Sáng nay (17/2), Thủ tướng Chính phủ chủ trì hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Thành phần tham dự hội nghị gồm có đại diện các bộ, ngành, địa phương; doanh nghiệp địa ốc; ngân hàng thương mại; đại diện hiệp hội và các chuyên gia.

Tại hội nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị sẽ có báo cáo chung về tình hình thị trường bất động sản, tổng hợp các khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án, từ đó đề xuất giải pháp nhằm tháo gỡ, thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.

Hội nghị cũng sẽ lắng nghe đại diện Tập đoàn Vingroup, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NOVA (Novaland), CTCP Tập đoàn Mặt Trời (Sun Group), CTCP Hưng Thịnh Land, CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.INVEST), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – TNHH MTV (Becamex IDC Bình Dương) báo cáo về tình hình triển khai các dự án bất động sản của doanh nghiệp, các vướng mắc cụ thể của dự án và đề xuất giải pháp tháo gỡ.

Về phía ngân hàng, đại diện Techcombank và Vietcombank sẽ báo cáo tình hình cho vay đối với doanh nghiệp, người dân trong lĩnh vực bất động sản; các khó khăn vướng mắc và đề xuất giải pháp.

Ngoài ra, Chủ tịch UBND TP Hà Nội, TP HCM, TP Đà Nẵng, TP Hải Phòng cùng với Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa, UBND tỉnh Bắc Giang, UBND tỉnh Bình Dương sẽ báo cáo tình hình triển khai các dự án bất động sản trên địa bàn; rà soát, tổng hợp các dự án có vướng mắc và đánh giá nguyên nhân, đề xuất giải pháp cụ thể tháo gỡ cho doanh nghiệp.

Về phía các bộ, ngành, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng báo cáo các khó khăn, vướng mắc và đề xuất giải pháp tiếp cận vốn, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Đồng thời, Thống đốc sẽ cho ý kiến về đề xuất triển khai thực hiện gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn.

Bộ trưởng Bộ Tài chính báo cáo về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp bất động sản; ảnh hưởng của thị trường trái phiếu, thị trường chứng khoán đến thị trường bất động sản, các khó khăn vướng mắc và đề xuất giải pháp tháo gỡ.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo về các khó khăn vướng mắc liên quan đến pháp luật về đất đai đặc biệt là các vướng mắc trong việc giao đất, tính tiền sử dụng đất ảnh hưởng đến triển khai các dự án bất động sản và đề xuất giải pháp.

Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư báo cáo về các khó khăn vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư, pháp luật về đầu tư và pháp luật về đấu thầu.

Bộ Tư pháp sẽ cho ý kiến về giải pháp hoàn thiện thể chế và nội dụng đề xuất Nghị quyết Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển Nhà ở xã hội.

Phía chuyên gia có ông Hoàng Văn Cường, ông Cấn Văn Lực và ông Lê Xuân Nghĩa.

Gần cuối năm ngoái, Chính phủ đã có nhiều hành động gỡ khó cho thị trường bất động sản. Tháng 11/2022, Thủ tướng đã thành lập Tổ công tác do Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm Tổ trưởng. Tổ đã có tài liệu tổng hợp các điểm nghẽn chính của thị trường. Bộ Xây dựng cũng đề xuất lên Chính phủ, Quốc hội một số giải pháp.

Thủ tướng ngày 14/12 cũng ký công điện chỉ đạo cụ thể đến các bộ, ngành địa phương để giúp thị trường vượt qua khủng hoảng. Ông cũng nhiều lần chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước tìm cách gỡ khó tín dụng bất động sản. Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã đối thoại cùng các doanh nghiệp nhưng ngành này cho rằng khó khăn của thị trường hiện không do vấn đề về chính sách tín dụng mà nằm nhiều ở vướng mắc pháp lý.

Cùng với việc áp thuế suất cao với nhà, đất lấn chiếm, bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng hay sử dụng chưa đúng mục đích, căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2 cũng được đưa vào diện chịu thuế. Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản cho rằng đánh thuế căn hộ sẽ tác động đến tâm lý khách hàng, nhà đầu tư nên cần được đánh giá lại một cách toàn diện. Đồng thời, việc đánh thuế nên xác định theo tổng giá trị tài sản sẽ phù hợp hơn thay vì tính theo mức giá mỗi mét vuông.

Áp căn hộ chịu mức thuế cao

Đối với nhà chung cư, bao gồm đất xây dựng chung cư, cơ quan soạn thảo đề xuất đánh thuế thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân; đánh thuế cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) và miễn thuế với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu chia sẻ Bộ Tài chính đã “thai nghén” Luật Thuế bất động sản từ năm 2014 nhưng đến nay vẫn chưa ban hành được. Nếu áp dụng thu thuế đối với căn hộ có giá từ trên 50 triệu đồng/m2 thời điểm này là phù hợp nhưng 3 năm nữa còn hợp lý không thì cần xem xét lại. “Thuế thu nhập cá nhân đưa ra cách đây khá lâu và hiện đã bất hợp lý. Hay thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản hiện là 2% trên giá chuyển nhượng. Trong nhiều trường hợp, thậm chí bán hòa vốn hay lỗ cũng phải đóng thuế là vô lý nên hai loại thuế này cần sửa,” ông Châu dẫn chứng.

Theo ông Châu, việc đưa ra mức giá nào để đánh thuế, lộ trình ra sao cần phải được điều tra xã hội học, nghiên cứu kỹ trước khi đề xuất, ban hành để tránh tình trạng khi có hiệu lực thì không còn phù hợp thực tế cuộc sống, không áp dụng được.

Mặt khác, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị khi đánh thuế, cần tách bạch các loại nhà và áp thuế lũy tiến theo giá trị từng loại nhà. Nhà càng cao cấp, càng to đánh thuế càng nhiều. Nhưng có những loại nhà không phải chịu thuế như nhà giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà cho công nhân.

Dưới một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), khẳng định việc đánh thuế vào các chung cư có giá cao trên 50 triệu đồng/m2, phân khúc dành cho người giàu là phù hợp.

Điều này sẽ khiến các chủ đầu tư cần cân nhắc khi quyết định đầu tư xây dựng nhà ở tại phân khúc chung cư phù hợp, đồng thời khuyến khích phát triển xây dựng các chung cư giá rẻ, phù hợp với đại đa số nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, theo ông Đính, thời điểm này, phân khúc chung cư cao cấp đang gặp khó khăn nhất trên thị trường vì không bán được, tồn kho nhiều… Do đó, thời điểm này chưa nên đánh thuế mà cần tìm cách tháo gỡ; cũng như cần có lộ trình thực hiện việc đánh thuế để hợp lý, phù hợp hơn với thị trường.

