Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, giá chung cư năm 2023 vẫn sẽ khó giảm, nhất là trong 2 quý đầu của năm nay. Chờ giá chung cư giảm thì chắc khó bởi nhìn vào cung – cầu trên thị trường hiện nay sẽ thấy nguồn cung rất ít, trong khi nhu cầu nhiều và liên tục duy trì ở mức cao.

Theo khảo sát của Công ty Savills Việt Nam, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội hiện đạt 47 triệu đồng/m2, tăng bình quân 5% theo quý trong năm 2022 và tăng mạnh so với năm 2021. Nếu so với quý I/2019, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53%, sau 16 quý tăng liên tục.

Nhận định về nguyên nhân, ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét, do thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài nên dự án bị đội giá. Các dự án mở bán sau khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn những dự án cùng phân khúc trước đó. Vì vậy, nếu nguồn cung bất động sản vẫn tắc, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán sơ cấp sẽ khó giảm.

Chung cư giá rẻ tăng mạnh trong năm 2022. Tại Hà Nội, giá chung cư ở các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai… đã vượt mức 30 triệu đồng/m2, không hiếm dự án có giá bán trên 40 triệu đồng/m2. Giá chung cư khó giảm mà sẽ đi ngang, duy trì mức giá như ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, đến một mốc thời gian nhất định, khi nguồn cung được khơi thông, các rào cản được tháo gỡ thì giá có thể hạ nhiệt, ông Hà nhận định.

Ngoài nguyên nhân khiến giá nhà tăng là do sự khan hiếm quỹ đất ở trung tâm dẫn tới giá đất và chi phí đền bù tăng, tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài làm tăng chi phí đầu tư, giá nhân công và nguyên vật liệu leo thang; lãi suất cho vay biến động… thì “nút thắt” chính nhất vẫn là do nguồn cung dự án ít ỏi.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo, hiện quỹ đất khu vực nội đô ở 2 thành phố lớn Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh ngày càng ít. Cùng đó, những thay đổi trong quy hoạch, chính sách thắt chặt hơn nữa sẽ khiến nguồn cung dự án nhà ở thương mại, căn hộ chung cư tại khu vực này khó dồi dào. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao. Điều này khiến giá căn hộ chung cư khó hạ. 

Tuy nhiên, theo ông Đính, giá chung cư khu vực ngoại thành sẽ còn tăng nhanh hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh. Những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm như hiện nay.

Bởi vậy, các chuyên gia đều chung quan điểm cần sớm tháo gỡ rào cản pháp lý để những dự án mới được triển khai, đặc biệt là những dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Khi nguồn cung dồi dào thì sẽ kéo theo giá bán phân khúc chung cư được ổn định.

 

Nghiên cứu của Savills cho thấy, thị trường Việt Nam đang dần sự cải thiện trong môi trường kinh doanh đi kèm những chính sách ưu đãi đầu tư từ chính phủ đang thúc đẩy sự quan tâm của doanh nghiệp nước ngoài.

Trong khi một số nhà đầu tư trong nước gặp khó khăn do tín dụng bị thắt chặt, dòng vốn đầu tư từ nước ngoài vào thị trường vẫn tiếp tục tăng trưởng.

Đơn cử, trong đầu năm nay, CapitaLand của Singapore đã công bố kế hoạch phát triển dự án phức hợp tổng đầu tư 1 tỷ USD với quy mô 8 ha, dự kiến cung cấp hơn 1.100 căn hộ và shophouse cao cấp tại TP HCM.

Tại thị trường cho thuê thương mại, dữ liệu của Savills trong quý III/2022 cho thấy giá thuê văn phòng và bán lẻ tại khu vực trung tâm thành phố Hà Nội và TP HCM vẫn ghi nhận xu hướng tăng.

Nhận định về thị trường văn phòng tại Hà Nội vào năm 2023, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại của Savills Hà Nội, cho biết dù các doanh nghiệp thắt chặt chi phí văn phòng do ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô, nhưng nguồn cầu văn phòng phân khúc giá 25-30 USD (chưa bao gồm phí dịch vụ) sẽ tăng mạnh.

Thêm vào đó, một số lượng lớn các tòa nhà hạng A gia nhập thị trường Hà Nội trong năm tới cũng sẽ thúc đẩy hoạt động cho thuê trở nên sôi động hơn.

Nhận định về thị trường bán lẻ, bà Minh cũng cho biết Việt Nam được coi là thị trường trọng yếu trong việc mở rộng quy mô cửa hàng trong các năm tới của các nhãn hàng chuyên về thời trang, mỹ phẩm, đồ thể thao đến từ Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản và Indonesia.

