Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 31/NQ-CP phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 2/2023. Trong đó, liên quan đến thị trường bất động sản, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan, địa phương rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, nhất là về pháp lý, đối với từng dự án bất động sản cụ thể.

Đồng thời, khẩn trương hoàn thiện dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững, trình Chính phủ xem xét, ban hành.

Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước điều hành tăng trưởng tín dụng phù hợp với cơ cấu hợp lý, đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn tín dụng cho nền kinh tế.

Chỉ đạo các tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, các lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng; kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro; giảm mặt bằng lãi suất cho vay, tăng khả năng tiếp cận vốn của người dân, doanh nghiệp, bảo đảm lãi suất hợp lý, hiệu quả và phù hợp với yêu cầu kiểm soát lạm phát.

Bên cạnh đó, có các giải pháp tín dụng phù hợp, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và các thị trường khác.

Thời gian gần đây, Chính phủ đã đưa ra nhiều chỉ đạo nhằm giải quyết những vấn đề khó khăn đến thị trường bất động sản hiện nay, từ đó có những giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường tiếp tục phát triển bền vững và lành mạnh.

Tại Hội nghị toàn quốc về bất động sản do Thủ tướng chủ trì vừa qua cũng đã chỉ ra khó khăn của bất động sản hiện nay chủ yếu là vấn đề pháp lý (chiếm 70%). Nếu những khó khăn pháp lý này được tháo gỡ, các tổ chức tín dụng mới có điều kiện thúc đẩy giải ngân tín dụng bất động sản, từ đó góp phần tăng tín dụng chung cho nền kinh tế.

Phía NHNN cũng cho biết đang triển khai đồng loạt các Hội nghị Kết nối ngân hàng – doanh nghiệp ở các tỉnh, thành phố để làm rõ nguyên nhân doanh nghiệp không tiếp cận được vốn tín dụng, để từ đó phối hợp với các bộ, ngành, địa phương có các giải pháp tháo gỡ khó khăn.

Cũng tại Hội nghị,  Thủ tướng đã chỉ ra 8 vấn đề chính của  thị trường bất động sản hiện nay. Người đứng đầu Chính phủ cho rằng đó là cơ cấu sản phẩm còn lệch pha: Phân khúc cao cấp nhiều, dư dả, có khi đang ế, nhưng ngược lại phân khúc cho người nghèo, người thu nhập thấp, bình dân, người lao động, con cái đối tượng chính sách lại thiếu hụt.

Ngoài ra, giá cả chưa hợp lý. Theo Thủ tướng, thu nhập bình quân đầu người của nước ta hiện chỉ 4.100 USD/năm, nhưng giá nhà ở TP.HCM đã lên đến 55 triệu đồng/m2. “Như vậy, mất 1 năm thu nhập mới mua được 2 m2 nhà ở”, Thủ tướng nhấn mạnh.

Thủ tướng Chính phủ cũng nhìn nhận các chính sách quản lý chưa phản ứng kịp thời với diễn biến thị trường. Mặt khác, thị trường còn tồn tại nhiều vướng mắc về pháp lý và khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn, gồm cả tín dụng, trái phiếu, chứng khoán và vốn huy động từ khách hàng.

Bên cạnh đó, quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch các dự án còn chậm trễ. Cán bộ một số nơi, một số thời điểm còn sợ trách nhiệm, không dám làm.

Cuối cùng, Thủ tướng thẳng thắn chỉ rõ các doanh nghiệp bất động sản chưa thực sự linh hoạt xử lý kịp thời những vướng mắc do chính mình gây ra.

Thủ tướng Chính phủ nêu rõ, càng trong khó khăn, thách thức, các chủ thể liên quan (cơ quan quản lý, doanh nghiệp, ngân hàng, khách hàng) càng phải đoàn kết, phát huy tinh thần trách nhiệm, cùng xử lý các vấn đề trên tinh thần lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, cấu trúc này mà không hài hòa thì sẽ không ổn định và không ai phát triển được.

Cùng với đó, đã nói phải làm, đã cam kết phải thực hiện và thực hiện có hiệu quả cụ thể, cân đong đo đếm được. Vừa giải quyết vấn đề trước mắt, vừa xử lý các vấn đề lâu dài, không chuyển trạng thái đột ngột, điều hành giật cục.

Tuân thủ quy luật thị trường, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, bất động sản bình đẳng với các ngành nghề, lĩnh vực khác. Trong đó, điểm cân bằng, dung hòa của cung cầu thể hiện ở giá cả bất động sản, giá cả phải là động lực để thúc đẩy sự phát triển, chứ không phải triệt tiêu sự phát triển.

Thủ tướng cho biết sau Hội nghị, Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết, nhưng trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, tinh thần Hội nghị, các chủ thể phải thực hiện ngay các công việc để thực hiện hiệu quả các mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp đã đề ra.

Đầu tháng 2, TP HCM đã có đề xuất gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư về hai phương án thu thuế nhà đất thứ hai trở lên.

Đối với phương án 1, thí điểm thu thuế nhà và đất ở mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng. Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ quy định mức thuế, phương pháp tính và thời gian áp dụng.

Ở phương án 2, tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ hai trở lên, cụ thể là lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên.

Đề xuất trên nhằm góp ý cho dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 năm 2017 của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển TP HCM. Chính quyền thành phố cho rằng cách làm này sẽ hạn chế đầu cơ bỏ hoang nhà, đất. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để xây dựng chính sách chung sau này. 

Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có đề nghị cân nhắc đưa đề xuất của TP HCM vào dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54. Bộ cho rằng đây là cơ chế tạo nguồn thu ngân sách cho TP HCM và kết quả thí điểm là cơ sở xem xét áp dụng trên phạm vi rộng hơn.

Tuy nhiên, qua thảo luận còn tồn tại các bất cập. Trong đó, chính sách này có thể không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp và cũng chưa phù hợp với điều kiện thực tế trong việc thực hiện các giao dịch mua, bán bất động sản nên tìm ẩn rủi ro lách thuế.