Cần lộ trình và cách tính phù hợp

Theo các chuyên gia, đề xuất đánh thuế căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2 hay việc tách riêng đất ở và nhà ở để đánh thuế bất động sản theo phương thức lũy tiến cần có lộ trình để tránh gây sốc cho thị trường bất động sản. Đồng thời, cách tính cũng nên xem xét cẩn trọng.

Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng việc đánh thuế căn hộ chung cư cần hướng tới xác định theo tổng giá trị tài sản sẽ phù hợp hơn là chỉ căn cứ vào giá từng mét vuông. Đánh thuế tài sản, thuế nhà đất là chuyện đương nhiên nhưng cần dựa vào thu nhập của người dân để đưa ra tỷ lệ phù hợp.

Theo ông Điệp, không thể nóng vội trong chuyện đánh thuế. Đánh thuế cao ngay lập tức phản ứng xã hội rất lớn. Đặc biệt, cần có lộ trình thực hiện, mức thuế đưa ra từ thấp đến cao để người dân hiểu, chia sẻ với nhà nước và nhận thức được trách nhiệm trong việc nộp thuế. Đồng quan điểm, giảng viên trường Đại học Kinh doanh Công nghệ Nguyễn Ngọc Tú cho rằng thuế là công cụ giúp thị trường ổn định, thu thuế nhà ở là xu thế là tất yếu.

Tuy nhiên, với đề xuất thu thuế cao đối với căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m2 là không có cơ sở lý luận, không có tính khả thi. “Giá bất động sản là do thị trường quyết định, có thể lên hoặc xuống. Chính vì vậy, khi tính thuế nhà nên tính vào diện tích sử dụng còn tính theo giá mua bán cũng rất khó vì khó tránh sự tự thỏa thuận giữa hai bên, phát sinh tình trạng nhà hai giá. Chỉ cần tính thuế chuyển nhượng, thuế trước bạ sát với giá thị trường là cần thiết. Việc này sẽ đem lại lợi ích lớn cho ngân sách nhà nước,” giảng viên Nguyễn Ngọc Tú phâ
n tích.

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Đinh Trọng Thịnh cho rằng cơ quan chức năng không nên chỉ căn cứ vào mức giá trên 50 triệu đồng/m2 mà cần xem xét diện tích căn hộ đó là bao nhiêu, từ đó mới có thể tính ra được giá trị tài sản đó để có phương án đánh thuế cho phù hợp. Việc đánh thuế nhà ở cần phải hướng tới giá trị tài sản. Trên thế giới cũng chủ yếu đánh thuế theo giá trị tài sản. Nếu hướng tới quy định theo mức giá mà không xác định rõ được giá trị tài sản nhà ở thì sẽ không sát thực tế, ông Thịnh nhấn mạnh.

Theo kinh nghiệm quốc tế, nếu tách riêng nhà và đất để đánh thuế, thông thường giá trị được xác định trên giá thị trường của đất hoặc giá trị đất bóc tách ra từ giá bán cả nhà và đất. Tuy nhiên, nhiều người cũng lo ngại khả năng “thuế chồng thuế” khi áp thuế nhà ở. Nếu đã theo thông lệ quốc tế thì hầu hết các nước chỉ đánh thuế đất với mức rất cao. Vì vậy, Việt Nam chỉ cần tăng thuế đất lên mức hợp lý là đủ để tránh đầu cơ. Việc đánh thêm thuế nhà chỉ càng làm mất đi cơ hội được sở hữu nhà của người dân.

Phát biểu tại Hội nghị Tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức ngày 8/2, ông Phạm Thiếu Hoa, Tổng Giám đốc CTCP Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) chia sẻ, trong đầu tư bất động sản có nhiều chi phí phát sinh nhưng không phải chi phí nào cũng được ngân hàng giải ngân như chi phí giải phóng mặt bằng.

Trước đây, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn tốt thì doanh nghiệp có thể huy động vốn để tài trợ cho các chi phí ban đầu này, còn hiện tại thì không. Do vậy, doanh nghiệp đề xuất Ngân hàng Nhà nước xem xét hỗ trợ.

Về lãi suất vay vốn: BĐS đang chịu hệ số rủi ro cao lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường. BĐS với các các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, không quá nhiều rủi ro so với các ngành kinh doanh khác.

Do đó, lãi suất cho vay cao hơn các ngành nghề khác sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng. Bên cạnh đó, việc hạn chế room tín dụng cho vay BĐS cũng bị hạn chế đẩy lãi suất cho vay tăng lên.

Việc vướng mắc tiếp cận tín dụng của BĐS còn liên quan đến tài sản đảm bảo khi các ngân hàng yêu cầu tỷ lệ tài sản đảm bảo trên vốn vay cao hơn các khoản vay thông thường.

“NHNN nên xem xét các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý thì nên duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường trong bối trưởng thị trường đang gặp nhiều khó khăn”, theo ông Hoa.

Trên cơ sở đó, đại diện Vinhomes đề nghị NHNN và các ngân hàng làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực BĐS

Bên cạnh đó, cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư.

NHNN chưa thông báo siết chặt tín dụng bất động sản

 Kết luận Hội nghị, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng ghi nhận và chia sẻ với khó khăn của thị trường BĐS. Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường cần rất nhiều chính sách khác nhau, trong đó có chính sách tín dụng.

Thống đốc ghi nhận cụ thể các kiến nghị của các DN, hiệp hội như: Làm rõ, bổ sung các quy định về mục đích vay vốn; quy định về hình thức giải ngân; giãn nợ 24 – 36 tháng; đề xuất giữ nguyên nhóm nợ, không nên phân biệt hệ số rủi ro; phối hợp với Bộ Tài chính xử lý những khó khăn, vướng mắc về trái phiếu DN…

“Trên thực tế NHNN chưa có văn bản nào nêu vấn đề thắt chặt tín dụng vào BĐS. Việc cho vay phụ thuộc vào thẩm định của các tổ chức tín dụng đối với các DN, nhưng vẫn bảo đảm an toàn hoạt động”, Thống đốc khẳng định.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, năm 2023, định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 14 -15%, nhưng không hề cứng nhắc mà có điều chỉnh tùy theo tình hình. Nếu diễn biến lạm phát cho phép thì việc điều hành tín dụng có thể sẽ linh hoạt mức cao hơn hoặc ngược lại.

