UBND TP HCM vừa có văn bản khẩn gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất trên địa bàn thành phố (không phân biệt giá trị tinh theo Bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.

Đề xuất này được đưa ra sau khi UBND TP HCM rà soát lại và nhận thấy quá trình áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất trên địa bàn thành phố trong thời gian qua có nhiều bất cập mà một trong những nguyên nhân chính là việc giao dịch bất động sản theo luật định tại TP HCM chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới.

Đơn vị tư vấn định giá sợ rủi ro

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), quy định việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở thương mại theo 4 phương pháp định giá đất như hiện nay, mà chủ yếu theo phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể theo nguyên tắc việc định giá đất phải bảo đảm phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, thông qua hai bước gồm định giá đất và thẩm định giá đất có một số bất cập.

Thứ nhất, ở bước định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, hiện nay, nhiều đơn vị tư vấn định giá đất từ chối không tham gia định giá đất do sợ rủi ro.

Thứ hai, ở bước thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh (do Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng, Giám đốc Sở Tài chính làm Phó Chủ tịch thường trực Hội đồng) thẩm định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

Cách làm này có thể gây ra rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan. Đồng thời, cách làm này mất nhiều thời gian mà vẫn không đạt được kết quả tin cậy trong tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

“Như các chuyên gia đã tính toán, nếu một dự án nhà ở thương mại do hai đơn vị tư vấn định giá đất cùng áp dụng một phương pháp định giá đất, ví dụ là phương pháp thặng dư thì cho ra hai kết quả tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác nhau, với mức chênh lệch khoảng 17%.

Nếu chỉ một đơn vị tư vấn định giá đất nhưng áp dụng hai phương pháp định giá đất thì cũng cho ra hai kết quả tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác nhau, với mức chênh lệch khoảng 17%”, ông Châu dẫn chứng.

Cũng theo chủ tịch HoREA, quy trình hai bước gồm định giá đất và thẩm định giá đất có thể dẫn đến tình trạng “quyền anh, quyền tôi” do Sở Tài chính là Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh có thể bác kết quả định giá đất của Sở Tài nguyên Môi trường và nếu trường hợp này xảy ra thì gần như phải làm lại từ đầu.

Thời gian thực hiện quy trình, thủ tục định giá đất và thẩm định giá đất theo đó tốn rất nhiều thời gian, thường mất khoảng trên dưới 3 năm hoặc lâu hơn, làm mất cơ hội đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp.

Tiền sử dụng đất là ẩn số

Mặt khác, ông Châu cho rằng tiền sử dụng đất hiện nay vừa là ẩn số đối với cả cơ quan nhà nước do không thể tiên lượng được nguồn thu tiền sử dụng đất của các dự án trên địa bàn trong từng thời kỳ và và cũng là ẩn số đối với doanh nghiệp do không thể tiên lượng được tiền sử dụng đất của dự án để tính toán hiệu quả đầu tư, rất khó mời gọi nhà đầu tư.

“Tiền sử dụng đất hiện nay còn là gánh nặng cho người mua nhà, thường chiếm trên dưới 10% giá nhà chung cư, chiếm khoảng 30% giá nhà phố và chiếm khoảng trên dưới 50% giá nhà biệt thự”, Chủ tịch HoREA nói.

Theo đánh giá của Chủ tịch HoREA, “việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đối với tất cả các dự án bất động sản đã công thức hóa và định lượng được việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, dễ hiểu, dễ làm, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi c
ông vụ vì không định tính như trước đây.

Đề xuất này giúp cho thị trường bất động sản minh bạch hơn; giúp cho cả cơ quan nhà nước, doanh nghiệp và cả cá nhân, hộ gia đình (khi tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức) đều có thể tiên lượng được tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước”. 

Song, Chủ tịch HoREA cũng đề cập đến một vướng mắc mà đề xuất này có thể gặp trong quá trình triển khai thực hiện do chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu lớn đầy đủ, cập nhật theo thời gian thực.

Theo Chủ tịch HoREA, “bảng giá đất chưa thu thập thông tin thị trường đầy đủ, chính xác và được xây dựng theo vùng giá trị đến từng thửa đất bởi đang có tình trạng các bên mua bán kê khai thấp giá giao dịch nhà đất với cơ quan thuế, phổ biến chỉ bằng 30-50% giá giao dịch thật, dẫn đến cơ sở dữ liệu đầu vào không chính xác.

Đồng thời, do ngân sách nhà nước có hạn nên bị hạn chế về công nghệ, chưa thể cập nhật được dữ liệu đầu vào theo thời gian thực.