Cơ chế này còn tác động làm giảm cả cung và cầu của thị trường bất động sản tại TP HCM. Đặc biệt, hiện có rất ít quốc gia trên thế giới đánh thuế cao đối với việc sở hữu nhà đất thứ hai trở lên.

Một sắc thuế đưa ra phải có hạ tầng quản lý

Trong buổi trao đổi trực tuyến với VTC Now, GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, cho rằng về mặt lý luận thì đề xuất của TP HCM đối với phương án thứ nhất là hợp lý nhưng phải đánh thuế ở tỷ suất bao nhiêu, giá cả theo giá thị trường hay Nhà nước và có tính đến tài sản gắn liền với đất hay không thì vẫn còn nhiều việc cần làm.

Về phương án thứ hai, chuyên gia cho rằng sai về mặt lý luận. Lệ phí trước bạ là chi phí cho hệ thống hành chính làm việc sang nhượng tên. Bản chất nó là phí để xác định đây là giao dịch chính thức, hợp pháp và không có cớ gì để đánh nặng. Đồng thời, mức lệ phí trước bạ (nhà, đất) của nước ta ở mức 0,5% đang cao so với thế giới.

“Như vậy, thực sự nó là thuế trước bạ hay phí trước bạ? Đánh thuế nhưng đánh như thế nào để thị trường bất động sản vẫn kinh doanh, vẫn nhộn nhịp nhưng hạn chế được đầu cơ”, GS. Đặng Hùng Võ đặt vấn đề.

Ngoài ra, GS. Đặng Hùng Võ cũng nêu ra một số vấn đề khác: Để đánh thuế thì hệ thống của chúng ta có quản lý được đối tượng chịu thuế hay không? Hồ sơ quản lý đã tích hợp trên cả nước hay theo từng địa phương? Nếu vẫn quản lý theo địa phương thì làm sao biết được một người có bao nhiêu thửa đất trên cả nước?…

Chuyên gia cũng cho rằng, “việc xác định đâu là căn nhà thứ hai là một vấn đề khi cơ sở dữ liệu dân cư và cơ sở dữ liệu nhà ở chưa thích hợp với nhau. Một sắc thuế đưa ra thì phải có hạ tầng quản lý”.

Tiếp đến, nếu bất động sản thứ hai không kinh doanh, không dùng để làm gì thì đánh thuế được. Nhưng nếu bất động sản đó cho thuê, đã đánh thuế trên hoạt động kinh doanh thì sao lại đánh thuế bất động sản lần nữa?”, chuyên gia phân tích.

Ngoài ra, GS. Đặng Hùng Võ còn cho rằng “phải nghiên cứu đến thu nhập của những người chịu thuế, họ có đủ khả năng để đóng hay không. Không phải cứ thấy bất động sản sốt giá, nghĩ dùng thuế thì trị được nên bắt đầu đưa ra các loại thuế.

Cứ lãng mạn ngồi nghĩ ra sắc thuế thế này mới hay thế kia mới hay nhưng mà hệ thống quản lý nào để làm được việc này là cả một vấn đề lớn. Hơn nữa, nó phải có lộ trình bài bản, sao cho sắc thuế đó phù hợp”.

Văn phòng UBND TP HCM vừa có thông báo kết luận của Phó Chủ tịch UBND Bùi Xuân Cường tại buổi làm việc với 18 doanh nghiệp về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tại các dự án bất động sản.

Theo Phó Chủ tịch Bùi Xuân Cường, bên cạnh nội dung kiến nghị cụ thể tại các dự án, đề nghị các đơn vị tiếp tục có nhiều đóng góp cho UBND TP về các giải pháp thực hiện, chia sẻ và phối hợp chặt chẽ với các Sở, ngành nghiên cứu, đề xuất cải tiến trình xử lý hồ sơ, phương thức làm việc,… để đạt hiệu quả hơn, nhằm quy thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ngày càng lành mạnh, bền vững trong thời gian tới.

UBND TP ghi nhận, tiếp thu các ý kiến góp ý của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) và các doanh nghiệp bất động sản. TP sẽ tập trung rà soát, có giải pháp để đẩy nhanh xử lý các kiến nghị theo đúng thẩm quyền và quy định, mang lại hiệu quả thiết thực trong thời gian gần nhất.

Đối với các vướng mắc thuộc Bộ, ngành, trung ương, UBND TP sẽ khẩn trương đôn đốc, có giải pháp kiến nghị để đẩy nhanh tháo gỡ trong thời gian tới.

Đối với các tổng hợp, kiến nghị của HoREA về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tại 116 dự án bất động sản (4 đợt), đến thời điểm hiện nay, UBND TP đã có quá trình họp để nghe các đơn vị báo cáo và có các văn bản chỉ đạo giải quyết, mang lại kết quả nhất định.

Trên cơ sở kiến nghị gần đây của HoREA tại Công văn số 18/2023/CV-HoREA ngày 6/2/2023 về nhóm dự án cần ưu tiên xem xét giải quyết và báo cáo của Sở Xây dựng tại Công văn số 1748/SXD-PTN&TTBĐS ngày 14/2/2023 về đề xuất phân nhóm, tiến độ giải quyết vướng mắc tại các dự án, UBND TP giao Sở Xây dựng khẩn trương phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Quy hoạch – Kiến trúc cùng các đơn vị liên quan trao đổi, thống nhất với HoREA, báo cáo trình UBND TP để có ý kiến chỉ đạo, phân công các đơn vị chịu trách nhiệm chủ trì thụ lý, giải quyết đối với các nhóm hồ sơ có cùng vướng mắc theo đúng chức năng, nhiệm vụ. Các công việc này hoàn thành trước ngày 5/3/2023.

Đồng thời, các đơn vị Sở, ngành liên quan được giao khẩn trương chủ động rà soát, giải quyết dứt điểm các chỉ đạo của UBND TP liên quan đến các kiến nghị của HoREA đến thời điểm hiện nay.