Đối với các đơn vị thuộc NHNN, Thống đốc chỉ đạo rà soát, tổng hợp đầy đủ và nghiên cứu các kiến nghị của DN, hiệp hội tham mưu thêm các giải pháp. Tăng cường kiểm tra, thanh tra các ngân hàng cho vay dồn vốn cho các DN, tập đoàn sân sau của mình.

“Những khó khăn, vướng mắc của thị trường BĐS cần giải pháp của tất cả các bộ, ngành và địa phương. Mong rằng các đơn vị cùng phối hợp với NHNN để tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này”, Thống đốc nói.

Về phía các DN, khi tình hình vĩ mô có những biến động, trong đó các chính sách vĩ mô có thể thay đổi, DN cần chủ động việc đầu tư và sản xuất kinh doanh.

“Có DN BĐS cùng một lúc triển khai trên 50 dự án, không hiểu việc làm đồng thời nhiều dự án như vậy có chủ động lường trước những khó khăn hay không? Do đó, các DN cần phải có kế hoạch và thận trọng khi xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng dẫn ví dụ.

Lãnh đạo NHNN lưu ý: Các DN đều cần chú trọng trong việc quản trị dòng tiền, tính toán tình hình thị trường. DN có thể có rất nhiều dự án và tài sản giá trị lớn, nhưng khi cần tiền ngay lại khó vì bán một dự án không phải dễ, việc này phụ thuộc vào người mua, vào thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính…cần đa dạng hóa khả năng huy động vốn, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng. Khi phụ thuộc vào vốn ngân hàng, trong bối cảnh lạm phát rất cao, chính sách tiền tệ phải thắt chặt sẽ gặp khó khăn.

“Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, lãnh đạo NHNN cho rằng việc này cần nỗ lực không chỉ từ hệ thống ngân hàng, mà còn từ chính các DN, các dự án phải minh bạch và đủ điều kiện. Các DN cũng phải tự mình trong việc tái cơ cấu để phù hợp với khả năng tài chính và khả năng quản lý dòng tiền của mình…”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng nói.

Tình hình kinh doanh Vinhomes: CTCP Vinhomes (Mã: VHM) đã công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2022 với mức doanh thu tăng mạnh so với cùng kỳ.

Cụ thể, tổng doanh thu thuần hợp nhất ghi nhận trong quý IV/2022 đạt 31.193 tỷ đồng, tăng 34% so với cùng kỳ năm 2021, chủ yếu nhờ bàn giao thêm 2.200 căn bất động sản thấp tầng tại đại dự án Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire.

Tổng lợi nhuận hợp nhất trước thuế đạt 12.467 tỷ đồng, lợi nhuận hợp
nhất sau thuế của công ty mẹ đạt 8.928 tỷ đồng, giảm tương ứng 10% và 24% so với cùng kỳ.

Lũy kế cả năm 2022, nhờ tốc độ bàn giao kỷ lục tại Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire, tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 62.392 tỷ đồng. Tổng doanh thu thuần hợp nhất quy đổi, bao gồm doanh thu từ các hoạt động của Vinhomes, các hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) và chuyển nhượng bất động sản được ghi nhận vào thu nhập tài chính vượt kế hoạch đề ra, đạt 81.406 tỷ đồng.

Tổng lợi nhuận hợp nhất trước thuế năm 2022 đạt 38.661 tỷ đồng, lợi nhuận hợp nhất sau thuế của công ty mẹ gần đạt kế hoạch ở mức 28.628 tỷ đồng.

Hoạt động bán hàng năm 2022 hồi phục mạnh mẽ sau hai năm chịu ảnh hưởng bởi dịch COVID-1, với giá trị hợp đồng ký mới trong năm (doanh số) đạt mức kỉ lục 128.200 tỷ đồng, tăng 62% so với năm 2021. Nhờ đó doanh số chưa bàn giao đạt mức 107.600 tỷ đồng, tăng 105% so với thời điểm cuối năm 2021, giúp đảm bảo doanh thu và lợi nhuận trong các quý tới trong bối cảnh thị trường chung có nhiều thách thức.

Tại thời điểm 31 tháng 12 năm 2022, quy mô tổng tài sản của Vinhomes đạt 361.200 tỷ đồng, tăng 57% so với tại thời điểm 31/12/2021, trong đó khoản mục tiền và tương đương tiền tăng 53% lên hơn 14.700 tỷ đồng, nhờ mở bán thành công đại dự án mới.

Hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phải được chuẩn bị, báo cáo Thủ tướng trước ngày 15/2.

Bất động sản là ngành đang đóng góp 11% GDP, có quan hệ mật thiết với nhiều ngành nghề, tạo ra nhiều việc làm. Tuy nhiên, thời gian qua, thị trường này gặp không ít khó khăn khi dòng vốn tín dụng bị siết lại, cung dư thừa so với nhu cầu và thị trường còn thiếu minh bạch… Những yếu tố này khiến giao dịch bất động sản giảm, nhiều dự án ngừng trệ không tiếp tục triển khai do đói vốn.

Thống kê mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, gần 40% doanh nghiệp địa ốc phá sản trong năm ngoái vì khó khăn dòng tiền, giá nguyên vật liệu leo thang.

Cuối năm ngoái, Chính phủ đã lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với sự tham gia của các bộ, ngành.

Cùng với bất động sản, Thủ tướng giao Bộ Tài chính rà soát, đánh giá kỹ lưỡng, cụ thể khả năng thanh toán, chi trả của các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm nay.

“Biện pháp xử lý phù hợp trên tinh thần ‘lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ’, bảo đảm tuyệt đối an toàn, an ninh thị trường tài chính, tiền tệ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư”, nghị quyết phiên họp Chính phủ nêu.

Dự thảo sửa đổi Nghị định số 65 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán ra quốc tế cần trình Chính phủ trước ngày 10/2.

Tại dự thảo sửa đổi, nhiều giải pháp được đưa ra “cứu” thị trường trái phiếu. Với loạt giải pháp này, giới chuyên gia kỳ vọng doanh nghiệp có thêm thời gian và nhiều lựa chọn hơn để cân đối dòng tiền, đảm bảo khả năng thanh toán cho trái chủ qua đó hạn chế khả năng vỡ nợ.

