Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tính trung bình toàn quốc, nhu cầu tìm mua chung cư tăng 64%, nhu cầu thuê tăng 139% so với cùng kỳ năm trước. Riêng tại Hà Nội, lượt tìm mua tăng 57% và tìm thuê tăng 112%.

Cụ thể, mức độ quan tâm đến chung cư Hà Nội trong tháng 1/2023 tăng mạnh nhất ở phân khúc căn hộ có giá rao bán trên 55 triệu đồng/m2, với mức tăng đến 97% so với tháng 1/2022. Tiếp sau là phân khúc dưới 35 triệu đồng/m2 và phân khúc 35-55 triệu đồng/m2.

Điều này có thể được lý giải bởi nguồn cung mở bán mới trong năm ngoái có rất ít căn hộ bình dân. Trong khi đó, phân khúc cao cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mở bán, phân khúc trung cấp chiếm đến 44%.

Mặc dù sức cầu vẫn đang tăng rất mạnh nhưng nguồn cung có phần đi xuống, thống kê của CBRE cho thấy, trong năm 2022, có khoảng 15.100 căn hộ được chào bán tại Hà Nội, theo đó tổng nguồn cung mở bán mới giảm 12,3% so với cùng kỳ năm 2021. Đây là năm thứ ba liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới do tác động của nhiều yếu tố bao gồm dịch COVID-19, thắt chặt tín dụng và vấn đề cấp phép.

Trong tháng đầu năm 2023, lượng tin đăng bán căn hộ lại giảm đáng kể vào. Tại Hà Nội, lượng tin rao bán chung cư giảm 37%. Theo chuyên gia Batdongsan.com.vn, diễn biến này phản ánh rõ thực trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp triển khai chào bán trên thị trường.

Dự báo năm 2023, nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm. Mức độ mở bán mới có thể giảm nhẹ hoặc tương đương mức mở bán của năm 2022, dự kiến đạt 14.000 – 16.000 căn.

Việc các vướng mắc thủ tục pháp lý đang là vấn đề nan giải cho bài toán nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM. Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng được đánh giá là cơ hội tốt để người có nhu cầu mua nhà. Bởi, nhằm kích cầu mua sắm một số chủ đầu tư đưa ra các gói ưu đãi tốt. Đơn cử, dự án Grand Sunlake (Văn Quán, Hà Đông) khi mua sẽ kèm nhiều ưu đãi như tặng gói nội thất trị giá hơn 200 triệu đồng; cam kết thuê lại với mức lợi nhuận cao và thanh toán 1 lần ngay khi nhận bàn giao căn hộ; chiết khấu đặc biệt cho khách hàng lựa chọn phương thức thanh toán nhanh lên đến 15%…

Bên cạnh đó, mặc dù thị trường chững lại nhưng phân khúc chung cư mới vẫn có sức cầu lớn nên được dự báo sẽ khó giảm giá, nhất là các dự án đã có sẵn hàng.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, do thời gian thẩm định pháp lý, hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài làm cho ngân sách dự án bị đội lên, do đó mức giá cũng bị đội lên. Vì vậy, nguồn cung bất động sản vẫn tắc, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán sơ cấp sẽ còn tăng. Các phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh, so với năm 2021 thì thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%.

Vì vậy, để bình ổn giá cả, các chuyên gia cho rằng cần sớm tháo gỡ rào cản pháp lý để những dự án mới được triển khai, đặc biệt là những dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, khi nguồn cung dồi dào thì sẽ kéo theo giá bán phân khúc chung cư được ổn định.

Biệt thự, liền kề ở Hà Nội giảm giá nhưng vẫn khó thanh khoản

Cũng theo Batdongsan.com.vn, phía Tây Hà Nội là một trong những khu vực tập trung nguồn cung thấp tầng lớn đang trải qua giai đoạn khá trầm. Biệt thự, liền kề, shophouse khu vực này từng liên tiếp chứng kiến sự đi lên về giá trong nhiều quý liên tiếp thì đà giảm giá đã kéo dài 3 quý gần đây.