Trong đó, tập trung xử lý vướng mắc thuộc thẩm quyền giải quyết của đơn vị. Đối với các khó khăn, vướng mắc thuộc thẩm quyền của UBND TP hoặc Bộ, ngành, trung ương thì khẩn trương tham mưu UBND TP hướng giải quyết.

Đối với các nhóm dự án có vướng mắc do cơ quan có thẩm quyền thuộc trung ương chỉ đạo giải quyết, UBND TP giao các đơn vị liên quan khẩn trương theo dõi và cập nhật tiến độ cho HoREA, các doanh nghiệp bất động sản biết thông tin để phối hợp chặt chẽ trong quá trình giải quyết hồ sơ.

Đối với các nhóm dự án có vướng mắc liên quan đến thủ tục về Quyết định chủ trương đầu tư dự án theo Luật đầu tư (nhóm dự án mới), Sở Kế hoạch và Đầu tư chịu trách nhiệm khẩn trương chủ trì nghiên cứu, tiếp thu các ý kiến góp ý của các đơn vị dự họp, đề xuất UBND TP hướng giải quyết các vướng mắc hiện nay, để đẩy nhanh, rút ngắn tối đa thời gian hoàn thành thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư dự án.

Còn Sở Xây dựng chịu trách nhiệm khẩn trương tiếp thu các ý kiến đóng góp tại cuộc họp, tiếp tục rà soát, nghiên cứu tham mưu UBND TP giải quyết các vướng mắc liên quan đến chuyên đề về nhà ở xã hội, rút ngắn tối đa thời gian thực hiện quy trình thủ tục dự án nhằm thu hút nguồn lực đầu tư, tạo quỹ nhà, đáp ứng về nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố.

Các công việc được giao nói trên thực hiện hoàn thành trong tháng 3/2023, theo kết luận của Phó Chủ tịch UBND TP. 

Ngoài ra, lãnh đạo UBND TP giao các Sở, ngành được phân công chủ trì thụ lý, giải quyết các nhóm dự án nêu trên khẩn trương trao đổi làm việc với các chủ dự án để thống nhất hướng xử lý, tập trung chủ động giải quyết các nội dung theo thẩm quyền.

Trường hợp vượt thẩm quyền, kịp thời báo cáo, đề xuất hướng xử lý để Thường trực UBND TP bố trí lịch họp nghe báo cáo và thống nhất hướng tháo gỡ vướng mắc đối với từng dự án cụ thể.

TP HCM tập trung gỡ vướng mắc thủ tục đầu tư

Tại Hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Chính phủ chủ trì ngày 17/2, Phó Chủ tịch TP HCM Bùi Xuân Cường cho biết, TP đặt mục tiêu trong 5 năm 2021-2025  phấn đấu đạt 50 triệu m2 sàn; qua quá trình thực hiện của năm 2021-2022 đã đạt khoảng 28%.

Trong 2 năm 2021-2022 có 47 dự án với hơn 28.000 căn hộ được đưa ra thị trường.

“Các sản phẩm, các thị trường chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển của thành phố. Chúng tôi sẽ điều chỉnh để giải quyết sự lệch pha cung cầu, hiện đang có xu hướng lệch về phân khúc trung cấp”, ông Cường nói.

Về phương hướng sắp tới, TP
HCM sẽ tập trung tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư đối với dư án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, cải tạo nhà chung cư cũ, đặc biệt hiện nay thành phố đang tập trung 18 dự án nhà ở xã hội ưu tiên cũng như 16 dự án chung cư xuống cấp để thúc đẩy trong năm 2023.

Thành phố cũng tập trung hoàn tất công tác điều chỉnh quy hoạch, nhất là trong quá trình thực hiện quy hoạch chung của TP HCM (dự kiến trong tháng 9 năm nay sẽ trình), quy hoạch chung TP Thủ Đức cuối năm nay sẽ trình.

TP HCM cũng tập trung phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật để kết nối vành đai 2, vành đai 3, cao tốc TP HCM – Mộc Bài…các dự án cải tạo vành đai trung tâm, tập trung thúc đẩy các dự án lớn.

Quá trình thực hiện, đối với nhóm sẽ tập trung tháo gỡ các vướng mắc cho các dự án bất động sản chậm tiến độ về pháp lý, các dự án chưa nộp tiền sử dụng đất, các dự án mà chủ đầu tư chậm trễ trong việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn với lợi ích của người dân.

Thành phố sẽ lập tổ công tác để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của dự án bất động sản. Hiện nay khoảng 116 dự án, trong đó có 3 dự án ưu tiên tập trung giải quyết, xử lý dứt điểm.

Tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm trong quy định đầu tư kinh doanh bất động sản, các dự án bất động sản có vi phạm về xây dựng, các dự án vi phạm về bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai, các dự án chưa nghiệm thu công trình đã đưa vào sử dụng.

Tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, tăng tính công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của người dân khi kinh doanh bất động sản sàn giao dịch.

Đại hội đại biểu lần thứ XVII (nhiệm kỳ 2020-2025) Đảng bộ thành phố Hà Nội xác định đến năm 2025, thành phố phấn đấu đưa 5 huyện thành quận, trong đó có huyện Đông Anh. Thực hiện mục tiêu trên, thời gian qua, huyện Đông Anh đã có nhiều nỗ lực, phấn đấu hoàn thành các tiêu chí để lên quận trong năm 2023, chậm nhất là năm 2024.

Căn cứ theo Nghị quyết số 26/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết 1210/2016 về phân loại đô thị, có một số tiêu chí mới bổ sung, trên cơ sở đó năm 2023 được xem là năm bản lề để huyện Đông Anh hoàn thiện nốt các tiêu chí này, trong đó công tác quy hoạch, xây dựng có vai trò đặc biệt quan trọng.

Thời gian qua, Huyện ủy đã xây dựng ban hành và tổ chức quán triệt, triển khai thực hiện có hiệu quả 2 Chỉ thị, gồm: Chỉ thị số 16-CT/HU và Chỉ thị số 17-CT/HU về công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch, bảo đảm trật tự xây dựng, trật tự văn minh đô thị; tăng cường công tác quản lý đất đai, tài nguyên khoáng sản trên địa bàn.