Loạt sai phạm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu bị cơ quan quản lý xử lý trong năm 2022 đã tác động không nhỏ tới tâm lý nhà đầu tư, thị trường.

Theo số liệu của Bộ Tài chính, đến cuối tháng 11, lượng trái phiếu phát hành giảm hơn 32% so với cùng kỳ 2021, đạt 331.800 tỷ đồng. Lượng lớn trái phiếu cũng được doanh nghiệp mua lại trước hạn, tăng 14% so với năm ngoái.

Với Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Chính phủ yêu cầu điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, kịp thời, hiệu quả, trong đó khuyến khích các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí để ổn định mặt bằng lãi suất, phấn đấu giảm lãi suất cho vay, bảo đảm thanh khoản và an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng.

NHNN đồng thời có chính sách điều hành tỷ giá phù hợp, phối hợp đồng bộ, chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách vĩ mô khác. Song song đó, Chính phủ nhấn mạnh tăng trưởng tín dụng phải được điều hành hợp lý, tập trung vốn vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và động lực tăng trưởng, kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Nghị quyết lần này của Chính phủ đánh giá tình hình kinh tế – xã hội tháng 1 tiếp tục chuyến biến tích cực, song hoạt động sản xuất kinh doanh, nhất là sản xuất công nghiệp, xuất nhập khẩu… bị ảnh hưởng do tình hình thế giới biến động nhanh, phức tạp, khó dự báo.

Thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, đặc biệt là về thanh khoản, dòng tiền, trái phiếu doanh nghiệp…

Dự báo khó khăn, thách thức thời gian tới sẽ nhiều hơn cơ hội, thuận lợi và ảnh hưởng lớn đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực, nhất là trong quý I và đầu năm, Chính phủ yêu cầu bộ trưởng, trưởng ngành, Chủ tịch UBND các tỉnh, TP thực hiện nhất quán mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế.

Việc “ách tắc” dòng vốn đột ngột trong năm 2022 cùng với những khó khăn, tồn tại kéo dài được cho là nguyên nhân chính kéo lùi tăng trưởng lợi nhuận của các doanh nghiệp ngành này.

Lợi nhuận đi lùi

Theo báo cáo tài chính hợp nhất của Công ty cổ phần Tập đoàn Danh Khôi (mã: NRC), lợi nhuận sau thuế hợp nhất của công ty trong quý IV/2022 ghi nhận lỗ hơn 60 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi hơn 190 tỷ đồng.

Trong văn bản giải trình gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, ông Lê Thống Nhất, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Danh Khôi cho biết, nguyên nhân thua lỗ là do trong kỳ doanh thu giảm mạnh. Hoạt động kinh doanh của công ty chủ yếu đến từ hoạt động đầu tư và phát triển các dự án bất động sản. Các dự án của công ty đang chịu ảnh hưởng chung từ thị trường bất động sản khi mà giá bán các sản phẩm không tăng, thanh khoản chịu sức ép lớn.

Bên cạnh đó, các dự án này còn phụ thuộc chủ yếu vào chính sách tín dụng của ngân hàng nên với bất kỳ thay đổi nào trong chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đều sẽ tác động lên sự phát triển của dự án.

Trong khi đó, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng; chi phí tài chính trong kỳ cũng tăng mạnh, đặc biệt là chi phí lãi vay. Những điều này đã ăn mòn lợi nhuận của công ty này trong quý IV.

Lũy kế năm 2022, Tập đoàn Danh Khôi ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 6,3 tỷ đồng, giảm 97% so với năm 2021. Với kết quả này, năm 2022, Danh Khôi chỉ thực hiện 3% kế hoạch lợi nhuận đã đề ra hồi đầu năm. 

Kết quả kinh doanh của Công ty cổ phần Đầu tư LDG (mã: LDG) trong năm 2022 cũng không hoàn thành chỉ tiêu doanh thu và lợi nhuận. Trong quý IV/2022, doanh thu thuần của LDG chỉ đạt 46,8 tỷ đồng, giảm tới 84% so với cùng kỳ năm trước. Lỗ ròng gần 39 tỷ đồng.

Tính chung cả năm 2022, doanh thu thuần LDG chỉ ở mức 276 tỷ đồng, giảm 55% so với năm 2021. Trong đó, phần lớn doanh thu đến từ hoạt động xây dựng, còn mảng cung cấp dịch vụ và môi giới cùng với doanh thu từ bán hàng hóa bất động sản giảm đáng kể.

Năm 2022, LDG ghi nhận lãi ròng 4 tỷ đồng, giảm 98% so với năm trước. Với kết quả này, LDG chỉ thực hiện được 12% kế hoạch doanh thu và 1,2% kế hoạch lợi nhuận năm.

Không chỉ riêng 2 doanh nghiệp phát triển bất động sản trên ghi nhận doanh thu, lợi nhuận suy giảm mạnh trong quý IV/2022 và cả năm 2022 mà nhiều doanh nghiệp trong ngành này cũng ghi nhận lợi nhuận đi lùi. Ngay cả những doanh nghiệp phát triển bất động sản báo lãi hàng nghìn tỷ đồng như Vinhomes, Novaland, Phát Đạt, Nhà Khang Điền cũng đều có lợi nhuận đi xuống.

Công ty cổ phần Vinhomes (mã: VHM) dù giữ vị trí quán quân về doanh thu song mức 62.392 tỷ đồng trong năm nay vẫn thấp hơn 27% so với mức đạt được năm 2021. Sự sụt giảm về doanh thu trong khi chi phí tài chính tăng gần 60% đã khiến lợi nhuận của công ty giảm 26%, ở mức 21.300 tỷ đồng trong năm 2022. 

Hay Novaland cũng có lợi nhuận giảm tới 34% trong năm 2022, chỉ còn khoảng 2.293 tỷ đồng; Nhà Khang Điền giảm lợi nhuận 10% còn hơn 1.081 tỷ đồng; Tập đoàn Đất Xanh cũng chỉ lãi 469 tỷ đồng, giảm 70%…

Theo dữ liệu tổng hợp của Công ty cổ phần Chứng khoán BSC, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận sụt giảm mạnh trong quý IV/2022 khi giảm tới 49,8% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy những khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản đã bắt đầu hiện rõ.