Đầu năm 2022, những căn biệt thự có vị trí đẹp được chào bán với mức giá 150-160 triệu đồng/m2 thì nay giá chào bán dao động 130-140 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số vị trí từng được rao bán 100-110 triệu đồng/m2 thì nay giá chào bán giảm về mức 95-100 triệu đồng/m2.

Nhiều căn cũng đã cắt lỗ, từ mức giá 110-130 triệu đồng/m2 với những căn đường trục chính 33m, thì giá rao bán hiện chỉ còn khoảng 85-90 triệu đồng/m2. Một số căn liền kề giá cũng giảm từ 70-80 triệu đồng/m2 xuống 64-72 triệu đồng/m2.

Trên địa bàn Thạch Thất, giá nhiều căn cũng giảm, từ mức giá 33-35 tỷ đồng/căn khi thị trường sôi động, hiện giá rao chỉ là 29-32 tỷ đồng/căn. Có căn biệt thự chủ nhà chào giá năm ngoái ngoài 20 tỷ đồng/căn thì nay giá bán chỉ còn 17,5 tỷ đồng/căn.

Một số căn từ mức giá ngoài 30 tỷ đồng/căn, hiện giá chào bán chỉ khoảng 27-28 tỷ đồng/căn. Một số căn từ mức giá 22-23 tỷ đồng/căn thì nay có chủ nhà sẵn sàng bán 18-19 tỷ đồng/căn…

Nhìn nhận về thị trường thấp tầng Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Savills Hà Nội cho biết giá biệt thự và liền kề đã có xu hướng giảm từ quý IV năm 2022. Tuy nhiên xu hướng giảm chưa mạnh, nhìn chung mặt bằng giá chung của nhà liền thổ tại Hà Nội vẫn neo ở mức cao. Cụ thể, giá từ 10 đến 30 tỷ chiếm đến 55% tỷ trọng, mức giá trên 30 tỷ cũng chiếm đến 20% tỷ trọng, và dưới 10 tỷ cũng chiếm khoảng 22% tỷ trọng.

Theo bà Hằng, dù giá giảm nhưng mặt bằng chung là giá vẫn cao khiến thanh khoản khó khăn. Nhằm thúc đẩy thanh khoản, nhiều chủ đầu tư tính đến việc M&A (mua bán – sáp nhập) dự án. Họ bắt đầu có phương án tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng dự án. Do đó, thời gian qua, hoạt động mua bán và sáp nhập diễn ra rất nhộn nhịp.

 

Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, giá chung cư năm 2023 vẫn sẽ khó giảm, nhất là trong 2 quý đầu của năm nay. Chờ giá chung cư giảm thì chắc khó bởi nhìn vào cung – cầu trên thị trường hiện nay sẽ thấy nguồn cung rất ít, trong khi nhu cầu nhiều và liên tục duy trì ở mức cao.

Theo khảo sát của Công ty Savills Việt Nam, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội hiện đạt 47 triệu đồng/m2, tăng bình quân 5% theo quý trong năm 2022 và tăng mạnh so với năm 2021. Nếu so với quý I/2019, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53%, sau 16 quý tăng liên tục.

Nhận định về nguyên nhân, ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét, do thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài nên dự án bị đội giá. Các dự án mở bán sau khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn những dự án cùng phân khúc trước đó. Vì vậy, nếu nguồn cung bất động sản vẫn tắc, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán sơ cấp sẽ khó giảm.

Chung cư giá rẻ tăng mạnh trong năm 2022. Tại Hà Nội, giá chung cư ở các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai… đã vượt mức 30 triệu đồng/m2, không hiếm dự án có giá bán trên 40 triệu đồng/m2. Giá chung cư khó giảm mà sẽ đi ngang, duy trì mức giá như ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, đến một mốc thời gian nhất định, khi nguồn cung được khơi thông, các rào cản được tháo gỡ thì giá có thể hạ nhiệt, ông Hà nhận định.