Công tác lập quy hoạch được quan tâm chỉ đạo, trong đó tập trung đẩy nhanh hoàn thành việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 các khu vực dân cư trên địa bàn huyện Đông Anh giai đoạn 2022 – 2023 làm cơ sở để thực hiện đầu tư, tạo nguồn lực và quản lý theo quy hoạch được duyệt, đồng thời tăng cường sự lãnh đạo của Đảng và quản lý Nhà nước trong công tác quản lý quy hoạch.

Cụ thể, huyện đã tiếp nhận công bố và bàn giao 5 đồ án quy hoạch chung xây dựng tỷ lệ 1/10.000; Tổ chức lập điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng 4 xã (Vân Hà, Liên Hà, Dục Tú, Thụy Lâm) tỷ lệ 1/5000; Hoàn thành phê duyệt, tổ chức phối hợp công bố, bàn giao 3 đồ án quy hoạch phân khu đô thị còn lại; Hoàn thành phê duyệt 3 đồ án điều chỉnh cục bộ Quy hoạch phân khu đô thị tỷ lệ 1/5000, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Đối với công tác lập, thẩm định quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, tính đến hết 2022 huyện đã hoàn thành phê duyệt 28 đồ án quy hoạch chi tiết khu dân cư, nâng tổng số đồ án quy hoạch chi tiết khu dân cư hiện có được phê duyệt trên toàn huyện là 59 đồ án, gồm 52 thôn làng, tổ dân phố, nâng tổng số đồ án được phê duyệt là 59/82 đồ án được giao nhiệm vụ.

Công tác giải phóng mặt bằng cũng được huyện xác định là một nhiệm vụ trọng tâm và đã huy động được cả hệ thống chính trị vào cuộc, tạo sự đồng thuận trong nhân dân… Hầu hết công tác giải phóng mặt bằng các dự án đều đạt và vượt kế hoạch đề ra, trong đó có những công trình dự án của thành phố và dự án trọng điểm của huyện.

 Đẩy mạnh đầu tư phát triển hạ tầng đô thị

Đông Anh là một trong những địa phương đi đầu thực hiện lộ trình xây dựng huyện thành quận. Đến nay, huyện đã đạt 26/27 tiêu chí huyện thành quận, 13/15 tiêu chí xã thành phường theo bộ tiêu chí chung của thành phố.

Những năm gần đây, Đông Anh là huyện có tốc độ đô thị hóa nhanh, phát triển kinh tế bền vững, toàn diện. Đặc biệt, Đề án đầu tư, xây dựng huyện Đông Anh thành quận đến năm 2025 được TP Hà Nội phê duyệt tạo thời cơ, vận hội mang tính lịch sử của Đảng bộ, chính quyền và Nhân dân huyện Đông Anh để trở thành đô thị trung tâm của Thủ đô Hà Nội, với hàng loạt các dự án lớn.

Cụ thể, dự án thành phố thông minh, Công viên Kim Quy, Trung tâm hội chợ triển lãm quốc gia… Đây là những nền tảng quan trọng để xây dựng Đông Anh trở thành trung tâm thương mại, tài chính, du lịch, dịch vụ chất lượng cao của khu vực phía Bắc Thủ đô.

Để hoàn thành mục tiêu trên, Đại hội Đảng bộ huyện Đông Anh lần thứ XXVIII, nhiệm kỳ 2020 – 2025 đã đặt ra 6 nhiệm vụ trọng tâm, gồm: Tăng cường củng cố quốc phòng, an ninh; Phát huy vai trò của Mặt trận Tổ quốc và tổ chức chính trị – xã hội trong việc tập hợp sức mạnh khối đại đoàn kết toàn dân; Tăng cường xây dựng hệ thống cơ sở Đảng, chính trị trong sạch, vững mạnh; Phát triển văn hóa – xã hội, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực; Đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu, phát triển kinh tế đô thị nhanh, hiệu quả và bền vững, nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân; Huy động, sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, đầu tư phát triển hạ tầng đô thị theo quy hoạch, kết nối đồng bộ với hạ tầng khu đô thị mới, hạ tầng khung.

Cùng với đó là việc triển khai đồng bộ 3 khâu đột phá: Xây dựng tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị phù hợp mô hình chính quyền đô thị hoạt động hiệu quả; nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị thông minh, hiện đại; khai thác nguồn lực đầu tư xây dựng, phát triển, hoàn thiện hệ thống hạ tầng đô thị theo hướng hiện đại.

Theo lãnh đạo huyện Đông Anh, bên cạnh việc chú trọng công tác đầu tư xây dựng, phát triển kinh tế xã hội, trong thời gian tới huyện sẽ ưu tiên thu hút doanh nghiệp đầu tư theo quy hoạch và doanh nghiệp công nghiệp có hàm lượng chất xám cao; đẩy mạnh phát triển các khu, cụm công nghiệp hiện có; thu hút đầu tư vào các khu, cụm công nghiệp mới. Huyện cũng sẽ phối hợp với cơ quan chức năng sớm hoàn thành việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện, khai thác Khu công nghiệp Đông Anh với quy mô 600 ha theo hướng công nghiệp sạch, công nghệ cao.

Giá bất động sản tại Đông Anh biến động ra sao?

Huyện Đông Anh sẽ đấu giá 92 lô đất vào tháng 3/2023. Công ty Đấu giá Hợp danh số 5 – Quốc gia mới đây đã có thông báo mời tham gia đấu giá quyề
n sử dụng đất đối với 92 thửa đất trên địa bàn huyện Đông Anh.

Cụ thể, 75 thửa đất tại khu đất X6, thôn Hà Lỗ, xã Liên Hà. Có ba đợt đấu giá, mỗi đợt gồm 25 thửa đất, giá khởi điểm dao động trong khoảng 30,3 – 33,3 triệu đồng/m2. Bước giá 500.000 đồng/m2. Thời gian dự kiến tổ chức ba đợt đấu giá lần lượt vào ngày 11/3, 18/3 và 25/3.

