Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính mới đây,  Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP vừa tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn, vừa xác định lộ trình xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững và trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa trung hạn, dài hạn quan trọng của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Đây là căn cứ pháp luật để doanh nghiệp phát hành trái phiếu thực hiện đàm phán với nhà đầu tư trái phiếu (trái chủ). Nhất là nhà đầu tư cá nhân về kéo dài kỳ hạn của trái phiếu trong thời gian tối đa không quá 2 năm hoặc thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện, tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.

Nghị định cũng bảo vệ quyền lựa chọn của trái chủ thiểu số, kể cả trường hợp thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu đã được người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng số trái phiếu trở lên chấp thuận,…

Tuy nhiên, Nghị định này chỉ quy định ngưng hiệu lực thi hành đến hết ngày 31/12/2023 đối với ba quy định gồm: Xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt phát hành, kết quả xếp hạng tín nhiệm.

Do vậy, HoREA cho rằng, các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản phải rất nỗ lực để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm theo hướng phát triển các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, có tính thanh khoản cao như nhà ở giá vừa túi tiền, nhất là tích cực tham gia Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030.

Song song với đó là thực hiện khuyến mãi, tăng chiết khấu, giảm giá bán nhà theo phương châm chấp nhận bán lỗ để có dòng tiền, có thanh khoản trong tình hình rất khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay và để tồn tại trước rồi mới tìm cơ hội phát triển trở lại.

Theo HoREA, Nghị định này sẽ tác động rất tích cực và hiệu quả đến việc xử lý trái phiếu đến hạn trong năm 2023. Nhưng việc xử lý trái phiếu đến hạn phải được sự đồng thuận của các trái chủ với doanh nghiệp thông qua đàm phán thỏa thuận nên mất rất nhiều thời gian, mà hiện nay chỉ còn gần 9 tháng để thực hiện Nghị định số 08.

Do đó, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính và Thủ tướng Chính phủ xem xét cho phép sơ kết đánh giá kết quả thực hiện Nghị định vào khoảng đầu quý IV/2023 để tiếp tục xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, an toàn và bền vững trong năm 2024 và những năm tiếp theo.

Bên cạnh đó, HoREA cũng cho rằng, sau khi Nghị định số 08 quy định cơ chế xử lý trái phiếu doanh nghiệp được ban hành thì vấn đề cần được quan tâm xem xét tháo gỡ tiếp theo là việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng và giảm lãi suất cho vay về mức hợp lý cho doanh nghiệp và người dân.

Lãi suất cho vay vẫn cao

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối tháng 2, mặt bằng lãi suất trên thị trường đã ổn định và có xu hướng giảm.

Lãi suất cho vay bình quân phát sinh mới đã giảm khoảng 0,4%/năm (so với cuối năm 2022) và đã có 22 ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay bình quân, theo báo cáo của các ngân hàng.

Từ ngày 6/3, các ngân hàng thương mại đã đồng thuận giảm lãi suất tiền gửi. Trong đó, 4 ngân hàng quốc doanh (Agribank, Vietcombank, VietinBank và BIDV) đã giảm 0,2%/năm so với mức lãi suất niêm yết của từng ngân hàng tính từ ngày 27/2/2023 đối với nhóm kỳ hạn từ 6 đến 12 tháng.

Các ngân hàng cổ phần khác giảm 0,5%/năm so với mức lãi suất của từng ngân hàng tính từ ngày 27/2/2023 đối với nhóm kỳ hạn từ 6 đến 12 tháng.

NHNN cho rằng, việc đồng thuận giảm lãi suất tiền gửi sẽ giúp các ngân hàng giảm chi phí, qua đó có điều kiện để giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế, nhất là đối với các lĩnh vực ưu tiên.

Tuy nhiên, trên thực tế mặt bằng lãi suất huy động và cho vay có giảm so với thời điểm cuối năm 2022 nhưng vẫn ở mức cao so với nhu cầu thực tế của nền kinh tế.

Theo theo SSI Research, mức lãi suất cho vay đã cao hơn 3 – 3,5 điểm % so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng lãi suất cho vay trên thị trường cho doanh nghiệp sản xuất thông thường đang dao động ở mức 10-10,5%/năm cho kỳ hạn 6 tháng và 11-12%/năm cho kỳ hạn 12 tháng, trong khi lãi suất vay tiêu dùng đã được đẩy lên mức 14-16%/năm.

