Thị trường sôi động

Theo Công ty CBRE Việt Nam, bất động sản công nghiệp cho thuê là rất tốt trên khắp các khu vực của cả nước. Tại miền Nam, giá thuê đất bình quân tăng 8 – 13% theo năm và đạt 166 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại vào cuối năm 2022, cao hơn khoảng 38% so với mức trung bình của khu vực miền Bắc. Giá thuê có thể hơn 280 – 300 USD/m2/kỳ hạn thuê tại các vị trí đắc địa trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Long An.

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp (diện tích đất khu công nghiệp đã được doanh nghiệp thuê để xây nhà máy) trên cả nước hiện nay khoảng 80%, trong đó các tỉnh, thành phố khu vực phía Nam đạt trên 85% tổng diện dích. Riêng tỉnh Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cao nhất cả nước, 29 khu công nghiệp đang hoạt động của tỉnh này có tỷ lệ lấp đầy đạt trên 95%.  

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, năm 2022 phân khúc như bất động sản công nghiệp thu hút hoạt động đầu tư tiếp tục tăng trưởng tốt và dự báo phát triển tích cực hơn. Bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn sở hữu vị thế thuận lợi để thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài. Bằng chứng là các khu bất động sản công nghiệp vẫn đạt công suất hoạt động cao cùng nhiều dự án mới tiềm năng được triển khai.

Thực tế, hạ tầng giao thông phía Nam đang được cải thiện và phát triển cũng kết nối tốt hơn trong thị trường cấp 1 và giữa thị trường cấp 1 và cấp 2 (thị trường cấp 1 gồm Tp. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương và Long An; thị trường cấp 2 gồm Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh).

Cụ thể là cao tốc Tp. Hồ Chí Minh – Trung Lương – Mỹ Thuận (hoàn thành năm 2022) và các dự án trong tương lai gần như: Cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, cao tốc Mỹ Thuận – Cần Thơ – Bạc Liêu, cầu Nhơn Trạch…

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản công nghiệp còn chứng kiến sự quan tâm liên tục từ các nhà sản xuất toàn cầu, đặc biệt là lĩnh vực điện tử và năng lượng, như một số tên tuổi lớn Apple, Quanta, Samsung và LG với những khoản đầu tư vào Việt Nam lên tới hàng tỷ USD trong thời gian tới.

CBRE Việt Nam nhận định, mặc dù sự gián đoạn chuỗi cung ứng hiện đã giảm bớt phần lớn, các công ty vẫn đang tìm cách đa dạng hóa rủi ro bằng cách tìm thêm nguồn cung ứng và địa điểm sản xuất. Gần đây, nhà sản xuất xe điện Trung Quốc (EV) BYD Auto Co có kế hoạch xây dựng một nhà máy tại Việt Nam để sản xuất phụ tùng ô tô nhằm giảm sự phụ thuộc của công ty vào Trung Quốc và tăng thêm chuỗi cung ứng ở Đông Nam Á như một phần của chiến lược mở rộng toàn cầu.

Triển vọng năm 2023

Savills Việt Nam dự báo nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục cao trong năm nay; trong đó, điểm đáng chú ý là xu hướng gia tăng đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics (kho bãi hậu cần), data centers (trung tâm dữ liệu),… 

Theo các chuyên gia, so với một số nước Đông Nam Á, giá đất công nghiệp tại Việt Nam vẫn còn tương đối thấp. Trong khi đó, Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực, ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp điện tử cũng chọn Việt Nam là điểm đến. Do vậy, năm 2023 dự báo giá cho thuê bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là tại thị trường các tỉnh, thành phía Nam.

Hiện tại, bên cạnh vị trí và giá cả, doanh nghiệp cho thuê bất động sản công nghiệp đang dần chú trọng hơn về tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ sở vật chất. Theo đó, các khu công nghiệp càng cần thiết phải cải thiện chất lượng dịch vụ khách hàng, nhất là các yếu tố môi trường và phát triển bền vững như mục tiêu phát thải ròng bằng không (net zero), năng lượng tái tạo và nền kinh tế tuần hoàn (circular economy).