Cùng đó là 17 thửa đất tại khu đất X9 thôn Cán Khê, xã Nguyên Khê. Các thửa đất có diện tích từ 73,99 – 128,6 m2/thửa với mức giá khởi điểm từ 31,2 – 34,1 triệu đồng/m2. Mục đích sử dụng đất là đất ở với thời hạn sử dụng lâu dài. Thời gian dự kiến tổ chức buổi đấu giá vào sáng 4/3.

Hình thức đấu giá là bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, theo phương thức trả giá lên. Địa điểm đấu giá tại Hội trường Trung tâm chính trị huyện Đông Anh.

 Đông Anh là một trong những huyện vùng ven Hà Nội thu ngân sách từ đấu giá cao nhất trong năm vừa qua. Theo UBND huyện Đông Anh (Hà Nội), tính đến giữa tháng 11/2022, địa phương này đã tổ chức thành công 21 phiên đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích hơn 36.401 m2 (tương ứng 324 thửa), thu về cho ngân sách nhà nước của huyện gần 1.800 tỷ đồng. Đông Anh là địa phương dẫn đầu thành phố Hà Nội về số thu ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý IV/2022, bất động sản vùng ven Hà Nội liên tục xảy ra tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là phân khúc đất nền. Trong đó, giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven đã giảm 15% – 35% so với đầu năm 2022, đất nền dự án cũng giảm từ 8% – 15%.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn với thị trường đất nền Đông Anh – một thị trường nặng tính đầu cơ ghi nhận xu hướng giảm giá vẫn đang tiếp tục. Cụ thể, đất ở Nguyên Khê chỉ cách trục Nhật Tân – Nội Bài hơn 100 m, từ mức giá hơn 50 triệu đồng/m2 của tháng 11/2022 (là mức giá đã giảm so với nhiều tháng trước đó) thì sau Tết Nguyên đán, có chủ đất cần tiền chỉ chào bán khoảng 40 triệu đồng/m2.

Đất trục chính kinh doanh Hải Bối cũng từ mức 60-65 triệu đồng/m2 thời điểm tháng 11/2022 (mức giá đã giảm) thì nay một số mảnh được chào giá 50-55 triệu đồng/m2. Vị trí mặt đường kinh doanh ở Võng La cũng giảm khoảng 3-7 giá so với cuối năm ngoái khi giá hiện tại dao động từ 37-42 triệu đồng/m2. Đất kinh doanh Vĩnh Ngọc từ mức giá 130-150 triệu đồng/m2, nay có một số mảnh được rao bán từ 110-115 triệu đồng/m2. Các mảnh đất nằm sâu trong làng ở Xuân Nộn, Vân Nội, Hải Bối, Cổ Loa, Uy Nỗ, Mai Lâm, giá cũng giảm từ 5 đến 10 triệu đồng/m2.

Chia sẻ tại tọa đàm “Điểm sáng về cơ chế, chính sách cho thị trường bất động sản Việt Nam”, do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức mới đây, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cho rằng chưa bao giờ cụm từ “hỗ trợ”, “giải cứu thị trường BĐS” xuất hiện nhiều như hiện nay. Nó cho thấy sự bất thường của thị trường BĐS có thể gây ra những hệ lụy cho nền kinh tế.

Theo TS. Cấn Văn Lực, gần đây, cả cơ quan quản lý, giới nghiên cứu, địa phương, doanh nghiệp nhìn nhận thị trường BĐS có vai trò quan trọng, tác động đến nền kinh tế cả vĩ mô và vi mô.

Để tháo gỡ vướng mắc lĩnh vực BĐS, chuyên gia này cho rằng cần rút kinh nghiệm trong quá trình thực hiện, hỏi học từ quốc tế và tiếp cận đa chiều và đưa ra hai nhóm chính sách, ngắn hạn và dài hạn.

Trong đó, nhóm giải pháp ngắn hạn là những chính sách tập trung tháo gỡ vấn đề đang nóng nhất của thị trường, gồm pháp lý và vốn. Nếu tháo gỡ được vấn đề pháp lý thì hàng trăm dự án được giải toả, dòng tiền từ đây mà ra.

 Quan trọng hơn, tháo gỡ được vấn đề pháp lý chính là củng cố niềm tin cho thị trường. Sau hàng loạt cuộc họp của Chính phủ thì các địa phương vào cuộc mạnh mẽ hơn. Có thể thấy những động thái của chính quyền TPHCM khi trong tuần qua có đến 3 cuộc họp bàn giải pháp tháo gỡ cho thị trường BĐS.

Về vốn cho thị trường BĐS, ông Lực cho rằng nóng nhất chính là vấn đề trái phiếu. Theo tính toán, khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS đáo hạn trong năm 2023, sang năm 2024 là khoảng 110.000 tỷ đồng. Mua lại lượng trái phiếu này đang gây áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư BĐS.

Những ngày vừa qua, dư luận đã thấy Nova Group đang vất vả đàm phán, thương lượng để giải quyết trái phiếu đáo hạn.

Còn về vốn tín dụng cho lĩnh vực BĐS, ông Lực đề xuất cho phép cơ cấu lại nợ, giữ nhóm nợ. Việc này có thể gây ý kiến trái chiều vì nhiều ngành cũng ở hoàn cảnh cần cơ cấu nợ. Trong khi chuyên gia này không ủng hộ nới room tín dụng cho lĩnh vực BĐS, vì năm 2022 tín dụng cả hệ thống tăng trưởng 14,5%, riêng tín dụng cho BĐS đã tăng trưởng 24,2% thì năm nay không thể cao hơn. Vấn đề của BĐS là tắc ở trái phiếu doanh nghiệp.