Liên quan đến tín dụng vào bất động sản, tính đến cuối năm 2022, dư nợ cho lĩnh vực này đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021. Trong cơ cấu này, trên 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở (chủ yếu là phân khúc giá trị cao), còn hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản (cho vay chủ đầu tư).

Tại Hội nghị toàn quốc về bất động sản do Thủ tướng chủ trì vừa qua cũng đã chỉ ra khó khăn của bất động sản hiện nay chủ yếu là vấn đề pháp lý (chiếm 70%). Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, nhiều dự án bất động sản đang gặp vướng mắc về mặt pháp lý. Khi chưa có đủ cơ sở pháp lý và xác định được giá đất, bản thân các dự án phải bảo đảm tính khả thi, chứng minh được khả năng trả nợ của doanh nghiệp.

Do đó, nếu những khó khăn pháp lý này được tháo gỡ, các tổ chức tín dụng mới có điều kiện thúc đẩy giải ngân tín dụng bất động sản, từ đó góp phần tăng tín dụng chung cho nền kinh tế.

Phía NHNN cũng cho biết đang triển khai đồng loạt các
Hội nghị Kết nối ngân hàng – doanh nghiệp ở các tỉnh, thành phố để làm rõ nguyên nhân doanh nghiệp không tiếp cận được vốn tín dụng, để từ đó phối hợp với các bộ, ngành, địa phương có các giải pháp tháo gỡ khó khăn.

Doanh nghiệp chịu lãi suất cao

Tại Tọa đàm “Nghị quyết 01 – đột phá hỗ trợ doanh nghiệp”, do Báo Người Lao động tổ chức ở Tp.Hồ Chí Minh, chiều 6/2, ông Trần Việt Anh, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Nam Thái Sơn cho biết, các doanh nghiệp kinh doanh xuất khẩu hiện nay chỉ có nhu cầu giảm lãi suất chứ không có nhu cầu vay mới. Bởi lẽ, các doanh nghiệp đang phải cạnh tranh khá gay gắt, họ buộc phải nhận đơn hàng với giá thấp để tạo việc làm cho người lao động. Do đó, nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp rất ít.

“Hầu hết các doanh nghiệp phải “liệu cơm gắp mắm” để duy trì hoạt động. Thậm chí, rất nhiều doanh nghiệp có hạn mức tín dụng nhưng không dám đăng ký giải ngân, vì với mặt bằng lãi suất cho vay hiện nay, việc vay vốn ngân hàng sẽ khiến chi phí doanh nghiệp đội lên rất lớn”, ông Trần Việt Anh cho biết.

Không chỉ riêng các doanh nghiệp sản xuất, ngay cả các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cũng đang gặp nhiều khó khăn do lãi suất tăng cao. Trong khi đây là nhóm đối tượng doanh nghiệp tưởng chừng được hưởng nhiều ưu đãi trong cơ chế, chính sách tín dụng, song cũng đang phải vay vốn ngân hàng với mức lãi suất cao như bình thường.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại Lê Thành, các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội đang phải vay với mức lãi suất lên tới 14%, ngang với lãi vay đầu tư dự án nhà ở thương mại. Với mức lãi vay này, rất khó có thể khiến giá nhà ở xã hội giảm xuống.

Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước có quy định hệ số rủi ro với khoản vay nhà ở xã hội chỉ 50%, trong khi hệ số này áp dụng với dự án nhà ở thương mại lên tới 250%. Tuy nhiên, các ngân hàng thương mại vẫn không áp lãi suất thấp cho doanh nghiệp vì chưa có hướng dẫn cụ thể từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Đại diện Hiệp hội Doanh nghiệp Tp.Hồ Chí Minh (HUBA), ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch HUBA cũng cho rằng, với mức lãi suất dài hạn trên 10%/năm thì doanh nghiệp “không có cửa” để đầu tư sản xuất kinh doanh hiệu quả. Do đó, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các các ngân hàng cần có giải pháp rõ ràng hơn cũng như có lộ trình cụ thể trong vòng 6 tháng tới để kéo lãi suất dài hạn xuống nhằm kích thích đầu tư.

Cũng theo ông Nguyễn Ngọc Hòa, hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp đang sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn. Trong bối cảnh giá bất động sản giảm, tỷ lệ giải ngân trên giá trị bất động sản cũng giảm theo, khiến nguồn vốn giải ngân cho doanh nghiệp rất thấp. Một số doanh nghiệp đã ký hợp đồng vay nhưng cả 2 giá trị bị kéo xuống, tỷ lệ giải ngân cũng bị kéo xuống, buộc họ phải bổ sung tài sản thế chấp. Thực tế này đang tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp. Do đó, đại diện HUBA đề nghị các ngân hàng nên có sự đồng hành chia sẻ nhiều hơn với cộng đồng doanh nghiệp trong bối cảnh khó khăn hiện nay. 