Ngoài nguyên nhân khiến giá nhà tăng là do sự khan hiếm quỹ đất ở trung tâm dẫn tới giá đất và chi phí đền bù tăng, tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài làm tăng chi phí đầu tư, giá nhân công và nguyên vật liệu leo thang; lãi suất cho vay biến động… thì “nút thắt” chính nhất vẫn là do nguồn cung dự án ít ỏi.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo, hiện quỹ đất khu vực nội đô ở 2 thành phố lớn Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh ngày càng ít. Cùng đó, những thay đổi trong quy hoạch, chính sách thắt chặt hơn nữa sẽ khiến nguồn cung dự án nhà ở thương mại, căn hộ chung cư tại khu vực này khó dồi dào. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao. Điều này khiến giá căn hộ chung cư khó hạ. 

Tuy nhiên, theo ông Đính, giá chung cư khu vực ngoại thành sẽ còn tăng nhanh hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh. Những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm như hiện nay.

Bởi vậy, các chuyên gia đều chung quan điểm cần sớm tháo gỡ rào cản pháp lý để những dự án mới được triển khai, đặc biệt là những dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Khi nguồn cung dồi dào thì sẽ kéo theo giá bán phân khúc chung cư được ổn định.

 

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong năm 2022, đơn vị này đã chủ trì chấp thuận nhiệm vụ kiểm định nhà chung cư đối với 13/15 quận, huyện và đang tiếp tục đôn đốc các quận, huyện còn lại hoàn thành phê duyệt theo quy định. Sở  Xây dựng Hà Nội cũng chủ động có văn bản hướng dẫn các quận, huyện phê duyệt đề cương kiểm định chung cư cũ theo quy định. Đến nay, đã kiểm định xong 126 nhà chung cư cũ.

UBND thành phố Hà Nội đã ban hành “Đề án khung cơ chế chính sách đặc thù để thúc đẩy tiến độ cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội” và 5 kế hoạch thực hiện đề án.

Thành phố đã rà soát 11 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Trong đó, 10 chung cư cũ đã lựa chọn được chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại và 1 chung cư đang trình UBND thành phố chấp thuận chủ đầu tư.

Trong năm 2022, đã có 2 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoàn thành thi công xây dựng, chuẩn bị đưa vào vận hành, khai thác gồm: Nhà 3A Quang Trung, quận Hoàn Kiếm; khu chung cư cũ L1, L2 Nam Thành Công, quận Đống Đa.

Ngoài ra, có 7 dự án đang triển khai gồm: Nhà A&B Khu tập thể Nghĩa Đô, quận Cầu Giấy; Khu tập thể Nguyễn Công Trứ, quận Hai Bà Trưng; Khu tập thể X1-26 Liễu Giai, quận Ba Đình; Khu tập thể dịch vụ vận tải Đường sắt, quận Hoàng Mai; chung cư số 148 – 150 Sơn Tây, quận Ba Đình; Khu tập thể Viện tư liệu phim Việt Nam, quận Ba Đình; chung cư số 23 Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm.

Đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại chung cư cũ

Hiện nay, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 1.500 chung cư cũ, đa số đều đã được xây dựng từ 50 đến 60 năm trước, cá biệt có chung cư cũ được xây dựng từ năm 1954, đã hết niên hạn sử dụng, có nguy cơ đổ sụp, bị cảnh báo cấp độ D. Song đến nay, mới khoảng chung cư cũ 1% được xây dựng, cải tạo lại.

Trước vấn đề này, UBND thành phố Hà Nội đã phân cấp cho UBND các quận, huyện đẩy nhanh tiến độ khảo sát, phân loại, kiểm định và sớm đẩy nhanh công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Bên cạnh đó, ngày 13/12/2022, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Kế hoạch số 323/KH-UBND về tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2022-2025.