TS. Cấn Văn Lực cũng đánh giá dòng vốn từ M&A rất quan trọng với thị trường BĐS, nhiều doanh nghiệp kiến nghị hệ thống ngân hàng cho vay để tài trợ phần vốn thiếu hụt khi giao dịch M&A. “Tôi kiến nghị nên cho phép, vì việc này hoàn toàn khả thi và là nhu cầu thật. Doanh nghiệp có 70%, phần còn lại ngân hàng tài trợ 30%”, ông Lực đề xuất.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp vướng mắc ở đất khu công nghiệp, tiền thuê đất, thuế,… muốn nộp cũng không được vì địa phương sợ trách nhiệm, không dám làm. Vai trò của địa phương vô cùng quan trọng, cho nên cuộc họp trực tuyến toàn quốc vừa qua giữa Thủ tướng với các bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp BĐS là cú hích rất lớn cho các địa phương, doanh nghiệp phải vào cuộc.

Cuối cùng, TS. Cấn Văn Lực cho rằng cần hiểu đúng thông điệp của Thủ tướng Phạm Minh Chính. “Ở đây không phải Chính phủ bỏ rơi doanh nghiệp BĐS! Bỏ rơi thì sao lại phải tổ chức họp trực tuyến toàn quốc, bỏ rơi thì làm sao lại có hàng loạt chỉ đạo về chính sách tín dụng, về tài khóa, về giãn, hoãn thuế, về cơ cấu nợ, về chấn chỉnh thị trường trái phiếu…

 Ý của Thủ tướng là doanh nghiệp cần nhìn nhận thẳng thắn những gì đã làm được, những gì chưa làm được để rút kinh nghiệm. Đó là cơ cấu thị trường mất cân đối và chúng ta đã làm vượt quá năng lực”. TS. Cấn Văn Lực cho rằng Chính phủ đã có những hành động cụ thể, tháo gỡ về mặt cơ chế, chính sách, tạo động lực cho thị trường BĐS.

Đưa ra nhận định tại buổi Hội đàm, TS. Võ Trí Thành đặt niềm tin vào giải ngân đầu tư công của năm 2023 sẽ tốt hơn năm 2022. Nếu thực hiện được kế hoạch của Chính phủ, đạt 95% trong mục tiêu hơn 700.000 tỷ đồng sẽ là kết quả chưa từng có trong lịch sử đầu tư công ở nước ta.

Bên cạnh đó, những dự án hạ tầng lớn nhất của các địa phương, các trung tâm logistics lớn đang hình thành sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS.

Ông Thành cũng cho rằng, bắt đầu từ năm 2023, theo quy hoạch tổng thể quốc gia thì một số tỉnh, thành phố sẽ có cơ chế đặc thù. Trong cơ chế đặc thù là vấn đề đô thị hoá, hạ tầng, khu công nghiệp có hướng phát triển rõ ràng hơn.

Trong khi đó, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2023, cam kết đầu tư giải ngân khó tạo đột phá vì năm 2022 đã tăng mạnh, hơn 22 tỷ USD giải ngân đầu tư nước ngoài. Song theo TS. Võ Trí Thành, cam kết vốn đầu tư nước ngoài của năm nay có thể đạt 40 tỷ USD, đây là nguồn lực tích cực cho nền kinh tế.

Một điểm sáng kỳ vọng khác trong năm 2023 là thị trường du lịch, giữ mục tiêu 102 triệu khách nội địa như năm 2022 và 8 triệu khách quốc tế. Tăng trưởng của lĩnh vực du lịch liên quan chặt chẽ đến đầu tư BĐS nghỉ dưỡng.

Cuối cùng, TS. Võ Trí Thành cho rằng, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết về Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050 sẽ mở đường cho các chương trình cải tạo chung cư cũ, các dự án nhà ở xã hội… Ông Thành chia sẻ: “Trong các chuyển động về chính sách, về quy hoạch, những giải pháp cho giải ngân đầu tư công, thu hút đầu tư nước ngoài…. ít nhiều đều có tác động tích cực đến lĩnh vực bất động sản”.

Giải cứu bất động sản đang là chủ đề được nhiều người bàn luận trong những ngày gần đây, trong đó có ý kiến cho rằng, để giải quyết những vấn đề của nền kinh tế bắt buộc phải giải cứu bất động sản bởi đây là lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong đóng góp vào tăng trưởng GDP và có sức lan toả lớn.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Minh Cường, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB),Việt Nam chưa có giải pháp thực sự rõ ràng để vực dậy thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Cơ cấu thị trường vốn chưa hợp lý

Ông Cường cho biết, khi đề cập đến việc xử lý vướng mắc liên quan đến thị trường vốn thì hầu như đều chỉ nghĩ đến giải cứu thị trường bất động sản, hay nói cách khác có sự lẫn lộn giữa giải cứu bất động sản với duy trì tính thanh khoản, sự ổn định của thị trường tài chính.

Đúng là đầu tư bất động sản thời gian qua chiếm một phần rất lớn trong thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhất là qua phát hành riêng lẻ, nhưng điều đó không có nghĩa là đánh đồng giải quyết thanh khoản của nền kinh tế với giải cứu thị trường bất động sản.

“Điều này đã bộc lộ rõ ràng điểm yếu có tính cơ cấu của nền kinh tế Việt Nam là dựa chủ yếu vào thị trường tiền tệ”, chuyên gia ADB nói.

Phân tích thêm về điều này, ông Cường cho hay, từ trước đến nay, các doanh nghiệp Việt Nam dựa nhiều vào tín dụng mà nguyên nhân chính là do cơ cấu doanh nghiệp, có tới trên 96% là doanh nghiệp siêu nhỏ và nhỏ, chỉ khoảng 3 – 4% là doanh nghiệp vừa, chưa đến 1% là doanh nghiệp lớn.