Mặc dù vẫn còn có các bất cập nói trên nhưng đề xuất của UBND TP HCM là bước tiến rất tích cực, phù hợp với mục tiêu xây dựng chính quyền diện tử và nỗ lực thực hiện Đề án 6 về cấp mã số định danh cá nhân, tích hợp các thông tin vào cơ sở dữ liệu lớn, đi đôi với lộ trình xây dựng Luật Thuế tài sản, bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản…”

Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, giá chung cư năm 2023 vẫn sẽ khó giảm, nhất là trong 2 quý đầu của năm nay. Chờ giá chung cư giảm thì chắc khó bởi nhìn vào cung – cầu trên thị trường hiện nay sẽ thấy nguồn cung rất ít, trong khi nhu cầu nhiều và liên tục duy trì ở mức cao.

Theo khảo sát của Công ty Savills Việt Nam, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội hiện đạt 47 triệu đồng/m2, tăng bình quân 5% theo quý trong năm 2022 và tăng mạnh so với năm 2021. Nếu so với quý I/2019, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53%, sau 16 quý tăng liên tục.

Nhận định về nguyên nhân, ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét, do thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài nên dự án bị đội giá. Các dự án mở bán sau khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn những dự án cùng phân khúc trước đó. Vì vậy, nếu nguồn cung bất động sản vẫn tắc, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán sơ cấp sẽ khó giảm.

Chung cư giá rẻ tăng mạnh trong năm 2022. Tại Hà Nội, giá chung cư ở các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai… đã vượt mức 30 triệu đồng/m2, không hiếm dự án có giá bán trên 40 triệu đồng/m2. Giá chung cư khó giảm mà sẽ đi ngang, duy trì mức giá như ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, đến một mốc thời gian nhất định, khi nguồn cung được khơi thông, các rào cản được tháo gỡ thì giá có thể hạ nhiệt, ông Hà nhận định.

Ngoài nguyên nhân khiến giá nhà tăng là do sự khan hiếm quỹ đất ở trung tâm dẫn tới giá đất và chi phí đền bù tăng, tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài làm tăng chi phí đầu tư, giá nhân công và nguyên vật liệu leo thang; lãi suất cho vay biến động… thì “nút thắt” chính nhất vẫn là do nguồn cung dự án ít ỏi.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo, hiện quỹ đất khu vực nội đô ở 2 thành phố lớn Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh ngày càng ít. Cùng đó, những thay đổi trong quy hoạch, chính sách thắt chặt hơn nữa sẽ khiến nguồn cung dự án nhà ở thương mại, căn hộ chung cư tại khu vực này khó dồi dào. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao. Điều này khiến giá căn hộ chung cư khó hạ. 

Tuy nhiên, theo ông Đính, giá chung cư khu vực ngoại thành sẽ còn tăng nhanh hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh. Những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm như hiện nay.

Bởi vậy, các chuyên gia đều chung quan điểm cần sớm tháo gỡ rào cản pháp lý để những dự án mới được triển khai, đặc biệt là những dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Khi nguồn cung dồi dào thì sẽ kéo theo giá bán phân khúc chung cư được ổn định.

  

Căn hộ chung cư vẫn là ngoại lệ dù thị trường BĐS chung trầm lắng 

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2022, tại TP Hà Nội, các dự án nhà ở thương mại khu vực trung tâm của đô thị hầu như không có căn hộ mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, căn hộ với mức giá này chỉ có tại số ít dự án thuộc khu vực xa trung tâm. Trong khi đó sản phẩm chủ đạo trên thị trường là những căn hộ chung cư giá hơn 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2, như dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, Hoàng Mai giá giao động khoảng 43-45 triệu đồng/m2. Còn đặc biệt, dự án ở vị trí đẹp các quận Đống Đa, Tây Hồ…  giá phải từ 80 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2…

Theo thống kê từ Savills Việt Nam, căn hộ có giá từ 2-4 tỷ VNĐ chiếm 85% nguồn cung, căn hộ giá dưới 2 tỷ VNĐ chiếm 12%, còn lại là căn hộ giá trên 4 tỷ VNĐ. Chuyên gia của đơn vị này đánh giá, năm 2022, giá căn hộ chung cư tăng so thời điểm cuối năm 2021. Giá căn hộ chung cư các địa phương đều tăng với tỷ lệ bình quân khoảng 3% so thời điểm cuối năm 2021. Ở Hà Nội, giá nhà chung cư tăng 4-5% cao hơn TP HCM tăng khoảng 1-2% so cuối năm 2021.

Lý giải về vấn đề này, chuyên gia cho rằng có rất nhiều nguyên nhân, trong đó phải kể đến việc chủ đầu tư khi xây dựng dự án đều sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng và khoảng thời gian 2 năm diễn ra Covid-19, họ gánh thêm cả các khoản chi phí lãi phát sinh, điều này buộc chủ đầu tư phải đưa vào giá bán khi họ mở bán trong năm nay. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng từ năm 2021 đến nay tăng phi mã cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá thành sản phẩm…

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), thị trường bất động sản dù biến động, trầm lắng, xuất hiện tình trạng giảm giá bán ở nhiều sản phẩm thì căn hộ chung cư vẫn là ngoại lệ. Phân khúc này sẽ khó ghi nhận hiện tượng giảm giá. Bởi thị trường nhà ở, căn hộ hiện nay đang khan hiếm nguồn hàng nên giá vẫn không giảm dù sức mua giảm. Chưa kể, giá vật liệu xây dựng đang tăng lên qua các năm; Luật Đất đai sắp tới cũng sẽ đưa giá đất sát với giá thị trường; từ tháng 7/2023, tiền lương cơ bản cũng được nâng lên, nên đơn giá nhân công cũng sẽ tăng lên.