Việc tăng cương tuyên truyền, phổ biến nhằm nâng cao nhận thức, vai trò, trách nhiệm của các cấp chính quyền, người đứng đầu cơ quan, tổ chức, chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư, các hộ gia đình, cá nhân có liên quan đối với việc chấp hành các quy định của pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đồng thời, huy động sức mạnh tổng hợp của cả hệ thống chính trị, các tầng lớp nhân dân có ý thức, trách nhiệm trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội.

UBND thành phố Hà Nội yêu cầu, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật và chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được tổ chức với nhiều hình thức; nội dung tuyên truyền tập trung vào quy định cơ chế, chính sách của trung ương (Luật Nhà ở, nghị định của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư), chủ trương, kế hoạch của thành phố tại đề án và các kế hoạch triển khai Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội…

Phấn đấu 100% các cơ quan, tổ chức, chủ sở hữu, sử dụng nhà chung cư, các hộ gia đình, cá nhân có liên quan trên địa bàn thành phố được phổ biến, cập nhật kịp thời các văn bản về công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư.

 

  

Căn hộ chung cư vẫn là ngoại lệ dù thị trường BĐS chung trầm lắng 

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2022, tại TP Hà Nội, các dự án nhà ở thương mại khu vực trung tâm của đô thị hầu như không có căn hộ mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, căn hộ với mức giá này chỉ có tại số ít dự án thuộc khu vực xa trung tâm. Trong khi đó sản phẩm chủ đạo trên thị trường là những căn hộ chung cư giá hơn 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2, như dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, Hoàng Mai giá giao động khoảng 43-45 triệu đồng/m2. Còn đặc biệt, dự án ở vị trí đẹp các quận Đống Đa, Tây Hồ…  giá phải từ 80 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2…

Theo thống kê từ Savills Việt Nam, căn hộ có giá từ 2-4 tỷ VNĐ chiếm 85% nguồn cung, căn hộ giá dưới 2 tỷ VNĐ chiếm 12%, còn lại là căn hộ giá trên 4 tỷ VNĐ. Chuyên gia của đơn vị này đánh giá, năm 2022, giá căn hộ chung cư tăng so thời điểm cuối năm 2021. Giá căn hộ chung cư các địa phương đều tăng với tỷ lệ bình quân khoảng 3% so thời điểm cuối năm 2021. Ở Hà Nội, giá nhà chung cư tăng 4-5% cao hơn TP HCM tăng khoảng 1-2% so cuối năm 2021.

Lý giải về vấn đề này, chuyên gia cho rằng có rất nhiều nguyên nhân, trong đó phải kể đến việc chủ đầu tư khi xây dựng dự án đều sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng và khoảng thời gian 2 năm diễn ra Covid-19, họ gánh thêm cả các khoản chi phí lãi phát sinh, điều này buộc chủ đầu tư phải đưa vào giá bán khi họ mở bán trong năm nay. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng từ năm 2021 đến nay tăng phi mã cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá thành sản phẩm…

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), thị trường bất động sản dù biến động, trầm lắng, xuất hiện tình trạng giảm giá bán ở nhiều sản phẩm thì căn hộ chung cư vẫn là ngoại lệ. Phân khúc này sẽ khó ghi nhận hiện tượng giảm giá. Bởi thị trường nhà ở, căn hộ hiện nay đang khan hiếm nguồn hàng nên giá vẫn không giảm dù sức mua giảm. Chưa kể, giá vật liệu xây dựng đang tăng lên qua các năm; Luật Đất đai sắp tới cũng sẽ đưa giá đất sát với giá thị trường; từ tháng 7/2023, tiền lương cơ bản cũng được nâng lên, nên đơn giá nhân công cũng sẽ tăng lên.

Ông Hiệp cho rằng, để chủ đầu tư làm được dự án có giá 30 triệu đồng/m2 đã thấy vô cùng khó chứ đừng nói đến nhà ở giá 20 triệu đồng/m2, trừ trường hợp nhà ở xã hội với điều kiện không có thang máy cùng các dịch vụ khác hạn chế.