VSIP Group tại tỉnh Bình Dương hiện đang triển khai thi công Khu công nghiệp VSIP III theo mô hình khu công nghiệp xanh, thông minh và bền vững. Dự án có tổng diện tích dự kiến 1.000 ha tại phường Hội Nghĩa (thành phố Tân Uyên) và xã Tân Lập, huyện Bắc Tân Uyên, thời gian thực hiện dự án là 50 năm, tổng mức đầu tư 6.407 tỷ đồng. Sắp tới, VSIP Group sẽ tiếp tục mở rộng thêm các khu công nghiệp mới để đón thêm các doanh nghiệp lớn, hướng tới các tiêu chuẩn xanh, bền vững.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển Thành phố Hồ Chí Minh (CBRE Việt Nam), việc Trung Quốc mở cửa trở lại, nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, cũng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam. Chính quyền địa phương các tỉnh, thành đang hợp tác chặt chẽ với các đối tác Trung Quốc để bàn thảo các hoạt động hợp tác vì lợi ích của cả hai bên.

Nhận định về triển vọng trong hai năm tới, bà Thanh chia sẻ, giá thuê đất khu vực phía Nam dự kiến tăng 7 – 10%/năm đối với các thị trường cấp 1 và 5 – 7%/năm đối với khu vực cấp 2. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng và nhà kho mới được xây dựng sẵn phong phú sẽ gây áp lực lên giá thuê. Giá thuê trung bình của các nhà xưởng, nhà kho xây sẵn hiện đã ở mức cao nhất và dự kiến sẽ đi ngang trong giai đoạn 2023 – 2024.

  

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá thuê đất khu công nghiệp trên cả nước năm 2022 tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2021. Cụ thể, giá thuê đất khu công nghiệp trung bình cả nước năm 2022 từ 100 – 120 USD/m2/chu kỳ thuê, và đang có xu hướng tăng trong năm 2023.

Tại khu vực miền Bắc giá thuê đất khu công nghiệp năm 2022 trung bình từ 90 – 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Còn khu vực miền Nam, giá thuê đất khu công nghiệp năm qua cao hơn khu vực phía Bắc. Tại TP HCM ghi nhận mức giá thuê đất khu công nghiệp cao nhất cả nước, dao động từ 180 – 300 USD/m2/chu kỳ thuê.

Tiếp theo là Long An có giá thuê từ 125 – 175 USD/m2/chu kỳ thuê, Bình Dương từ 100 – 250 USD/m2/chu kỳ thuê, Đồng Nai từ 100 – 200 USD/m2/chu kỳ thuê.

Tính đến cuối năm 2022, cả nước có khoảng 563 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch của 61/63 tỉnh, thành phố. Trong đó có 397 khu công nghiệp được thành lập, 292 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động.

Tổng diện tích đất tự nhiên các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động trên cả nước theo ghi nhận của VARS khoảng 87.100 ha, trong đó có khoảng 58.700 ha đất công nghiệp.

Bên cạnh đó, cả nước có 106 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích tự nhiên khoảng 35.700 ha, diện tích đất công nghiệp khoảng 23.800 ha.

Bất động sản công nghiệp là điểm sáng nhất trong thị trường năm 2023

Năm 2023, bất động sản công nghiệp vẫn được nhận định là phân khúc giữ vững vị thế “ngôi sao”, tuy nhiên có thể đối mặt với một số thách thức mới do khan hiếm nguồn cung do những khó khăn trong thủ tục pháp lý.

Sau khi bùng nổ nguồn cung trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường khu công nghiệp (KCN) phía Nam không có dự án mới nào đi vào hoạt động trong quý III. Tổng diện tích đất trong 9 tháng tăng 9,2% so với cùng kỳ lên 41.950 ha, diện tích cho thuê tăng 8,2% lên 27.950 ha. Thị trường miền Bắc cũng không có KCN mới nào đi vào hoạt động trong quý III/2022. Tính 9 tháng đầu năm 2022, tổng diện tích đất công nghiệp khu vực này tăng 2,7% lên 16.072 ha, tỷ lệ lấp đầy tính đến cuối quý III tăng 4,7 điểm % lên khoảng 80-82%.

Tại Diễn đàn “Dự báo thị trường bất động sản 2023”, PGS.TS Trần Kim Chung – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đánh giá, thị trường bất động sản công nghiệp chưa khi nào có cơ hội tốt như hiện nay. Nhiều doanh nghiệp FDI đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh dịch chuyển luồng vốn trên thế giới. Kết thúc năm 2022, dù chịu nhiều tác động của tình hình thế giới nhưng nền kinh tế Việt Nam vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng 8%, lạm phát kiểm soát ở mức 3%…

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự báo, quý I/2023, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ thoát khỏi tình trạng suy thoái, nhưng vẫn còn trầm lắng, do trùng vào thời điểm Tết Nguyên đán 2023. Bước sang quý II, quý III/2023, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; các vướng mắc dần được tháo gỡ.