn tiếp tục duy trì ở vùng cao. Theo Batdongsan, trong tháng 3, giá đất nền tại một số khu vực phía Nam đã tăng bình quân 30-40%. Tuy nhiên, sau cơn sốt sáp nhập tỉnh, giá đất chỉ giảm nhẹ tầm 10-15% trên nền giá đã tăng và neo ở khoảng khá cao so với cùng kỳ năm 2024.

Hiện tại, giá đất nền tại các khu vực TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đang vào khoảng 16-31 triệu đồng mỗi m2, tăng trung bình 18-25% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo DKRA Group, nhiều dự án đất nền thậm chí vẫn đang tăng khoảng 4-7% so với quý trước, bất chấp thanh khoản vẫn còn khó khăn.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, thị trường đất nền hiện đã chuyển sang trạng thái ‘nghe ngóng’, nhà đầu tư không còn chủ động săn hàng như giai đoạn đầu năm. Nếu quý I ghi nhận sự tăng mạnh cả về cung lẫn cầu, từ sau đợt ‘thoát hàng’ đầu tháng 4, giao dịch gần như chững lại.

Một khảo sát của Batdongsan cho thấy chỉ khoảng 19% nhà đầu tư có ý định mua đất nền trong các tháng còn lại của năm, trong khi gần 40% đánh giá thị trường quý II ảm đạm hơn quý trước. Phần lớn tâm lý này xuất hiện ở khu vực phía Nam, nơi từng là tâm điểm của cơn sốt hồi tháng 3 và 4.

Về việc mặt bằng giá đất nền vẫn khó giảm, theo chuyên gia, một phần do nhà đầu tư không chịu xả hàng cắt lỗ, phần khác đến từ chi phí đầu vào cao và kỳ vọng dài hạn vào hạ tầng – quy hoạch. Tình trạng mất cân đối cung – cầu khiến giá sơ cấp tiếp tục neo ở vùng cao, đặc biệt tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý.

Dự báo trong quý III, nguồn cung đất nền có thể tăng nhẹ so với quý II, với khoảng 450-550 sản phẩm mở bán mới. Long An, Bình Dương, Đồng Nai và các dự án bước vào giai đoạn tiếp theo vẫn được kỳ vọng là nguồn cung chủ lực. Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ như nới lỏng tín dụng, giảm thuế phí và thúc đẩy giải ngân đầu tư công có thể giúp cải thiện sức mua, nhất là ở phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

TP.HCM đã thành công trong việc triển khai chương trình đưa đón miễn phí cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động từ Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đến thành phố làm việc từ ngày 1 đến 18/7/2025. Chương trình này là một phần trong kế hoạch hỗ trợ di chuyển, tạo điều kiện thuận lợi cho đội ngũ nhân sự sau khi các đơn vị hành chính được sắp xếp lại theo chủ trương của Trung ương.

Theo số liệu thống kê, chương trình đã tổ chức 5.064 lượt xe, thể hiện sự chủ động và trách nhiệm của thành phố trong việc đảm bảo điều kiện làm việc ổn định cho đội ngũ cán bộ sau khi các đơn vị hành chính được sắp xếp lại. Trong tuần đầu tiên triển khai chương trình, chỉ có 90 lượt đưa đón do các đơn vị vẫn đang trong quá trình ổn định vị trí làm việc mới. Tuy nhiên, sang tuần thứ hai, số lượt tăng lên 1.637 và tiếp tục tăng mạnh lên 3.337 lượt trong tuần thứ ba.

Một khảo sát trực tuyến với người sử dụng xe đưa đón ghi nhận mức độ hài lòng cao, với 92% đánh giá từ mức ‘hài lòng’ trở lên đối với các tiêu chí như lộ trình, thái độ phục vụ, chất lượng phương tiện, mức độ an toàn và tiện ích trên xe. Điều này cho thấy nhu cầu thực tế rất lớn và công tác tổ chức đang dần đi vào quy củ, hiệu quả.

Để tối ưu hóa hiệu quả chương trình, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết sẽ phối hợp chặt chẽ với Sở Nội vụ để tiếp tục khảo sát, thống kê chính xác nhu cầu sử dụng xe đưa đón. Dữ liệu này sẽ được dùng để xây dựng kế hoạch điều phối phù hợp và sát với thực tế hơn. Bên cạnh đó, các kênh đăng ký sử dụng phương tiện đang được đa dạng hóa và tối ưu.