Đối với bất động sản công nghiệp, các doanh nghiệp sản xuất đang tích cực đầu tư vào lĩnh vực này và logistics, nhằm đa dạng hóa hoạt động trong chiến lược “Trung Quốc + 1”.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc điều hành của Savills Việt Nam, nhận định Việt Nam đang trên đà tăng trưởng, với vốn đầu tư FDI ngày càng tăng và nội tại nền kinh tế trong nước mạnh mẽ.

“Chính phủ Việt Nam đã và đang đưa ra một loạt biện pháp nhằm cải thiện tính minh bạch của thị trường bất động sản. Điều này là dấu hiệu tốt, tạo tiền đề cho việc thanh khoản và các hoạt động đầu tư trong tương lai. Đồng thời, cơ sở hạ tầng cũng được quan tâm đầu tư mạnh mẽ phát triển cơ sở hạ tầng cũng được đầu tư mạnh mẽ, thúc đẩy nhu cầu đầu tư trên nhiều lĩnh vực”, ông Troy Griffiths cho hay.

 

Đối với thị trường Singapore, báo cáo của MSCI Real Assets cho thấy, trong ba quý đầu năm 2022, tổng giá trị các giao dịch đầu tư bất động sản tại Singapore đã đạt mức 9,1 tỷ USD, tăng 47% so với cùng kỳ năm 2022.

Bất chấp những lo ngại về kinh tế toàn cầu, báo cáo Savills Prospects chỉ ra rằng giá thuê văn phòng ở khu vực trung tâm tại Singapore vẫn tăng, với tỷ lệ trống giảm. Nhu cầu thuê văn phòng tại đây chủ yếu đến từ các doanh nghiệp công nghệ, một ngành vốn đã chiếm tỷ trọng khách thuê lớn tại quốc gia này. 

Ngoài ra, các hoạt động cho thuê nhà ở tại Singapore đang bùng nổ, với chỉ số giá thuê theo ghi nhận của Savills Prospects cho thấy đã tăng 8.6% theo quý trong quý III/2022, mức tăng hàng quý cao nhất trong 15 năm.

Ông Alan Cheong, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Singapore, nhận định bất chấp các biến động kinh tế toàn cầu, giá thuê bất động sản công nghiệp tại Singapore vẫn sẽ tiếp tục xu hướng tăng giá trong năm 2023. Vị chuyên gia này đồng thời cho biết giá thuê kho bãi tại Singapore trong quý III/2022 đã ghi nhận mức tăng 2.8% so với quý trước đó.

Còn tại Nhật Bản, trong khi các nhà đầu tư bất động sản khắp nơi trên thế giới phải đối mặt với chi phí tài chính gia tăng, Ngân hàng Trung Ương Nhật Bản vẫn có động thái duy trì lãi suất ở mức thấp.

Thêm vào đó, việc suy yếu của đồng Yen đã khiến bất động sản tại Nhật trở nên vừa túi tiền hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Ông Tetsuya Kaneko, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Nhật Bản, cho biết: “Nhật Bản tiếp tục thu hút các nhà đầu tư nước ngoài nhờ lãi suất ở mức thấp. Lĩnh vực hậu cần và nhà ở cho gia đình đa thế hệ là những phân khúc được quan tâm. Sự phục hồi của phân khúc văn phòng và khách sạn cũng là yếu tố khiến thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư”.

Nhà ở dành cho gia đình đa thế hệ được coi là một trong những phân khúc có khả năng phục hồi nhanh chóng trong giai đoạn bất ổn. Đây cũng là điểm khiến phân khúc này trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Dữ liệu từ MSCI Real Assets cho thấy, trong năm năm qua, 4/5 nhà đầu tư phân khúc này tại Nhật bản là nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm Blackstone Group, Allianz Real Estate, AXA IM và Nuveen, với tổng giá trị đầu tư ước tính khoảng 800 tỷ Yen (tương đương với 5,75 tỷ USD).

Đáng chú ý, trong cuộc đấu giá mua lại cổ phần của Bộ Tài chính Nhật Bản trong tòa nhà văn phòng Otemachi Place tại Tokyo, phần lớn các doanh nghiệp đấu giá đều là các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, một tập đoàn trong nước đã trả giá cao hơn các nhà đầu tư nước ngoài để mua lại tòa nhà này với mức giá 436,4 tỷ Yen (tương đương 3,13 tỷ USD).