Trong dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54/2017/QH14 (24/11/2017) về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP HCM gửi đến Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định, TP HCM kiến nghị tăng thu thuế nhà, đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng hoặc bất động sản thứ hai trở lên.

Thực tế từ năm 2017, Chính phủ đã từng đề xuất thí điểm thuế tài sản ở TP HCM và Bộ Tài chính cũng đưa ra dự thảo Luật Thuế tài sản trình Chính phủ vào một năm sau đó. Tuy nhiên, các đề xuất này không được cấp thẩm quyền phê duyệt và dư luận thời điểm đó có nhiều ý kiến trái chiều.

Vào thời điểm này, theo đại biểu Quốc hội Vũ Thị Lưu Mai (TP Hà Nội), việc ban hành một đạo luật là thuế tài sản để áp dụng trên phạm vi toàn quốc là hoàn toàn cần thiết. Tuy nhiên, nếu chỉ áp dụng đối với TP HCM thì cần cân nhắc bởi nhiều lý do.

Can thiệp thô bạo sẽ bóp nghẹt thị trường

Việc đánh thuế nhà, đất thứ hai đã được nhiều quốc gia phát triển áp dụng. Tại Singapore, công dân mua bất động sản thứ 2 chịu mức thuế 17% trên giá trị tài sản; các bất động sản tiếp theo chịu mức thuế 25%.

Hay tại Đức, thuế áp dụng cho đầu cơ dao động 14-45% trên giá trị bất động sản nếu người mua có thời gian sở hữu dưới 10 năm. Những người mua bất động sản sở hữu trên 10 năm và sinh sống liên tục trong ba năm thì được miễn thuế này.

Tại Việt Nam, nhiều chuyên gia ủng hộ đề xuất đánh thuế sở hữu nhà, đất thứ hai nếu xét về lâu dài, nhất là khi Việt Nam chưa có thuế tài sản, việc thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai nhằm chống đầu cơ là cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, bền vững hơn.

Tuy nhiên, nếu áp dụng ngay tại thời điểm hiện nay – thị trường bất động sản mất thanh khoản nhiều nơi và các ngành nghề, người lao động đang nỗ lực vực dậy sau giai đoạn khó khăn trong hơn hai năm dịch COVID-19 vừa qua – thì chưa thực sự hợp lý, cần phải lựa chọn thời điểm thích hợp để không gây sốc cho thị trường.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam, thị trường bất động sản cũng là một thị trường hàng hóa, nếu can thiệp quá thô bạo sẽ tác động đến hàng chục ngành nghề khác.

Chuyên gia DKRA cho rằng nên so sánh với tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà để có mức thuế phù hợp, làm sao phải ít hơn so với việc mua nhà đất để cho thuê bởi nhiều người, nhất là những người làm công ăn lương hay những người lớn tuổi về hưu, họ mua nhà để cho thuê nhằm có thêm thu nhập, giúp trang trải cuộc sống.

“Đánh thuế phù hợp để hạn chế đầu cơ, tránh bất động sản bỏ hoang nhưng không nên áp thuế quá cao để tránh bóp nghẹt thị trường. Nếu đánh thuế một cách cào bằng thì sẽ không công bằng. Ngoài ra, cần quy định lộ trình cụ thể về mức sở hữu bất động sản và mức thuế phải đóng”, chuyên gia DKRA nói.

Đánh thuế bất động sản thứ hai ở thời điểm này không hợp tình hợp lý

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đề xuất thí điểm tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở và không tăng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên tại TP HCM vào thời điểm hiện nay không hợp tình hợp lý, nhất là trong lúc thu nhập của các hộ gia đình, cá nhân nhìn chung đang bị sụt giảm và cả nước đang trong quá trình nỗ lực phục hồi, phát triển kinh tế sau đại dịch CoVID-19.

Bên cạnh đó, đề xuất này cũng không phù hợp với lộ trình dự kiến đến năm 2025 Bộ Tài chính sẽ trình Chính phủ xem xét đề xuất Quốc hội sửa đổi, bổ sung các luật thuế, trong đó có đề án về Luật Thuế tài sản (Thuế bất động sản).

Hiện nay, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đề cập đến nội dung bỏ khung giá đất và giao cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất hàng năm theo nguyên tắc việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường, có nghĩa là giá đất trong bảng giá đất sẽ cao hơn và không còn tình trạng giá đất quá thấp (chỉ bằng 30-50% giá đất trên thị trường như hiện nay).