Ngóng chờ “giải cứu”

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Xây dựng và Thương mại Lê Thành, hiện nay tất cả các doanh nghiệp bất động sản đều gặp khó khăn về vốn. Trong đó, vấn đề tắc vốn lớn nhất là bán hàng không ra, trong khi đây là nguồn vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất, quyết định câu chuyện kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.

Nguyên nhân của tình trạng này là do ảnh hưởng của những biến động mạnh của thị trường trong thời gian qua, dẫn đến tâm lý của người dân không dám xuống tiền. Nhiều người dân còn chờ đợi xem giá sản phẩm bất động sản còn có thể rẻ hơn không. Trong khi đó, 2 nguồn vốn lớn tiếp theo của các doanh nghiệp bất động sản là ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp cũng đang bị ách tắc.

“Trái phiếu, cổ phiếu đang bị tắc thì chúng ta đã thấy rõ rồi; còn nguồn vốn vay từ ngân hàng cũng rất khó. Bởi lẽ, các ngân hàng đang đẩy mạnh kiểm soát rủi ro,  nên kiểm soát rất chặt chẽ các dự án bất động sản. Dự án nào khả thi lắm mới cho giải ngân, tuy nhiên khâu kiểm định lại kéo dài rất lâu. Do đó, các doanh nghiệp bất động sản đang bị tắc vốn và rất khó khăn”, Giám đốc Công ty Xây dựng và Thương mại Lê Thành cho biết.

Hậu quả là nhiều dự án buộc phải dừng triển khai, do không có tiền. Trong đợt Tết vừa qua, các nhà thầu lớn hầu như không được chủ đầu tư thanh toán, do đó các nhà thầu lại không có tiền để trả cho các thầu phụ, các nhà cung cấp vật liệu xây dựng… Điều này ảnh hưởng dây chuyền, không chỉ ảnh hưởng đến thu nhập của người lao động, mà còn kéo theo các ngành nghề khác sụt giảm thu nhập, nhu cầu tiêu dùng nội địa giảm mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh (HOREA) đánh giá, năm 2022 là năm mà tính chất khó khăn ở mức khắc nghiệt nhất đối với doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, khó khăn liên quan đến pháp lý chiếm tỷ lệ đến 70%; và tiếp đến là câu chuyện khó tiếp cận nguồn vốn.

Chủ tịch HOREA cho biết, thời gian qua, có tình trạng nhà thầu dừng triển khai dự án khiến nhiều công nhân mất việc. Nhiều doanh nghiệp buộc phải giảm tới 50-80% nhân sự, giảm lương. Không ít doanh nghiệp muốn vay tiền trả lương tháng 13 cho công nhân cũng khó.

Đại diện HOREA cũng cho rằng, trong số các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp từ phía Ngân hàng Nhà nước, cơ cấu thời hạn trả nợ, miễn giảm lãi phí, giữ nguyên nhóm nợ là cực kỳ quan trọng. Các doanh nghiệp sợ không phải lãi suất cao mà không được tiếp cận vốn ngân hàng. 

Trong khi đó, thời gian tới, các ngân hàng ấn định vốn cho vay trung dài hạn còn ít hơn, điều này càng khiến doanh nghiệp thêm khó khăn. Bởi lẽ, từ ngày 1/10/2022, theo quy định tại Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định các giới
hạn, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của các ngân hàng điều chỉnh từ 37% xuống 34%. Đến 1/10/2023 sẽ tiếp tục giảm còn 30%. Điều này có nghĩa, nguồn lực cho vay ngày càng ít đi trong khi các doanh nghiệp đang kiệt quệ tài chính.

Do đó, đại diện HOREA cho biết, sẽ kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho giãn thêm thời gian thực hiện Thông tư 22 để hỗ trợ thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản trong thời điểm khó khăn này. Đồng thời, sẽ đề nghị Ngân hàng Nhà nước xây dựng Thông tư riêng, trong đó có cho phép cơ cấu nợ, không chuyển nhóm nợ.

“Chúng tôi nhìn nhận, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cần phải tự vận động, nỗ lực và chủ động tái cơ cấu sản phẩm, giảm giá bán. Tuy nhiên, với những khó khăn hiện nay, ngành bất động sản rất cần sự vào cuộc của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các Bộ ngành để tìm giải pháp, tháo gỡ vướng mắc. Năm 2023 là năm bản lề, mang tính sống còn của doanh nghiệp bất động sản”, Chủ tịch HOREA nói.

Trước tình trạng khó khăn liên quan đến vốn tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản, dự kiến ngày 8/2 tới đây, Ngân hàng Nhà nước sẽ có buổi làm việc với các tổ chức tín dụng và các Hiệp hội, doanh nghiệp ngành này để tìm cách tháo gỡ vướng mắc.

Kết luận phiên họp Chính phủ thường kỳ với các địa phương tháng 1/2023, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, xác định đây là nút thắt cần giải quyết để tháo gỡ khó khăn cho nhiều lĩnh vực liên quan, như trái phiếu doanh nghiệp; đồng thời cho biết sẽ tổ chức cuộc họp về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong tháng 2 này.

Giới doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng, bên cạnh những giải pháp khơi thông dòng vốn, Chính phủ, Bộ ngành và các địa phương sẽ có các giải pháp mạnh mẽ hơn trong việc tháo gỡ khó khăn pháp lý cho ngành. Bởi lẽ, hơn 70% khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều liên quan đến vấn đề pháp lý dự án. Đây được xem là vấn đề mấu chốt quyết định đến hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023 cũng như thời gian tới.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2022, nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như thu hẹp quy mô sản xuất, cắt giảm nhân lực – thậm chí, có đơn vị giảm đến 50% số lao động. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO…

Trong 2022, số doanh nghiệp địa ốc thành lập mới là 8.593 doanh nghiệp, tăng 13,7% so với cùng kỳ năm trước; số doanh nghiệp quay lại hoạt động là 2.081 doanh nghiệp, tăng 56,7%. Trong khi đó, số doanh nghiệp tuyên bố phá sản, giải thể, tăng 38,7%.

Nguyên nhân theo Bộ Xây dựng là doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn hoặc tạm dừng tiến độ thực hiện dự án. Thực tế, việc một số tổ chức, cá nhân bị xử lý vì có liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã tác động lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư.