Hiện việc đăng ký nhu cầu đã được triển khai qua nền tảng Zalo, với 1.260 thành viên tham gia, bao gồm 682 người đăng ký tuyến Bình Dương và 578 người đăng ký tuyến Bà Rịa – Vũng Tàu. Ngoài ra, nhóm cán bộ thuộc Thành ủy và cơ quan thuế có 500 người đăng ký sử dụng dịch vụ. TP.HCM cũng đang nghiên cứu phát triển một phần mềm chuyên dụng, cho phép người dùng đăng ký, theo dõi lịch trình di chuyển và nhận thông báo cập nhật từ hệ thống về các chuyến xe đã đăng ký.

Tại Bình Dương, xe xuất phát từ Trung tâm Hành chính tỉnh và kết thúc tại Bến xe buýt Sài Gòn. Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, lộ trình bắt đầu từ Coopmart Vũng Tàu, đi qua Trung tâm Hành chính tỉnh và cũng kết thúc tại Bến xe buýt Sài Gòn.

Chương trình xe đưa đón miễn phí này được TP.HCM chính thức triển khai từ ngày 1/7/2025, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động sau sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh. Đây là một bước đi thiết thực, thể hiện sự chủ động và trách nhiệm của TP.HCM trong việc đảm bảo điều kiện làm việc ổn định cho đội ngũ cán bộ, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động hành chính công sau giai đoạn chuyển đổi.

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đang phát triển nhanh chóng, Việt Nam cũng không đứng ngoài cuộc đua để thu hút vốn đầu tư và đẩy mạnh sự phát triển kinh tế. Mới đây, thông tin về việc sáp nhập TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đã tạo ra một siêu đô thị mới với tiềm năng phát triển vượt trội đã thu hút sự quan tâm lớn từ cộng đồng. Sự kiện này hứa hẹn sẽ mở ra kỷ nguyên mới cho phát triển công nghiệp và kinh tế vùng.

Một trong những hướng đi quan trọng trong sự phát triển này là quy hoạch và phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao. Trong nhiều năm qua, TP.HCM đã gặp khó khăn trong việc phát triển các khu công nghiệp mới do thiếu quỹ đất sạch. Tuy nhiên, với việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM, không gian phát triển kinh tế vùng đã được mở rộng đáng kể. Bình Dương đã có nền tảng phát triển công nghiệp vững chắc với nhiều khu công nghiệp lớn như VSIP, Sóng Thần, Mỹ Phước…, trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu sở hữu cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, mang lại lợi thế về hậu cần và xuất khẩu.

Theo ông Lê Văn Thinh, Trưởng Ban quản lý Các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM (HEPZA), việc hợp nhất 3 địa phương hình thành nên một siêu đô thị mới với nhiều chỉ tiêu kinh tế – xã hội vượt trội so với từng địa phương riêng lẻ. Trong giai đoạn 2025-2030, HEPZA đặt mục tiêu thu hút đầu tư đạt từ 20-21 tỷ USD; suất đầu tư bình quân thu hút đạt từ 8-10 triệu USD/ha; giải ngân 70% tổng vốn đầu tư đăng ký theo tiến độ. Điều này không chỉ thể hiện tiềm năng phát triển lớn mà còn cho thấy sự quyết tâm của chính quyền trong việc tạo ra một khu vực kinh tế năng động và cạnh tranh quốc tế.

Các chuyên gia nhận định, việc sáp nhập các địa phương sẽ giúp tối ưu hóa nguồn lực, đặc biệt với các khu công nghiệp vệ tinh xoay quanh những doanh nghiệp nòng cốt. Nhà đầu tư cũng được hưởng lợi khi thủ tục đầu tư trở nên thống nhất, không còn cảnh kẹt giữa 2 địa bàn. Đồng thời, việc đồng bộ quy hoạch cũng góp phần giảm thiểu rủi ro chạy đua hạ giá thuê đất hay ưu đãi thuế thiếu kiểm soát. Điều này tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn và minh bạch, khuyến khích sự tham gia của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Sau sáp nhập, tổng diện tích khu công nghiệp của cụm TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa – Vũng Tàu đã vượt 33.000 ha. Với hệ thống hạ tầng liên kết đồng bộ gồm cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, các tuyến đường Vành đai 3, Vành đai 4, Quốc lộ 51 và các cảng lớn như Tân Cảng – Cái Mép, Cát Lái…, khu vực này đang hình thành vùng công nghiệp – hậu cần – xuất khẩu quy mô lớn ở phía Nam. Sự phát triển của hạ tầng giao thông và các khu công nghiệp sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển hàng hóa, trao đổi thương mại và phát triển kinh tế.