Ông Châu cho rằng nếu tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở theo phương án thí điểm sẽ làm tăng thêm mức chịu thuế của người dân tại TP HCM và càng không hợp lý hơn khi chỉ trong hai năm nữa Quốc hội sẽ xem xét sửa đổi các luật thuế, trong đó có dự kiến bổ sung thuế tài sản và dự kiến Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội xem xét ban hành vào cuối năm 2023.

“Hiện nay, mức thuế suất sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở tính trên mức giá của Bảng giá đất như sau: Áp dụng thuế suất 0,03% đối với diện tích đất ở trong hạn mức; áp dụng thuế suất 0,07% đối với phần diện tích đất ở vượt không quá 3 lần hạn mức; áp dụng thuế suất 0,15% đối với phần diện tích đất ở vượt quá 3 lần hạn mức.

Đề xuất thí điểm tăng t
huế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên với mức thuế suất tăng khá cao so với mức thuế suất hiện nay là 2% giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì người bán, chuyển nhượng nhà đất thứ hai tại TP HCM sẽ phải nộp thêm tiền thuế do được thí điểm trước là không hợp tình hợp lý”, ông Châu nói.

Theo ý kiến đề xuất của Chủ tịch HoREA, Bộ Tài chính khi xây dựng Đề án Luật Thuế tài sản (Thuế bất động sản), trong đó có nghiên cứu đánh thuế người có nhiều nhà đất, hoặc chậm hoặc không đưa nhà đất vào sử dụng thì cần phải đánh giá tác động của luật thuế thật đầy đủ, chính xác đối với các đối tượng chịu thuế, nhất là đối với hộ gia đình, cá nhân để luật thuế vừa tạo nguồn thu chủ yếu cho ngân sách nhà nước, vừa phù hợp với đối tượng chịu thuế, vừa bồi dưỡng nguồn thu, không tận thu, vừa là công cụ hiệu quả để điều tiết thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. 

“Việc thí điểm có thể cân nhắc từ năm 2025 khi thị trường bất động sản ổn định về dòng tiền, thanh khoản pháp lý,… Sắp tới, Bộ Tài chính xem xét ban hành Luật Thuế tài sản. Vấn đề quan trọng là cơ quan quản lý cần có sự chuẩn bị cơ sở dữ liệu để hỗ trợ cho quá trình đánh thuế tài sản, hướng đến việc đánh thuế đúng mục tiêu và đối tượng”, Chủ tịch HoREA nhận định.

 

Trước đó năm 2017, Quốc hội ban hành Nghị quyết 54 với nhiều cơ chế đặc thù cho TP HCM nhằm tạo động lực mới để đô thị 13 triệu dân bứt phá. Tuy nhiên, sau 4 năm thực hiện thành phố chưa nhận được kết quả như mong đợi do nhiều vướng mắc từ bộ ngành. Hầu hết chính sách đặc thù về quản lý tài chính nhằm tăng nguồn thu như cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, nguồn thu từ đấu giá tài sản công chưa thể thực hiện…

Dự thảo lần này có nhiều cập nhật so với bản gửi Chính phủ vào tháng 12/2022, trong đó đáng chú ý là đề xuất thu thuế nhà đất thứ hai trở lên với hai phương án.

Phương án một, thành phố kiến nghị thí điểm thu thuế nhà và đất ở mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng. Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ quy định mức thuế, phương pháp tính và thời gian áp dụng.

 

Phương án hai, thành phố đề xuất tăng mức thu liên quan nhà đất thứ hai trở lên, cụ thể là: lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên.

Mức tăng do HĐND thành phố quyết định, gồm: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở (không quá 5 lần mức hiện hành) và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên (không quá 2 lần mức hiện hành); tăng tỷ lệ thu lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên từ mức 0,5% giá trị chuyển nhượng lên mức 2%, và mức tối đa chuyển nhượng một hồ sơ từ mức 500 triệu đồng lên một tỷ đồng.

Thành phố sẽ hưởng 100% số thu tăng thêm từ khoản này và không dùng để xác định tỷ lệ phần trăm với các khoản thu phân chia giữa ngân sách Trung ương và địa phương.