Đẩy mạnh cải cách thể chế

Như thông lệ vào đầu năm, Chính phủ ban hành Nghị quyết 01/NQ-CP về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, dự toán ngân sách nhà nước và cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia trong năm. Năm nay, Nghị quyết 01 được ban hành vào ngày 6/1/2023 với nhiều điểm nhấn quan trọng; trong đó, các giải pháp liên quan đến tháo gỡ khó khăn về thanh khoản thị trường, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh… được cộng đồng doanh nghiệp kỳ vọng sẽ tạo đột phá trong việc hỗ trợ doanh nghiệp trong thời gian tới.

Liên quan đến câu chuyện lãi suất cho vay còn neo ở mức cao, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, trong điều kiện lạm phát tăng lên, lãi suất cao, nền kinh tế bất ổn sẽ tiếp tục tác động tới khu vực nội địa của nền kinh tế. Với mức lãi suất cho vay cao đến 15-16%/năm như hiện nay, các doanh nghiệp sẽ rất khó tồn tại. Trong khi đó, những điều kiện khách quan và chủ quan khiến các ngân hàng không thể hạ lãi suất, ảnh hưởng tới doanh nghiệp. Chưa kể, đây là thời điểm tiền khó, nên doanh nghiệp và nền kinh tế cũng phải tính đến trường hợp này. 

Theo Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Đình Thiên, trong bối cảnh khó khăn này, một điều rất then chốt là việc bơm vốn cho nền kinh tế qua kênh đầu tư công quá chậm sẽ rất khó đáp ứng được yêu cầu của nền kinh tế. Giải ngân vốn cho Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội cũng quá chậm; đồng thời, cấu trúc thị trường tài chính, tiền tệ, thị trường ngân hàng liên quan đến vốn tín dụng và thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu còn bất cập, gánh nặng đổ về thị trường vốn tín dụng nhiều. 

“Bản thân hệ thống thị trường tài chính, tiền tệ đang có vấn đề; hệ thống đầu tư công… chưa đồng bộ, nhiều thủ tục xin cho. Do đó, cần cách tiếp cận rất cơ bản cho hệ thống thị trường này, cũng như cần giải pháp thể chế để cân bằng lại. Đặc biệt, thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường cổ phiếu phải phát triển an toàn, lành mạnh, bảo đảm chia sẻ rủi ro, san sẻ gánh nặng cho hệ thống ngân hàng”, Tiến sĩ Trần Đình Thiên đề xuất.

Tại tọa đàm, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam Vũ Tiến Lộc, cho rằng, đối với sự phát triển dài hạn của nền kinh tế, cộng đồng doanh nghiệp rất quan trọng nhưng thể chế còn quan trọng hơn. Giải phóng được thể chế sẽ khơi thông được nguồn lực, sẽ tận dụng thị trường vốn. 

“Thực tế đã cho thấy hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp phụ thuộc rất nhiều vào các thể chế. Cải cách thể chế là nền tảng quan trọng của tăng trưởng. Chúng ta đã thấy, lần đầu tiên chúng ta tích hợp cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực vào Nghị quyết 01. Điều này vô cùng quan trọng”, Tiến sĩ Vũ Tiến Lộc nhấn mạnh.

Để thúc đẩy cải cách thể chế, vị chuyên gia này cho rằng, cần làm một số việc
như: cần cải thiện môi trường kinh doanh, những lĩnh vực nào không cần điều kiện hoặc điều kiện không hợp lý thì cắt giảm; kiểm tra chuyên ngành trong xuất nhập khẩu cần đơn giản hóa các thủ tục, đi cùng quản lý rủi ro; đẩy mạnh chuyển đổi số.

Đặc biệt, hệ thống pháp luật; trong đó, có Luật Đất đai sửa đổi có thể xem là mở đường để sửa đổi một số luật khác để giảm chồng chéo; rà soát tổng thể đồng bộ hơn, minh bạch hơn. Các cơ quan cần có văn bản hướng dẫn, tích hợp để đưa ra một văn bản chung, có giá trị cao hơn văn bản trước để áp dụng, để gỡ chồng chéo khi luật chưa sửa kịp…/.