Chỉ tiêu sử dụng đất khu công nghiệp cũng được tối ưu hơn. Nếu TP.HCM cũ không còn chỉ tiêu phát triển khu công nghiệp, các dự án có thể được điều phối linh hoạt sang Bình Dương hoặc Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, những nơi vẫn còn quỹ đất và tiềm năng phát triển. Sự linh hoạt trong quy hoạch sử dụng đất sẽ giúp cho việc phát triển công nghiệp trở nên hiệu quả hơn, đồng thời tạo cơ hội cho các địa phương trong việc thu hút đầu tư và phát triển kinh tế.

Việc sáp nhập các đơn vị hành chính sẽ phần nào phá vỡ những giới hạn của thị trường công nghiệp Việt Nam. Khi 2 hoặc 3 địa phương hợp nhất, không gian phát triển sẽ được mở rộng một cách đột phá. Điều này giúp địa phương sau sáp nhập có thể quy hoạch thêm nhiều khu công nghiệp mới với diện tích lớn hơn, cung cấp thêm lựa chọn cho nhà đầu tư. Đây là một bước tiến quan trọng trong việc xây dựng một khu vực kinh tế năng động, hiện đại và bền vững.

TP.HCM mới – Động lực phát triển công nghiệp từ tiềm năng đến hành động

Chiều ngày 17/7, tại Hà Nội, Sở Công Thương TP.HCM đã phối hợp với báo Tuổi Trẻ tổ chức tọa đàm ‘Động lực phát triển công nghiệp TP.HCM – Từ tiềm năng đến hành động’. Diễn đàn này nhằm tìm lời giải đáp cho những thách thức và cơ hội trong việc phát triển công nghiệp của TP.HCM mới.

Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright, cho rằng siêu đô thị TP.HCM cần tái cấu trúc không gian công nghiệp theo nguyên tắc ‘phân vai’. Theo đó, TP.HCM cũ sẽ giữ vai trò bộ não trung tâm R&D, tài chính, điều phối sản xuất. Trong khi đó, Bình Dương – Đồng Nai sẽ là cực sản xuất công nghệ cao, Bà Rịa – Vũng Tàu là trung tâm cảng biển và công nghiệp năng lượng, và Long An là trung tâm chế biến nông sản gắn liền ĐBSCL.

TS Huỳnh Thanh Điền, ĐH Nguyễn Tất Thành, gọi đây là ‘trục lõi chuỗi giá trị công nghiệp’, với TP.HCM mở rộng làm hạt nhân dẫn dắt – từ thiết kế, sản xuất đến logistics. Tuy nhiên, để trục này vận hành, ông nhấn mạnh cần một cơ quan đủ quyền lực ‘chủ xị’ liên kết vùng.

TS Trương Minh Huy Vũ, viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, chỉ rõ bài toán quy hoạch giá đất công nghiệp khu TP cũ cao khiến doanh nghiệp ngán ngại. Theo ông, cần phải mở rộng sang Bình Chánh, Củ Chi, quy hoạch các cụm công nghiệp đan xen đô thị, nơi người lao động được sống, làm việc, học tập trong một không gian chung.

Bên cạnh đó, ông Vũ đặc biệt lưu ý đến vai trò của công nghiệp biển và năng lượng tái tạo trong chiến lược phát triển mới. Với đường bờ biển dài từ Cần Giờ đến Xuyên Mộc, TP.HCM có thể phát triển cụm công nghiệp ven biển hiện đại, tích hợp điện gió ngoài khơi, logistics hàng hải và sản xuất công nghiệp nặng.

TS Trần Du Lịch, chủ tịch Hội đồng tư vấn triển khai thực hiện nghị quyết 98 của Quốc hội, cho biết Đảng, Nhà nước đã lựa chọn đường đi của đất nước không phải dựa theo trình tự thông thường, mà là giải các ‘bài toán ngược’. Đó là đặt ra các đề bài Việt Nam sẽ là gì vào năm 2030, vào năm 2045, từ đó để tính toán giải bài toán này.

Ông Lịch cho rằng TP.HCM phải giải bài toán một cách tiên phong, nếu đi theo kiểu ‘sách giáo khoa’ thì sẽ rơi vào bẫy thu nhập trung bình. Công nghiệp TP.HCM không thể tăng trưởng theo chiều ngang, dùng lao động rẻ mà cần chuyển đổi xanh, chuyển đổi số.

