Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) ra thị trường quốc tế.

Đánh giá về động thái trên, các chuyên gia cho rằng, nguy cơ trước mắt về đáo hạn trái phiếu của doanh nghiệp đã tạm thời được giải quyết, tuy nhiên về lâu về dài vẫn còn rất nhiều việc phải làm để khôi phục lại niềm tin của thị trường.

Giải pháp không mới, doanh nghiệp đã áp dụng

Phân tích về những điểm mới trong Nghị định 08, ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng Giám đốc Fiingroup đánh giá, một số giải pháp chất không mới, đã được nhà phát hành TPDN áp dụng và nay chỉ được hợp pháp hoá.

Đơn cử như việc thanh toán nợ TPDN bằng tài sản khác, một số chủ đầu tư đã làm điều này tuy nhiên vấn đề mà nhà đầu tư quan tâm vẫn là tài sản đó có tình trạng pháp lý và giá chuyển đổi ra sao mà để thoả thuận thành công thì cần được sự thoả thuận của cả đôi bên.

Với quy định về việc được kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa hai năm, thực chất đây là phương án chuyển nợ xấu về tương lai. Điều này phù hợp với mong muốn của các nhà phát hành nhưng với nhà đầu tư TPDN thì cơ chế hướng dẫn và giám sát chặt chẽ, bởi càng kéo dài nhà đầu tư càng mất niềm tin và lo ngại nguy cơ không thu được gì.

Ông Thuân cho rằng Nghị định 08 chủ yếu để xử lý nợ xấu trái phiếu, còn việc khôi phục niềm tin và cầu đầu tư trái phiếu thì cần thời gian và các giải pháp bổ sung tiếp theo.

 

Báo cáo tại phiên họp thường kỳ Chính phủ tháng 2/2023, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho biết, trong tháng, tình hình thế giới tiếp tục biến động phức tạp, khó lường, nhất là diễn biến xung đột Nga – Ukraine và phản ứng của các nước lớn. Lạm phát thế giới tuy đã giảm dần nhưng duy trì mức cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro; dự báo khả năng các nước thắt chặt hơn nữa chính sách tiền tệ; tiêu dùng và các hoạt động kinh tế tiếp tục suy giảm cùng tăng trưởng thấp tại nhiều nền kinh tế. 

Cùng đó, thị trường bất động sản ở một số quốc gia sụt giảm mạnh, tác động trực tiếp tới nhiều ngành, lĩnh vực sản xuất; gia tăng rủi ro lên thị trường tài chính, tiền tệ, trái phiếu doanh nghiệp… 

Trong khi đó, đà phục hồi của kinh tế Trung Quốc có những tín hiệu khả quan, sẽ tác động tới giá dầu thế giới, có thể ảnh hưởng đến khả năng kiểm soát lạm phát toàn cầu, gia tăng áp lực cạnh tranh đối với hàng hóa của các nước ASEAN, nơi có cơ cấu sản xuất, xuất khẩu có nhiều nét tương đồng với Trung Quốc.

Trong nước, tình hình kinh tế – xã hội tháng 2 và hai tháng đầu năm 2023 tiếp tục phục hồi, giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát được lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn.

Theo đó, lạm phát được kiểm soát ở mức phù hợp, CPI tháng 2/2023 tăng 4,31% so với cùng kỳ năm ngoái, thấp hơn mức tăng CPI tháng 1/2023 là 4,89%. Bình quân hai tháng đầu năm 2023, CPI tăng 4,6%, nhưng cũng cần lưu ý chỉ số CPI cơ bản 2 tháng tăng tới 5,08% so với cùng kỳ.

Thị trường tiền tệ cơ bản ổn định, lãi suất cho vay bắt đầu có xu hướng giảm; thanh khoản hệ thống ngân hàng được bảo đảm; điều hành tỷ giá phù hợp với diễn biến thị trường, đáp ứng nhu cầu ngoại tệ trong nước.

Thu ngân sách Nhà nước hai tháng ước đạt 22,4% dự toán, tăng 10,6% so với cùng kỳ năm trước, trong đó thu nội địa đạt 23,6% dự toán, tăng 17%.