Số liệu từ Bộ Tài chính cho thấy, đến 28/10/2022, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt gần 329.000 tỷ đồng, giảm hơn 25% so với cùng kỳ 2021 và có xu hướng giảm dần qua các quý. Trong đó, nhóm doanh nghiệp địa ốc chiếm 28,87% tổng khối lượng phát hành, đứng thứ hai trong nhóm mua lại trái phiếu trước hạn và chiếm 35,8% tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đang lưu ký tại ngày 30/9/2022.

Tính riêng trong tháng 12/2022, các doanh nghiệp địa ốc phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Theo số liệu sơ bộ của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tính đến 25/12/2022, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó của doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 34%, tức 419.000 tỷ đồng.

Như vậy, từ cuối năm 2022 và trong năm nay, một số doanh nghiệp địa ốc sẽ phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.

Ngoài vấn đề vốn, doanh nghiệp địa ốc còn bị bủa vây bởi lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng, dầu, vật liệu xây dựng leo thang, khiến chi phí sản xuất tăng lên.

Các sàn giao dịch cũng có chung số phận. Theo đó, trước các diễn biến phức tạp của nền kinh tế, từ giữa quý III đến cuối 2022, hoạt động của họ có dấu hiệu khó khăn hơn, lượng giao dịch bất động sản đã giảm so với thời gian đầu năm dẫn đến quy mô của các sàn giao dịch bất động sản giảm, số lượng môi giới cũng giảm theo.

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng kiến nghị các bộ, ngành, địa phương theo chức năng nhiệm vụ hướng dẫn, đôn đốc tháo gỡ khó khăn trong triển khai thủ tục pháp lý các dự án bất động sản.

Đặc biệt, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét, đề xuất phương án điều hành trần (room) tín dụng; hướng dẫn, chỉ đạo các tổ chức tín dụng cho vay, giải ngân nhanh chóng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện…

Bộ Tài chính cần kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá..

Phân khúc bất động sản công nghiệp là điểm sáng trên thị trường

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trên cả nước có khoảng 563 khu công nghiệp (KCN) nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành, trong đó 397 KCN đã được thành lập, 292 KCN đã đi vào hoạt động.

Một số KCN tại Hà Nội, TP HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy. Trong đó, Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất cả nước khi có 29 KCN đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy đạt trên 95%.

Năm 2022, một số dự án KCN đáng chú ý được đưa vào hoạt động gồm: Dự án VSIP 3 với diện tích 1.000 ha, trong đó diện tích cho thuê 700 ha; dự án Amata Long Thành với diện tích 410 ha, trong đó diện tích cho thuê 275 ha; dự án Việt Phát với diện tích 1.800 ha, trong đó diện tích cho thuê 923 ha; dự án Nam Thuận với diện tích 308 ha, trong đó diện tích cho thuê 217 ha.

Cũng theo VARS, về giá thuê bất động sản KCN, trong năm tăng khoảng 10% so với kỳ trước, trung bình 100-120 USD/m2/chu kỳ thuê và sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường phía Nam do nguồn cung khan hiếm.

Cụ thể, tại các KCN miền Bắc, giá thuê dao động từ 90-120 USD/m2/chu kỳ thuê, còn tại khu vực miền Nam, thị trường TP HCM ghi nhận mức giá thuê trung bình cao nhất, dao động từ 180-300 USD/m2. Long An ghi nhận mức giá thuê trung bình trong khoảng 125-275 USD/m2; Bình Dương dao động từ 100-250 USD/m2, còn tại Đồng Nai là từ 100-200 USD/m2. Mức giá này được tính theo mỗi chu kỳ thuê.

Các KCN, khu kinh tế đã thu hút được hơn 10.000 dự án trong nước và gần 11.000 dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài còn hiệu lực với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng khoảng hơn 340 tỷ USD.

Hiện nay, 5 tỉnh, thành có nhiều KCN đang hoạt động nhất gồm có: Đồng Nai, Bình Dương, TP HCM, Long An và Bắc Ninh.

Bất động sản khu công nghiệp có nhiều lợi thế

Hiện tại, dòng vốn FDI vào Việt Nam tăng, bất động sản khu công nghiệp là một trong những ngành hút vốn FDI nhiều, do đó đã tạo động lực cho một kỳ tăng trưởng tốt.

Theo nhận định của Công ty Cổ phần Chứng khoán Rồng Việt, tỷ giá VND/USD leo lên mức cao mới tác động tích cực đến giá trị danh mục dự án khu công nghiệp của các nhà phát triển. Tất cả các hợp đồng cho thuê đang niêm yết bằng USD, do đó, sự tăng giá của đồng USD sẽ có lợi cho kết quả kinh doanh sắp tới của doanh nghiệp.

 Sự thay đổi tích cực trong tỷ giá VND/USD sẽ cải thiện tỷ suất lợi nhuận gộp của phân khúc bất động sản khu công nghiệp theo cùng một mức tương ứng và làm tăng giá trị quỹ đất cho thuê của các nhà phát triển.

Mặt khác, Rồng Việt chỉ ra tỷ lệ đòn bẩy thấp và khả năng chi trả lãi suất cao giúp phần lớn các nhà phát triển khu công nghiệp sống tốt trong bối cảnh thắt chặt chính sách tiền tệ thắt chặt. Phần lớn các cổ phiếu thuộc nhóm bất động sản khu công nghiệp có nợ ròng âm hoặc tỷ lệ nợ ròng/lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao EBITDA (thấp<4), do đó khả năng trả nợ vẫn được đảm bảo. Đại đa số nhóm cổ phiếu khu công nghiệp có hệ số đòn bẩy thấp (D/E < 0,5) và tỷ lệ thanh toán nợ từ nguồn EBITDA cao, nên việc tăng lãi suất sẽ có tác động khiêm tốn đến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp.

Đặc biệt, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở phía Bắc và phía Nam đang trong mức cao của quy hoạch tổng thể sử dụng đất quốc gia. Trong khi các khu công nghiệp mới được phê duyệt thường mất nhiều thời gian để giải phóng mặt bằng, do đó giá thuê kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng.

“Tổng diện tích các khu công nghiệp đã thành lập gần như đạt mục tiêu kế hoạch của Chính phủ đến năm 2025. Nghị định mới áp dụng cho lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp tạo ra thuận lợi mới có thể khuyến khích đầu tư bất động sản khu công nghiệp bằng cách giảm các thủ tục hành chính cho các nhà phát triển khu công nghiệp nhưng sẽ khó khăn hơn về tiêu chí phê duyệt dự án”, báo cáo Rồng Việt cho biết.