Đồng quan điểm trên, không ít chuyên gia nhận định hiện nay, phân khúc căn hộ chung cư hướng đến đáp ứng mục đích ở thật thì khó xảy ra tình trạng giảm giá. Nếu có, chỉ là những dự án đang được hét giá quá cao, đại bộ phận người dân không với tới thì mới phải giảm giá.

Tại TP HCM, số liệu do TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết trong khuôn khổ báo cáo bất động sản căn hộ 2022 của OneHousing chỉ ra rằng trong 9 tháng đầu năm, nguồn cung từ các dự án bất động sản chủ yếu đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán, rất ít dự án mới được cấp phép.

Cho dù trong 9 tháng đầu năm, tổng lượng giao dịch trên thị trường tăng lên nhưng xu hướng này đã chững lại trong quý III. Tổng lượng giao dịch của cả bất động sản căn hộ và đất nền đều chỉ còn bằng hơn một nửa so với cùng kỳ năm 2021. Không có tín hiệu cho thấy nhu cầu về nhà ở giảm. Một trong những lý do quan trọng nhất cho việc giảm số lượng giao dịch là do thiếu nguồn cung.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, nhu cầu sử dụng nhà chung cư rất lớn vì đây là một trong những sản phẩm có mức giá phù hợp để người dân có thể chi trả. Với những chung cư trước đây có giá dao động từ 2 – 3 tỷ đồng đã tăng lên 4 – 5 tỷ đồng nhưng người dân vẫn có khả năng để mua. Thậm chí với những dự án chung cư dù giá cao hơn nữa vẫn có thanh khoản tốt, bởi tầng lớp trung lưu ở Việt Nam hiện tăng nhanh.

Trong khi đó, giá đất nền tăng cao, có khu vực lên tới cả chục tỷ đồng và không đúng với giá trị thực.

Mặt bằng giá khó giảm

Nhìn chung, dù mỗi thành phố có một chiến lược phát triển khác nhau, tuy nhiên cả Hà Nội và TP HCM đều có điểm chung là nguồn cung các chung cư mới khan hiếm, không có dự án được phê duyệt ra hàng để đáp ứng nhu cầu trên.

Hầu hết các sản phẩm mở bán hiện tại đều từ những dự án cũ mở bán thêm, nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Do đó, trên thị trường bất động sản không còn bóng dáng của phân khúc bình dân mở bán mới.

“Trong bối cảnh cầu nhiều, cung ít thì việc tăng giá là tất yếu, mặt bằng giá chung cư còn tiếp tục neo ở mức rất cao”, ông Đính nhận định.

Đơn cử, có những dự án ở trung tâm Hà Nội, TP HCM, mức tăng đã trên dưới một tỷ đồng/căn. Ghi nhận thời điểm hiện tại, giá chung cư tại TP HCM vọt lên gấp hai lần
so với Hà Nội.

Với những dự án đang xây dựng và mới mở bán, biên độ tăng giá sẽ cao hơn, bởi các chủ đầu tư đang chịu áp lực lớn về chi phí đầu vào. Đây cũng là phân khúc được người mua tìm kiếm nhiều hơn.

Chuyên gia cho biết, các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, phù hợp với thu nhập của người dân và một số dự án căn hộ trung và cao cấp tại khu vực nội đô – nơi có hạ tầng đồng bộ và quỹ đất ngày càng cạn kiệt không ngừng tăng giá trong giai đoạn vừa qua và dự báo sẽ còn kéo dài trong nhiều năm tới. Bởi lẽ, nhu cầu là rất lớn nhưng nguồn cung không thể đáp ứng. Nhu cầu đó là tất yếu được tạo ra từ quá trình đô thị hoá.

Bên cạnh đó, giá chung cư khu vực ngoại thành được dự đoán sẽ còn tăng hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh. Khi giá đất vượt quá khả năng chi trả thì việc chuyển hướng sang chung cư là điều tất yếu, chuyên gia nhận định.