Ông Hiệp cho rằng, để chủ đầu tư làm được dự án có giá 30 triệu đồng/m2 đã thấy vô cùng khó chứ đừng nói đến nhà ở giá 20 triệu đồng/m2, trừ trường hợp nhà ở xã hội với điều kiện không có thang máy cùng các dịch vụ khác hạn chế.

Đồng quan điểm trên, không ít chuyên gia nhận định hiện nay, phân khúc căn hộ chung cư hướng đến đáp ứng mục đích ở thật thì khó xảy ra tình trạng giảm giá. Nếu có, chỉ là những dự án đang được hét giá quá cao, đại bộ phận người dân không với tới thì mới phải giảm giá.

Tại TP HCM, số liệu do TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết trong khuôn khổ báo cáo bất động sản căn hộ 2022 của OneHousing chỉ ra rằng trong 9 tháng đầu năm, nguồn cung từ các dự án bất động sản chủ yếu đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán, rất ít dự án mới được cấp phép.

Cho dù trong 9 tháng đầu năm, tổng lượng giao dịch trên thị trường tăng lên nhưng xu hướng này đã chững lại trong quý III. Tổng lượng giao dịch của cả bất động sản căn hộ và đất nền đều chỉ còn bằng hơn một nửa so với cùng kỳ năm 2021. Không có tín hiệu cho thấy nhu cầu về nhà ở giảm. Một trong những lý do quan trọng nhất cho việc giảm số lượng giao dịch là do thiếu nguồn cung.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, nhu cầu sử dụng nhà chung cư rất lớn vì đây là một trong những sản phẩm có mức giá phù hợp để người dân có thể chi trả. Với những chung cư trước đây có giá dao động từ 2 – 3 tỷ đồng đã tăng lên 4 – 5 tỷ đồng nhưng người dân vẫn có khả năng để mua. Thậm chí với những dự án chung cư dù giá cao hơn nữa vẫn có thanh khoản tốt, bởi tầng lớp trung lưu ở Việt Nam hiện tăng nhanh.

Trong khi đó, giá đất nền tăng cao, có khu vực lên tới cả chục tỷ đồng và không đúng với giá trị thực.

Mặt bằng giá khó giảm

Nhìn chung, dù mỗi thành phố có một chiến lược phát triển khác nhau, tuy nhiên cả Hà Nội và TP HCM đều có điểm chung là nguồn cung các chung cư mới khan hiếm, không có dự án được phê duyệt ra hàng để đáp ứng nhu cầu trên.

Hầu hết các sản phẩm mở bán hiện tại đều từ những dự án cũ mở bán thêm, nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Do đó, trên thị trường bất động sản không còn bóng dáng của phân khúc bình dân mở bán mới.

“Trong bối cảnh cầu nhiều, cung ít thì việc tăng giá là tất yếu, mặt bằng giá chung cư còn tiếp tục neo ở mức rất cao”, ông Đính nhận định.

Đơn cử, có những dự án ở trung tâm Hà Nội, TP HCM, mức tăng đã trên dưới một tỷ đồng/căn. Ghi nhận thời điểm hiện tại, giá chung cư tại TP HCM vọt lên gấp hai lần
so với Hà Nội.

Với những dự án đang xây dựng và mới mở bán, biên độ tăng giá sẽ cao hơn, bởi các chủ đầu tư đang chịu áp lực lớn về chi phí đầu vào. Đây cũng là phân khúc được người mua tìm kiếm nhiều hơn.

Chuyên gia cho biết, các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, phù hợp với thu nhập của người dân và một số dự án căn hộ trung và cao cấp tại khu vực nội đô – nơi có hạ tầng đồng bộ và quỹ đất ngày càng cạn kiệt không ngừng tăng giá trong giai đoạn vừa qua và dự báo sẽ còn kéo dài trong nhiều năm tới. Bởi lẽ, nhu cầu là rất lớn nhưng nguồn cung không thể đáp ứng. Nhu cầu đó là tất yếu được tạo ra từ quá trình đô thị hoá.

Bên cạnh đó, giá chung cư khu vực ngoại thành được dự đoán sẽ còn tăng hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh. Khi giá đất vượt quá khả năng chi trả thì việc chuyển hướng sang chung cư là điều tất yếu, chuyên gia nhận định.