Trong bối cảnh vĩ mô hiện tại, việc tăng lãi suất sẽ không gây nhiều áp lực cho các nhà phát triển khu công nghiệp khi phần đông có sức khỏe tài chính tốt.

Tuy nhiên, nguồn cung bất động sản công nghiệp còn nhiều điểm nghẽn đẩy giá thuê tăng tại các khu vực có tỷ lệ lấp đầy cao. Việc tích hợp vào quy hoạch chung 5 năm của tỉnh, quy định của pháp luật về đầu tư trong quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư khiến cuộc chơi càng khó cho các nhà phát triển khu công nghiệp trong việc tích lũy quỹ đất.

Bất động sản vùng ven khu công nghiệp dự báo vẫn thanh khoản tốt

Phát biểu tại phiên tọa đàm VRES 2022 do Batdongsan.com.vn tổ chức, ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch công ty BĐS Thiên Khôi đưa ra những nhận định, dự báo về thị trường bất động sản năm 2023 dưới góc nhìn, quan điểm cá nhân. Trong đó, ông cho rằng BĐS vùng ven các khu công nghiệp là một trong những loại hình vẫn có thanh khoản tốt.

Ông Dũng cho biết, hiện tại dòng tiền trong dân khá tốt, dù có nguồn lực kinh tế nhưng người dân không dám đầu tư, rót tiền vào bất động sản do chi phí vốn tăng cao, lãi suất ngân hàng tăng cao. Ngược lại đây cũng chính là cơ hội đầu tư cho những người có tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn.

Đối với việc nới lỏng room tín dụng, nhà nước cần điều tiết để có thể phân bổ cho nhiều ngành nghề. Với những lĩnh vực kinh doanh khác nhà nước sẽ cần hỗ trợ cho các doanh nghiệp đầu tư sản xuất để thúc đẩy phát triển kinh tế. Việc hỗ trợ này lại xuất hiện rào cản: các ngân hàng đang phân bổ vốn cho các doanh nghiệp bất động sản nhiều, nhưng doanh nghiệp đang mất thanh khoản nhất định gây ách tắc dòng vốn.

Hơn nữa các ngân hàng đang đẩy lãi suất lên trong đó có lãi suất tiền gửi để bổ sung khoản vốn ách tắc nên dù chính sách cởi mở thì các doanh nghiệp sản xuất cũng phải chịu lãi suất tăng cao. Ngoài ra độ trễ của chính sách cũng khiến sự phát triển kinh tế chắc chắn sẽ chậm lại do chi phí vốn tăng cao đồng nghĩa hoạt động kinh doanh của các cá nhân doanh nghiệp trong mảng đầu tư kinh doanh sản xuất cũng bị ảnh hưởng.

Với những khó khăn trên, ông Dũng dự báo bất động sản dự án vẫn tiếp tục đi xuống cho đến hết 2023 thậm chí giữa 2024, bất động sản vùng ven cũng tương tự. Tuy nhiên tốc độ giảm giá bất động sản vùng ven sẽ chậm lại nếu được hỗ trợ bởi thông tin quy hoạch, giải ngân đầu tư công thúc đẩy cơ sở hạ tầng… ngược lại cũng sẽ xuống mạnh như bất động sản dự án…

Dù vậy, ông Dũng cũng đưa ra một góc nhìn lạc quan về dòng tiền. Đó là thời gian qua, loại hình nhà đất ở vùng ven được bán rất mạnh. Những chủ sở hữu bất động sản khu vực này – người bán đầu tiên, khi đã bán được nhà đất với giá cao trong các đợt sốt sẽ có xu hướng mua nhà trong trung tâm, mở rộng kinh doanh, mua nhà cho con cái học hành trong thành phố… Nhóm nhà đầu tư này thường có thói quen mua chung cư, nhà phố nội thành ở phân khúc tầm trung giá rẻ, từ 3 tỷ đến dưới 12 tỷ. Do đó, đây sẽ là những phân khúc vẫn có thanh khoản tốt trong thời gian tới.

Đồng thời, những bất động sản cho thuê phục vụ nhu cầu ở, học hành, bất động sản cho thuê gần khu công nghiệp phục vụ nhu cầu của người lao động, công nhân cũng vẫn có thanh khoản tốt.

Một trong những nội dung được quan tâm là kết quả của Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản vừa được Thủ tướng chỉ đạo thành lập giữa tháng 11. 

Liên quan đến nội dung này, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Tổ công tác nhận thấy có nổi lên vấn đề trách nhiệm của các doanh nghiệp. Giai đoạn thị trường tốt doanh nghiệp triển khai quá nhiều dự án khiến không cân bằng được tài chính.

Giữa tháng 11, Chính phủ lập Tổ công tác giải quyết những vướng mắc cho doanh nghiệp và một số địa phương trong thực hiện các dự án bất động sản. Tổ công tác đã từng bước giải quyết các vướng mắc cho thị trường, doanh nghiệp bất động sản trên tinh thần đồng hành cùng doanh nghiệp, gỡ khó cho thị trường. 

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cũng chỉ ra một số vấn đề bất hợp lý trong quá trình làm việc với các địa phương, doanh nghiệp. Cụ thể, Tổ công tác ghi nhận vấn đề về pháp lý đất đai, thủ tục giao đất, điều chỉnh đất đai, tính giá đất… Ngoài ra, còn có vấn đề liên quan đến điều chỉnh quy hoạch dẫn đến thay đổi về tính giá đất. Cùng đó, hàng loạt khó khăn trong thủ tục thực hiện dự án nhà ở; trong đó, có việc chồng chéo về thủ tục…

“Có những khó khăn mang tính chất thời điểm trong thời gian ngắn là nguồn vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp. Cùng một thời điểm các doanh nghiệp phải đáo hạn, trái phiếu phải trả. Đây là khó khăn lớn tác động đến sản xuất doanh nghiệp. 

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp dừng triển khai các dự án, nhà thầu doanh nghiệp phải cho công nhân nghỉ việc. Trước thực tế trên, Tổ công tác đã khẩn trương làm việc với địa phương, doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn trong đó có đề ra thời hạn cụ thể” – Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho hay.

Theo đó, Tổ công tác kiến nghị với Chính phủ làm việc với Ngân hàng Nhà nước nới “room” tín dụng. Việc này đã tạo thuận lợi bước đầu cho doanh nghiệp về nguồn vốn. Cùng đó, Thủ tướng chỉ đạo sửa đội Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp để tháo gỡ cho các doanh nghiệp. 

Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, các doanh nghiệp cũng phải nhìn nhận rõ về trách nhiệm của mình như cơ cấu lại dòng tiền, phân khúc sản phẩm cho phù hợp với thị trường để vượt qua được khó khăn, thậm chí, bán bỏ bớt dự án chưa triển khai để tập trung vào dự án đang triển khai.

Từ đó, tạo nên dòng vốn để triển khai các dự án tiếp theo. Về lâu dài, việc triển khai dự án phải triển khai theo đúng quy định, vay dự án nào phải thực hiện dự án đó, tránh đầu tư dàn trải, không đúng dự án tạo sự mất cân bằng như thời gian qua. Bên cạnh đó là những giải pháp đồng bộ từ các cơ quan, bộ, ngành địa phương để tạo thành “trợ lực” mạnh, giúp thị trường vượt qua khó khăn.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 11 tháng, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký cấp mới, điều chỉnh đạt hơn 25 tỷ USD. Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm gần 80% tổng vốn đầu tư. Điều này cũng cho thấy, nhu cầu mở rộng hoặc chuyển nhà máy sản xuất vào Việt Nam tiếp tục tăng cao.

Số liệu mới nhất từ Bộ Xây dựng, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cả nước ở mức 90%, giá thuê tăng 5% theo quý. Một số loại hình mới như  bất động sản công nghiệp may đo gồm nhà xưởng, nhà kho… còn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 95%, nâng vị thế cạnh tranh trực tiếp với các nước trong khu vực.

Đánh giá từ Colliers, bất động sản may đo hiện có nhiều lợi thế để phát triển như giá đất vẫn còn thấp so với khu vực, các nhà máy sản xuất đang ưu tiên một điểm đến ổn định thay vì đa dạng hoá sản xuất toàn cầu… Tuy nhiên, để bắt kịp cơ hội này trong thời gian sớm nhất, việc rút ngắn thời gian thủ tục, pháp lý từ phía khu công nghiệp là điểm cộng trong mắt khách thuê.

Các chuyên gia nhận định, một trong những vấn đề được các doanh nghiệp, nhà đầu tư quan tâm khi đặt nhà máy hiện nay chính là cơ sở hạ tầng. Do đó, để đón đầu dòng vốn dịch chuyển, các địa phương, khu công nghiệp cần đẩy mạnh tính kết nối từ nhà máy sản xuất đến kho bãi hoặc khu vực cảng biển từ đó kéo giảm chi phí cho doanh nghiệp.

Chẳng hạn, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam nhận định trên VTV: “Các khu công nghiệp xung quanh TP HCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai… nếu hướng về cảng Cái Mép – Thị Vải thì chỉ có một đường độc đạo là đường bộ. Do vậy, nếu chúng ta cân nhắc tạo ra hành lang về đường sắt vận chuyển hàng hoá sẽ là lực đỡ rất lớn cho chi phí đầu vào các doanh nghiệp”.

Bất động sản khu công nghiệp vẫn thanh khoản tốt

Tại phiên tọa đàm VRES 2022 do Batdongsan.com.vn tổ chức, ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch công ty BĐS Thiên Khôi đưa ra những nhận định, dự báo về thị trường bất động sản năm 2023 dưới góc nhìn, quan điểm cá nhân.

Ông Dũng cho biết, hiện tại dòng tiền trong dân khá tốt, dù có nguồn lực kinh tế nhưng người dân không dám đầu tư, rót tiền vào bất động sản do chi phí vốn tăng cao, lãi suất ngân hàng tăng cao. Ngược lại đây cũng chính là cơ hội đầu tư cho những người có tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn.

Đối với việc nới lỏng room tín dụng, nhà nước cần điều tiết để có thể phân bổ cho nhiều ngành nghề. Với những lĩnh vực kinh doanh khác nhà nước sẽ cần hỗ trợ cho các doanh nghiệp đầu tư sản xuất để thúc đẩy phát triển kinh tế. Việc hỗ trợ này lại xuất hiện rào cản: các ngân hàng đang phân bổ vốn cho các doanh nghiệp bất động sản nhiều, nhưng doanh nghiệp đang mất thanh khoản nhất định gây ách tắc dòng vốn.

Hơn nữa các ngân hàng đang đẩy lãi suất lên trong đó có lãi suất tiền gửi để bổ sung khoản vốn ách tắc nên dù chính sách cởi mở thì các doanh nghiệp sản xuất cũng phải chịu lãi suất tăng cao. Ngoài ra độ trễ của chính sách cũng khiến sự phát triển kinh tế chắc chắn sẽ chậm lại do chi phí vốn tăng cao đồng nghĩa hoạt động kinh doanh của các cá nhân doanh nghiệp trong mảng đầu tư kinh doanh sản xuất cũng bị ảnh hưởng.

Với những khó khăn trên, ông Dũng dự báo bất động sản dự án vẫn tiếp tục đi xuống cho đến hết 2023 thậm chí giữa 2024, bất động sản vùng ven cũng tương tự. Tuy nhiên tốc độ giảm giá bất động sản vùng ven sẽ chậm lại nếu được hỗ trợ bởi thông tin quy hoạch, giải ngân đầu tư công thúc đẩy cơ sở hạ tầng… ngược lại cũng sẽ xuống mạnh như bất động sản dự án…

Ông Dũng cũng đưa ra một góc nhìn lạc quan về dòng tiền. Đó là thời gian qua, loại hình nhà đất ở vùng ven được bán rất mạnh. Những chủ sở hữu bất động sản khu vực này – người bán đầu tiên, khi đã bán được nhà đất với giá cao trong các đợt sốt sẽ có xu hướng mua nhà trong trung tâm, mở rộng kinh doanh, mua nhà cho con cái học hành trong thành phố… Nhóm nhà đầu tư này thường có thói quen mua chung cư, nhà phố nội thành ở phân khúc tầm trung giá rẻ, từ 3 tỷ đến dưới 12 tỷ.

Do đó, đây sẽ là những phân khúc vẫn có thanh khoản tốt trong thời gian tới. Đồng thời, những bất động sản cho thuê phục vụ nhu cầu ở, học hành, bất động sản cho thuê gần khu công nghiệp phục vụ nhu cầu của người lao động, công nhân cũng vẫn có thanh khoản tốt.