Để đạt được mục tiêu này, ông Lịch đề xuất cần tính toán lại, khu vực TP.HCM cũ không nhất thiết cần quỹ đất công nghiệp theo mức đó, mà có thể chuyển dịch sang Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu. Hình thành ‘vành đai công nghiệp đô thị dịch vụ’ từ Bình Dương về Cái Mép – Thị Vải tại Bà Rịa – Vũng Tàu.

Ông Bùi Tá Hoàng Vũ, giám đốc Sở Công Thương TP.HCM, thẳng thắn nhìn nhận TP.HCM dù đóng góp 30% GRDP vẫn đối mặt nhiều điểm nghẽn chi phí logistics cao, thiếu đất công nghiệp sạch, công nghệ sản xuất lạc hậu, tự động hóa thấp, và sức ép từ các rào cản thương mại quốc tế.

Từ những thách thức và cơ hội đó, các chuyên gia và doanh nghiệp đã đề xuất nhiều giải pháp để phát triển công nghiệp của TP.HCM mới. Ông Nguyễn Thế Duy, phó tổng giám đốc Becamex, cho rằng bài toán phát triển công nghiệp hiện nay không thể giải theo kiểu đơn lẻ. Cần tư duy như một đội bóng, xác định rõ vai trò của các ‘tiền đạo’, tức những khu vực có tiềm năng đột phá, rồi chuyền ‘quả bóng vàng’, nguồn lực đầu tư đúng chỗ, đúng lúc.

Muốn công nghiệp bứt phá, phải chuyền đúng ‘quả bóng vàng’. Ông Duy cho rằng Becamex sẵn sàng đóng vai trò kết nối giữa doanh nghiệp, chính quyền, các định chế tài chính giáo dục đổi mới sáng tạo, để hình thành một hệ sinh thái công nghiệp hiện đại, hiệu quả và hấp dẫn trong không gian TP.HCM mở rộng.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Lộc Hà, phó chủ tịch UBND TP.HCM, đã giao Sở Công Thương khẩn trương tổng hợp các ý kiến đề xuất, tham luận để báo cáo, tham mưu cho lãnh đạo UBND TP.HCM kịp thời chỉ đạo các giải pháp, nhiệm vụ cho các đơn vị có liên quan.

TP.HCM mới – một đô thị mạnh về công nghiệp – thương mại – dịch vụ, có sức cạnh tranh quốc tế, đang là mục tiêu hướng tới. Với sự hợp tác và đồng lòng của các bên, TP.HCM mới hoàn toàn có thể trở thành trung tâm công nghiệp xanh, phát triển bền vững của cả nước.

Triển khai dự án đường sắt kết nối liên vùng

UBND tỉnh Bình Dương vừa tổ chức cuộc họp nghe báo cáo về phương án nghiên cứu tiền khả thi của tuyến đường sắt đô thị số 2 từ TP Thủ Dầu Một đến TP HCM.

Theo đó, tuyến đường sắt đô thị số 2 sẽ bắt đầu từ ga S5 của tuyến số 1 tại phường Phú Mỹ, TP Thủ Dầu Một và kết thúc tại phường Vĩnh Phú, TP Thuận An, kết nối với tuyến số 3 kéo dài của TP HCM.

Dự kiến, tuyến đường sắt này sẽ có chiều dài 21,87 km, đi qua TP Thủ Dầu Một và TP Thuận An thuộc tỉnh Bình Dương. Với thiết kế đi trên cao, tuyến đường sắt sẽ đáp ứng năng lực chuyên chở từ 30.000 đến 40.000 người/hướng/giờ.

Theo kế hoạch, tuyến đường sắt sẽ có khoảng 13 ga, bao gồm 1 ga trên cao và 12 ga ngầm. Ngoài ra, dự án còn đề xuất xây dựng một depot, có thể đặt chung với tuyến số 1 hoặc tuyến số 3.

Về tổng mức đầu tư, đơn vị tư vấn đã đề xuất hai phương án. Phương án 1 với tuyến đường sắt đi trên cao dự kiến có tổng mức đầu tư hơn 53.000 tỷ đồng. Phương án 2 với tuyến đường sắt đi ngầm dự kiến có tổng mức đầu tư hơn 68.500 tỷ đồng.

Sau khi xem xét các phương án, Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương Võ Văn Minh đã thống nhất với phương án 1 (đi trên cao), cho rằng đây là giải pháp tối ưu giúp tiết kiệm nguồn vốn.

Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương đã giao các sở, ngành liên quan phối hợp với các địa phương và đơn vị tư vấn để hoàn thiện báo cáo và xin ý kiến từ Ban Thường vụ Tỉnh ủy.