Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tính trung bình toàn quốc, nhu cầu tìm mua chung cư tăng 64%, nhu cầu thuê tăng 139% so với cùng kỳ năm trước. Riêng tại Hà Nội, lượt tìm mua tăng 57% và tìm thuê tăng 112%.

Cụ thể, mức độ quan tâm đến chung cư Hà Nội trong tháng 1/2023 tăng mạnh nhất ở phân khúc căn hộ có giá rao bán trên 55 triệu đồng/m2, với mức tăng đến 97% so với tháng 1/2022. Tiếp sau là phân khúc dưới 35 triệu đồng/m2 và phân khúc 35-55 triệu đồng/m2.

Điều này có thể được lý giải bởi nguồn cung mở bán mới trong năm ngoái có rất ít căn hộ bình dân. Trong khi đó, phân khúc cao cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mở bán, phân khúc trung cấp chiếm đến 44%.

Mặc dù sức cầu vẫn đang tăng rất mạnh nhưng nguồn cung có phần đi xuống, thống kê của CBRE cho thấy, trong năm 2022, có khoảng 15.100 căn hộ được chào bán tại Hà Nội, theo đó tổng nguồn cung mở bán mới giảm 12,3% so với cùng kỳ năm 2021. Đây là năm thứ ba liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới do tác động của nhiều yếu tố bao gồm dịch COVID-19, thắt chặt tín dụng và vấn đề cấp phép.

Trong tháng đầu năm 2023, lượng tin đăng bán căn hộ lại giảm đáng kể vào. Tại Hà Nội, lượng tin rao bán chung cư giảm 37%. Theo chuyên gia Batdongsan.com.vn, diễn biến này phản ánh rõ thực trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp triển khai chào bán trên thị trường.

Dự báo năm 2023, nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm. Mức độ mở bán mới có thể giảm nhẹ hoặc tương đương mức mở bán của năm 2022, dự kiến đạt 14.000 – 16.000 căn.

Việc các vướng mắc thủ tục pháp lý đang là vấn đề nan giải cho bài toán nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM. Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng được đánh giá là cơ hội tốt để người có nhu cầu mua nhà. Bởi, nhằm kích cầu mua sắm một số chủ đầu tư đưa ra các gói ưu đãi tốt. Đơn cử, dự án Grand Sunlake (Văn Quán, Hà Đông) khi mua sẽ kèm nhiều ưu đãi như tặng gói nội thất trị giá hơn 200 triệu đồng; cam kết thuê lại với mức lợi nhuận cao và thanh toán 1 lần ngay khi nhận bàn giao căn hộ; chiết khấu đặc biệt cho khách hàng lựa chọn phương thức thanh toán nhanh lên đến 15%…

Bên cạnh đó, mặc dù thị trường chững lại nhưng phân khúc chung cư mới vẫn có sức cầu lớn nên được dự báo sẽ khó giảm giá, nhất là các dự án đã có sẵn hàng.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, do thời gian thẩm định pháp lý, hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài làm cho ngân sách dự án bị đội lên, do đó mức giá cũng bị đội lên. Vì vậy, nguồn cung bất động sản vẫn tắc, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán sơ cấp sẽ còn tăng. Các phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh, so với năm 2021 thì thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%.

Vì vậy, để bình ổn giá cả, các chuyên gia cho rằng cần sớm tháo gỡ rào cản pháp lý để những dự án mới được triển khai, đặc biệt là những dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, khi nguồn cung dồi dào thì sẽ kéo theo giá bán phân khúc chung cư được ổn định.

Biệt thự, liền kề ở Hà Nội giảm giá nhưng vẫn khó thanh khoản

Cũng theo Batdongsan.com.vn, phía Tây Hà Nội là một trong những khu vực tập trung nguồn cung thấp tầng lớn đang trải qua giai đoạn khá trầm. Biệt thự, liền kề, shophouse khu vực này từng liên tiếp chứng kiến sự đi lên về giá trong nhiều quý liên tiếp thì đà giảm giá đã kéo dài 3 quý gần đây.

Đầu năm 2022, những căn biệt thự có vị trí đẹp được chào bán với mức giá 150-160 triệu đồng/m2 thì nay giá chào bán dao động 130-140 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số vị trí từng được rao bán 100-110 triệu đồng/m2 thì nay giá chào bán giảm về mức 95-100 triệu đồng/m2.

Nhiều căn cũng đã cắt lỗ, từ mức giá 110-130 triệu đồng/m2 với những căn đường trục chính 33m, thì giá rao bán hiện chỉ còn khoảng 85-90 triệu đồng/m2. Một số căn liền kề giá cũng giảm từ 70-80 triệu đồng/m2 xuống 64-72 triệu đồng/m2.