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký cấp mới có tín hiệu tích cực, hai tháng đạt 1,76 tỷ USD, cao gấp 2,8 lần cùng kỳ năm 2022. Cán cân thương mại hai tháng xuất siêu 2,82 tỷ USD.

Hoạt động sản xuất – kinh doanh tích cực, sức cầu tiêu dùng trong nước tăng cao, các hoạt động kinh tế nhanh chóng trở lại bình thường sau Tết, phần nào thể hiện qua chỉ số Nhà quản trị mua hàng (PMI) tháng 2/2023 đạt 51,2 điểm, kết thúc chuỗi giảm kéo dài 3 tháng trước đó.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng cũng nêu ra hàng loạt tín hiệu thách thức như thị trường xuất khẩu suy giảm; thị trường và doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn; rủi ro trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp tăng… đã và đang tác động trực tiếp, rõ nét hơn đến hoạt động sản xuất – kinh doanh, thị trường tài chính, tiền tệ, lao động, việc làm trong nước.

Cụ thể, trong hai tháng đầu năm, chỉ số IIP toàn ngành công nghiệp ước giảm 6,3% so với cùng kỳ năm trước, trong khi cùng kỳ năm 2022 tăng 5,6%. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo mũi nhọn giảm 6,9%, trong khi cùng kỳ năm 2022 tăng 6,1%, thấp nhất trong cùng kỳ hai tháng từ năm 2001 đến nay. Hầu hết các ngành công nghiệp chủ lực như dệt may, gỗ, điện tử, lương thực, thực phẩm… đều giảm hoặc tăng thấp, cá biệt ngành sản xuất thiết bị điện giảm trên 50%.

Số doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và quay trở lại hoạt động hai tháng giảm 11,2% so với cùng kỳ năm trước, trong khi số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường tăng 14,5%.

Tổng kim ngạch xuất nhập khẩu, xuất khẩu và nhập khẩu hàng hóa hai tháng đều giảm, lần lượt là giảm 13,2%, 10,4% và 16% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản cũng như các doanh nghiệp trong ngành tiếp tục đối mặt với rất nhiều khó khăn về thanh khoản, dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp năm 2023 lớn.

“Những yếu tố này có thể tác động đến mục tiêu tăng trưởng kinh tế quý I/2023 như đã đề ra tại Nghị quyết 01/NQ-CP, tạo sức ép cho các quý tiếp theo”, Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng nói.

Theo đó, Bộ trưởng nhấn mạnh, cần tiếp tục xác định trọng tâm chính sách để kiểm soát lạm phát là đồng thời cả chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ; trong đó chính sách tài khóa phải đóng vai trò quan trọng và quyết định.

Cũng theo Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng, trong bối cảnh hiện nay, cần có các giải pháp điều hành chủ động, quyết liệt, chính xác, kịp thời và phối hợp chặt chẽ, đồng bộ, nhịp nhàng hơn, phù hợp với diễn biến tình hình để vừa không làm tăng thêm vừa hóa giải các khó khăn, thách thức, tận dụng thời gian, cơ hội phục hồi nhanh và phát triển bền vững.

 

BĐS có thể hồi phục trong năm 2023

Thị trường BĐS thời gian qua đang ở trong giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ cả về số lượng lẫn chất lượng. Trong bối cảnh đó, không ít nhà đầu tư có tài chính tốt lựa chọn phương án giữ tiền mặt, gửi tiết kiệm và chờ đợi thời điểm thích hợp để “bắt đáy” BĐS. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, nếu nhà đầu tư cứ chờ đợi giá giảm tiếp mới vào mua có thể sẽ mất cơ hội ở những BĐS vị trí tốt. Bởi lẽ, các yếu tố của thị trường có thể thay đổi theo giai đoạn.

Đăng tải trên Vietnam Finance, Ông Lê Đình Hảo – Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn nhận định: “Nhiều người cho rằng có thể nhìn bối cảnh thị trường để dự đoán thời điểm thị trường xuống đáy để bắt đáy. Tuy nhiên, thực tế với thị trường BĐS hay chứng khoán thường không ai biết chắc đâu là đỉnh, đâu là đáy. Việc dự đoán đâu là đỉnh, đâu là đáy có chăng là những nhận định mang tính cá nhân, chủ quan. Do đó, cần nhìn nhận rằng mỗi loại hình, phân khúc BĐS đều có tiềm năng nhất định trên thị trường tùy thuộc vào từng thời điểm, chính sách nào đang tác động tới loại hình, phân khúc đó”.