Để phát triển thị trường vốn trong dài hạn, cần những doanh nghiệp phát hành lần đầu ra công chúng (IPO) ít nhất có quy mô vừa. Trong khi đó, doanh nghiệp quy mô vừa quá ít để có thể thực sự tạo ra thị trường, hay nói cách khác, cơ sở khách hàng đối với thị trường vốn của Việt Nam là yếu. Bên cạnh đó, doanh nghiệp nhà nước không cần vay vốn trên thị trường vốn, mà cứ vay trên thị trường tiền tệ, bởi đã có Nhà nước hỗ trợ.

Hệ thống ngân hàng hiện gặp gánh nặng rất lớn trong bối cảnh bản thân ngân hàng cũng chịu nhiều khó khăn, dư địa của chính sách tiền tệ đã bị thu hẹp đáng kể. Thanh khoản hệ thống ngân hàng đã giảm từ 34,5% năm 2016 xuống 24% năm 2021, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tăng lên 25,2% vào tháng 6/2022, nguồn thu từ lãi và phí của ngân hàng bắt đầu chịu áp lực vào cuối năm 2022 và nhiều khả năng tiếp tục chịu áp lực trong năm 2023.

Tỷ lệ dư nợ tín dụng/vốn huy động (LDR) của nhiều ngân hàng đã vượt khỏi mức an toàn và nợ xấu có xu hướng gia tăng. Do vậy, nếu tiếp tục sử dụng chính sách tiền tệ nhằm hỗ trợ kinh tế, đặc biệt trong xử lý các vấn đề của thị trường vốn có thể sẽ gây ra hệ lụy với hệ thống trong dài hạn, chuyên gia Nguyễn Minh Cường cảnh báo.

Giải quyết vấn đề trước mắt cần ngân hàng vào cuộc

Phát biểu tại tọa đàm “Điểm sáng Đầu tư 2023 – FiinGroup Invest Summit” diễn ra chiều 15/2, ông Lê Hồng Khang – Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm của FiinRatings cho rằng, để gỡ khó thanh khoản của nền kinh tế cần giải quyết vấn đề của thị trường TPDN.

Theo ông Khang, niềm tin của nhà đầu tư suy giảm sau khi cơ quan nhà nước chỉ ra hàng loạt sai phạm của doanh nghiệp phát hành khiến, giá trị phát hành của TPDN sụt giảm mạnh trong năm qua đã làm giảm quy mô tổng dư nợ trái phiếu, dẫn tới rủi ro tái cấp vốn tăng cao.

Vấn đề này đặc biệt nghiêm trọng với bất động sản – ngành chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu phát hành toàn thị trường. Điều kiện kinh doanh không thuận lợi và tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao khiến số lượng doanh nghiệp chậm trả nợ gia tăng. Ông Khang đánh giá, ngân hàng thương mại vẫn đóng vai trò rất lớn trong kiến tạo thanh khoản của thị trường TPDN.

Một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được ngân hàng nắm giữ. Vì vậy, nếu doanh nghiệp gặp khó trong đảo nợ trái phiếu, nợ xấu trái phiếu của các ngân hàng cũng sẽ tăng. “Áp lực này sẽ dẫn đến tình trạng ngân hàng trích lập nhiều hơn”, ông Lê Hồng Khang cảnh báo.

Hiện doanh nghiệp mong đợi Nghị định sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP được ban hành, tạo điều kiện cho doanh nghiệp cơ cấu nợ trái phiếu, thúc đẩy thị trường hồi phục.

“Quá trình cơ cấu nợ trái phiếu sẽ cần sự hỗ trợ của NHNN thông qua các tổ chức tín dụng, trong đó chấp nhận chưa hạ chuẩn phân loại nợ vào nợ xấu cho các doanh nghiệp vẫn đáp ứng được các tiêu chí và điều kiện cho vay, song song với thỏa thuận với trái chủ về việc giãn kỳ hạn thanh toán nợ cùng với các điều khoản mới đi kèm”, nhóm phân tích của FiinGroup đề xuất.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồn
g Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia cũng đồng tình với quan điểm “NHNN nên cân nhắc điều chỉnh theo hướng cho phép các tổ chức tín dụng đầu tư nhiều hơn vào trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm an toàn với trái phiếu doanh nghiệp và cho vay góp vốn, tài trợ chuyển nhượng dự án”.

TS. Lực cũng đề xuất, Bộ Xây dựng nên phân loại bất động sản thành 5 nhóm, trên cơ sở đó NHNN áp dụng hệ số rủi ro khác nhau tùy mức độ rủi ro, thay vì áp dụng khá cào bằng hiện nay.

Việc tăng cho vay, giảm lãi suất và xem xét lại hệ số rủi ro sẽ giúp các doanh nghiệp có thêm nguồn lực để sống sót trong bối cảnh thị trường trái phiếu đóng băng. Dĩ nhiên, giải pháp chính hiện nay vẫn là doanh nghiệp phải quyết liệt tái cơ cấu, giảm mạnh giá bán tài sản để tạo thanh khoản, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với trái chủ.

Theo dự thảo nghị quyết tại hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì hôm 17/2, một trong những biện pháp được nêu ra là giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn. Tuy nhiên, doanh nghiệp, dự án bất động sản đó phải phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng…

Chính phủ cũng đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Giao Ngân hàng Nhà nước xem xét giãn nợ cho doanh nghiệp BĐS

Theo dự thảo Nghị quyết, Chính phủ yêu cầu Ngân hàng nhà nước Việt Nam rà soát việc cho vay tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản và có giải pháp phù hợp, hiệu quả góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, hiệu quả, bền vững theo tinh thần Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 của Thủ tướng Chính phủ.

Đồng thời, xem xét, đề xuất phương án tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho nền kinh tế trong năm 2023 và các năm tiếp theo; xem xét chỉ đạo, hướng dẫn giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn (doanh nghiệp, dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng…); chỉ đạo, hướng dẫn các tổ chức tín dụng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Dự thảo Nghị quyết cũng đề xuất Quốc hội dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 10% nhu cầu vốn của giai đoạn 2022-2030) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn (giống gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013-2016 trước đây).