Phương án thu thuế nhà đất thứ hai trở lên từng được nêu trong dự thảo chính sách thay thế Nghị quyết 54 mà TP HCM gửi Chính phủ hồi tháng 12/2022. Chính quyền thành phố cho hay cách làm này sẽ hạn chế đầu cơ bỏ hoang nhà, đất trong dự án bất động sản, gây lãng phí nguồn lực xã hội, đồng thời là cơ sở để xây dựng chính sách chung sau này. Đề xuất được nhiều người quan tâm.

Theo quy trình, sau khi Bộ Kế hoạch và Đầu tư xem xét và cho ý kiến, dự thảo được gửi lên Chính phủ để trình Quốc hội.

Trước đó, hồi tháng 10/2022, Quốc hội cho phép TP HCM tiếp tục thực hiện Nghị quyết 54 đến hết năm 2023.

Đánh thuế nhà, đất thứ hai sẽ hạn chế nguy cơ đầu cơ trên thị trường BĐS

Liên quan đến vấn đề đánh thuế nhà đất thứ hai, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW đã đưa ra quan điểm. Ông Hà cho biết: Theo quan điểm của tôi, chúng ta nên tiến hành nghiên cứu cho phép thí điểm đánh thuế đối với nhà đất từ thứ hai trở đi nhằm khuyến khích chủ sở hữu đất đai sử dụng có hiệu quả đất đai, đưa bất động sản về đúng giá trị thực của nó, tránh hiện tượng nhiều tổ chức, cá nhân đã mua gom nhà đất rồi để hoang, chờ tăng giá bán kiếm lời, đồng thời, sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, vẫn còn một số băn khoăn sau đây cần làm rõ để chính sách này có hiệu quả. Đây là một chính sách cần phải xem xét tính hợp lý ở nhiều phương diện, đặt trường hợp, có những người chỉ sở hữu một căn hộ, biệt thự hay ngôi nhà duy nhất, nhưng trị giá nhiều chục tỷ đồng, lại không bị đánh thuế, còn người ở nông thôn sở hữu 4-5 mảnh đất, ngôi nhà, nhưng tổng giá trị cộng lại không bằng số lẻ của biệt thự, penthouse, nhà ở khu đất vàng có giá trị vô cùng lớn… lại bị đánh thuế do sở hữu nhà đất từ thứ 2 trở đi. Điều này là không đảm bảo tính công bằng.

Bên cạnh đó, nếu đánh thuế nhà sẽ vô cùng phức tạp trong khâu quản lý vì hàng năm, cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà đất phải rà soát lại hàng chục triệu ngôi nhà, căn hộ chung cư các loại, tính toán xem sau mỗi năm giá trị ngôi nhà, căn hộ chung cư còn lại bao nhiêu, rồi nhân với thuế suất.

Việc này sẽ mất rất nhiều thời gian, công sức của cơ quan thuế trong bối cảnh Việt Nam hiện nay chưa có một cơ sở dữ liệu đất đai và nhà ở đầy đủ.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết thêm: Việc đánh thuế đối với nhà đất thứ hai sẽ hạn chế nguy cơ đầu cơ trên thị trường bất động sản, ngăn chặn nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản; giúp thị trường ngày càng minh bạch hơn và sẽ tạo điều kiện cho người có nhu cầu thật có cơ hội tiếp cận nhiều hơn với các sản phẩm trên thị trường, ổn định cuộc sống.

Tuy nhiên, chính sách này về lâu dài phải phù hợp với thông lệ quốc tế, nếu áp dụng phải có chính sách ưu đãi, hỗ trợ cho người mua căn nhà đầu tiên mới công bằng và cần phải xây dựng một lộ trình cụ thể về thời gian thực hiện, mức sở hữu bất động sản cũng như mức thuế phải đóng.

Bên cạnh đó, áp dụng ở thời điểm này là chưa phù hợp khi thị trường bất động sản (BĐS) đang đóng băng. Đánh
thuế sẽ tạo tâm lý hoang mang, thị trường đã khó càng khó hơn. Và khi triển khai các vấn đề liên quan đến việc đánh thuế sở hữu căn nhà thứ hai trở đi thì cần xem xét ở nhiều khía cạnh khác nhau nhằm cân bằng được lợi ích của cá nhân chủ sở hữu và đảm bảo được lợi ích chung của toàn xã hội.