Hơn thế nữa, theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường có thể sẽ sớm phục hồi trở lại trong thời gian tới. Trong một hội thảo mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, dự kiến khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV cũng nhìn nhận, nếu bây giờ Chính phủ tháo gỡ được những vướng mắc cho thị trường BĐS thì khả năng phục hồi trong năm 2023 rất nhanh.

Theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, giá BĐS được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Chính vì vậy, ngay bây giờ chính là thời điểm thuận lợi để các nhà đầu tư xuống tiền và đón sóng đi lên trong thời gian tới.

“Nếu cảm thấy BĐS mình ngắm nghía đã giảm so với thị trường khoảng 20-30%, có thể chỉ là nhà đầu tư cắt lãi thì nên mua vào. Cơ hội có thể vuột mất nếu như tiếp tục chờ đợi thêm”, một chuyên gia trong ngành nhận định.

Loại hình “cửa sáng” của thị trường

Trong bối cảnh trầm lắng giao dịch như hiện tại, thị trường sẽ có sự thanh lọc tự nhiên. Những sản phẩm mạo hiểm sẽ nhận được ít sự quan tâm hơn, nhà đầu tư tìm đến những sản phẩm có giá trị thực, khả năng khai thác tốt hơn. Một số loại hình BĐS nhận được sự quan tâm rất lớn thời gian qua đều hướng đến nhu cầu thực như chung cư, nhà phố, BĐS khu công nghiệp.

Đặc biệt, loại hình chung cư những tháng qua chứng kiến xu hướng đi ngược lại với thị trường khi có thanh khoản khả quan, dù mức giá không giảm. Hội Môi giới BĐS Việt Nam dự báo năm 2023 giá căn hộ sẽ giữ, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện.

“Các sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt”, Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết.

Thông thường các nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ chọn đầu tư theo dòng tiền, theo lãi vốn hoặc kết hợp cả hai hình thức này. Những sản phẩm vị trí tốt, đảm bảo được cả hai tiêu chí, vừa có thể tạo ra lãi vốn vừa có thể tạo ra dòng tiền sẽ được ưu tiên lựa chọn hơn phần còn lại.

Ghi nhận thực tế tại khu vực Tây Nam Linh Đàm, một dự án nhận được nhiều sự quan tâm và đạt tỷ lệ hấp thụ tốt suốt thời gian qua là Hanoi Melody Residences. Dự án được đánh giá cao về tiềm năng tăng giá khi sở hữu vị trí đắc địa, nhiều tiện ích và phù hợp với nhiều nhóm khách hàng.

Anh Nguyễn Văn Hải – một nhà đầu tư tại quận Hoàng Mai với nguồn tiền nhàn rỗi sẵn có vừa chốt được một căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích 80m2 tại dự án Hanoi Melody Residences. Anh cho biết, căn hộ anh mua có mức giá niêm yết khoảng 3,1 tỷ đồng, nhưng do thanh toán sớm và được áp dụng các chiết khấu ưu đãi từ chủ đầu tư, giá mua căn hộ chỉ còn khoảng 2,2 tỷ đồng.

“Đây là con số rất hời so với giá nhà ở thời điểm hiện tại, đặc biệt là với một dự án ngay gần trung tâm, tiện ích phong phú ngay trong nội khu, lại thuận tiện chợ, trường, bệnh viện… như Hanoi Melody Residences. Dù thị trường BĐS có hồi phục như dự báo hay không thì chắc chắn tôi vẫn có lợi nhuận khi mua được ở mức giá này bởi nhu cầu thực tế với căn hộ chung cư luôn rất lớn”, anh Hải nói.

Với kinh nghiệm đầu tư căn hộ lâu năm, anh Hải nhận định, những phân khúc có tính đầu cơ mạnh như đất nền thường chịu nhiều biến động trước những thay đổi của thị trường. Còn những phân khúc hướng đến mục đích ở
thật như căn hộ chung cư thì khó có tình trạng này.