Trong đó, dành khoảng 50% gói tín dụng, tương đương 55.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay ưu đãi. Khoảng 50% còn lại sẽ dành cho khách hàng cá nhân là người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nghiên cứu đề xuất và tổ chức triển khai thực hiện gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo, phối hợp, hướng dẫn các địa phương, các tổ chức tín dụng cho vay, giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật; ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại với giá phù hợp, khả thi của thị trường và các loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, an sinh xã hội có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ và phát triển.

Về Bộ Tài chính, dự thảo nêu rõ, cần rà soát, đánh giá kỹ lưỡng, cụ thể khả năng thanh toán, chi trả của các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong đó có nhóm doanh nghiệp bất động sản, nhất là các trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm 2022 và năm 2023.

Trường hợp có khó khăn, doanh nghiệp bất động sản đàm phán với nhà đầu tư để xem xét có các biện pháp hài hòa, hợp lý, hiệu quả để cơ cấu lại các khoản nợ trái phiếu, cơ cấu lại lãi suất, thời hạn thanh toán, các điều kiện chi trả, thanh toán, phù hợp với tình hình thực tế, theo tinh thần “lợi ích hài hòa, khó khăn chia sẻ” và theo đúng quy định pháp luật; nghiên cứu phương thức doanh nghiệp bất động sản đàm phán, hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản, bất động sản.

Bộ Tài chính cũng cần khẩn trương đánh giá, rà soát kỹ, đề xuất việc sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các văn bản pháp lý liên quan đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp; Tăng cường chỉ đạo, hướng dẫn việc chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp đảm bảo đúng quy định pháp luật, tạo điều kiện hỗ trợ cho các doanh nghiệp trong đó có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát hành và xử lý nợ trái phiếu; Kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá…

Tháng 5/2013, thực hiện Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở (gói 30.000 tỷ đồng).

Theo đó, 70% ngân sách gói hỗ trợ này được dành cho những người thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội và thuê mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Thời hạn vay tối đa là 10 năm. 30% còn lại dành cho các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp nhà thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Lãi suất áp dụng trong năm 2013 là 6% (năm 2016 là 5%).

Về nguyên tắc cho vay, NHNN thực hiện tái cấp vốn để hỗ trợ cho các ngân hàng cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư 11. Việc giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng đối với khách hàng từ nguồn tái cấp vốn của NHNN kết thúc khi NHNN giải ngân hết số tiền tái cấp vốn nhưng tối đa là 36 tháng kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực.

Gói hỗ trợ này ra đời trong bối cảnh nền kinh tế chịu ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn chính toàn cầu năm 2008, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23 – 24%/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá bất động sản giảm mạnh trung bình 30-40%. Nhà đầu tư giai đoạn này sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định. Lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.

Thống đốc NHNN lúc bấy giờ là ông Nguyễn Văn Bình trả lời chất vấn Ủy ban Thường vụ Quốc hội vào chiều 29/9/2014 cho biết, gói hỗ trợ này khởi điểm từ đầu năm 2012, trong bối cảnh thị trường bất động sản của Việt Nam còn gặp rất nhiều khó khăn.

Nhằm góp phần tháo gỡ cho thị trường bất động sản, NHNN đã cân đối trong điều hành vĩ mô lượng tiền cung ứng và thấy rằng có thể dành ra 30.000 tỷ đồng để phục vụ cho chương trình này.

Trong quá trình soạn thảo và thảo luận, khi Nghị quyết 02 được ban hành, Việt Nam đã tiến hành chương trình cho vay nhà ở cho người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp với kết quả tốt. “Do đó, từ nay chúng ta gọi là chương trình, chứ không gọi là gói nữa, vì gói mang tính chất hỗ trợ cho thị trường bất động sản”, vị này nói.

Đánh giá về thị trường bất động sản thời điểm đó, ông Bình cho biết, tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng đến tháng 7/2014 cho lĩnh vực bất động sản đã tăng 9,85% và theo số liệu cập nhật mới nhất cho đến giữa tháng 9 – con số này đã ở mức hơn 12%. Đặc biệt qua các phân khúc khác nhau về nhà ở ở các thành phố lớn, đã thấy lượng giao dịch tăng lên rất nhiều trong thời gian vừa qua. Đó là những tín hiệu tốt.

Chính sách tạo cú huých cho thị trường

Theo một số liệu thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), hàng tồn kho trên thị trường bất động sản tính đến thời điểm cuối năm 2022 ngót nghét 100.000 sản phẩm với tính thanh khoản rất yếu, đa số nằm ở phân khúc cao cấp. Số lượng hàng tồn kho này cũng gần tương đương với thời điểm 2011 – 2013 và đều có tính chấp giống nhau là khó hấp thụ vào thị trường. Nguyên nhân là do mức giá quá cao, không phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VNREA, trong giai đoạn 10 năm trước có gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng để giải quyết lượng hàng tồn kho. Nếu so với giá trị hàng tồn kho tại thời điểm đó, con số 30.000 tỷ đồng không thấm vào đâu. Tuy nhiên, chính sách này đã tạo cú huých và niềm tin, lập tức trong bối cảnh thị trường đóng băng có rất nhiều dự án thương mại đã xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội, mục đích là để tiếp cận với gói hỗ trợ này.

“Ở thời điểm hiện tại, trong số gần 100.000 sản phẩm tồn kho kia là những căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng thay vì 6 – 7 tỷ đồng, nếu chào ra thị trường thì chỉ trong một ngày mở bán là hết sạch. Bởi vì nhu cầu nhà ở của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà. Các nhà đầu tư cũng vậy, họ vẫn trực chờ để tìm những sản phẩm có mức giá phù hợp để xuống tiền. Nhưng hiện nay trên thị trường, những sản phẩm có giá phù hợp không còn”, vị này nhấn mạnh.

Vì vậy, làm thế nào để các chủ đầu tư cân đối và đưa ra được những sản phẩm có mức giá phù hợp thì rất cần chính sách. Chuyên gia cho rằng điều này rất quan trọng, bởi chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem đến những hướng đi mới của thị trường.