Trên địa bàn Thạch Thất, giá nhiều căn cũng giảm, từ mức giá 33-35 tỷ đồng/căn khi thị trường sôi động, hiện giá rao chỉ là 29-32 tỷ đồng/căn. Có căn biệt thự chủ nhà chào giá năm ngoái ngoài 20 tỷ đồng/căn thì nay giá bán chỉ còn 17,5 tỷ đồng/căn.

Một số căn từ mức giá ngoài 30 tỷ đồng/căn, hiện giá chào bán chỉ khoảng 27-28 tỷ đồng/căn. Một số căn từ mức giá 22-23 tỷ đồng/căn thì nay có chủ nhà sẵn sàng bán 18-19 tỷ đồng/căn…

Nhìn nhận về thị trường thấp tầng Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Savills Hà Nội cho biết giá biệt thự và liền kề đã có xu hướng giảm từ quý IV năm 2022. Tuy nhiên xu hướng giảm chưa mạnh, nhìn chung mặt bằng giá chung của nhà liền thổ tại Hà Nội vẫn neo ở mức cao. Cụ thể, giá từ 10 đến 30 tỷ chiếm đến 55% tỷ trọng, mức giá trên 30 tỷ cũng chiếm đến 20% tỷ trọng, và dưới 10 tỷ cũng chiếm khoảng 22% tỷ trọng.

Theo bà Hằng, dù giá giảm nhưng mặt bằng chung là giá vẫn cao khiến thanh khoản khó khăn. Nhằm thúc đẩy thanh khoản, nhiều chủ đầu tư tính đến việc M&A (mua bán – sáp nhập) dự án. Họ bắt đầu có phương án tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng dự án. Do đó, thời gian qua, hoạt động mua bán và sáp nhập diễn ra rất nhộn nhịp.

Phó chủ tịch UBND TP HCM Bùi Xuân Cường sẽ chủ trì cuộc họp để các sở ngành liên quan báo cáo về Kế hoạch chi tiết vào ngày hôm nay 28/02 về việc tổ chức công tác đấu giá các lô đất và 3.790 căn hộ chung cư tái định cư tại khu tái định cư Bình Khánh thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Khu tái định cư Bình Khánh có vị trí nằm trong lòng đô thị trung tâm Thủ Thiêm thuộc phường An Phú – Bình Khánh, Quận 2, nay thuộc địa phận thành phố Thủ Đức do nhiều chủ đầu tư như Tiến Phước, Trần Thái, Thuận Việt, Đức Khải, Keppel Land… xây dựng và hoàn thành từ năm 2013 để phục vụ nhu cầu của người dân bị giải toả khi thực hiện dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Khu chung cư Bình Khánh nằm trong dự án 12.500 căn hộ chung cư được xây dựng theo kế hoạch của Ủy ban nhân dân thành phố nhằm phục vụ nhu cầu tái định cư cho người dân đô thị mới Thủ Thiêm theo phương thức “đổi đất lấy căn hộ chung cư”. Dự án được chia làm 3 khu: khu 38,4ha Bình Khánh gồm 6.220 căn hộ; khu 30,2 ha Bình Khánh gồm 4.216 căn hộ và khu An Phú – Bình Khánh rộng 17,3ha với 1.844 căn hộ.

Thành phố kỳ vọng dự án sẽ góp phần giải quyết nhu cầu ở, nâng cao đời sống sinh hoạt và giải trí cho người dân nói riêng và phát triển hạ tầng đô thị Quận 2 nói chung. Khu tái định cư Bình Khánh còn được xem là khu đô thị kiểu mẫu tạo dựng hình ảnh hiện đại, sầm uất cho khu đô thị Thủ Thiêm trong tương lai. Đây là khu tái định cư lớn nhất của Thành phố.

Tính đến nay, đã có 80% số căn hộ được xây dựng hoàn thành. Trong đó, 3.000 căn hộ sẽ tiếp tục thực hiện tái định cư. TP Thủ Đức đã bố trí sử dụng được khoảng 2.000 căn tái định cư cho các hộ dân, đối với 1.000 căn hộ còn lại, TP HCM đã có quyết định phân bổ cho UBND TP Thủ Đức tiếp tục tái định cư cho khu đô thị Thủ Thiêm và các dự án đầu tư công khác trên địa bàn. Đối với 3.790 căn hộ tái định cư nằm trong các lô R1, R2, R3, R4, R5 không còn nhu cầu sử dụng để phục vụ tái định cư, theo đề nghị của TP HCM, Thủ tướng và Bộ Xây dựng đã có kết luận sẽ chuyển sang bán đấu giá.

Hiện, UBND TP HCM đã có quyết định giao Trung tâm Phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố triển khai phương án tổ chức bán đấu giá.

Được biết, 3.790 căn hộ nói trên đã trải qua 3 lần đấu giá nhưng vẫn không có kết quả. Cụ thể, lần đầu đầu tiên là năm 2017, thành phố đã tổ chức đấu giá với mức giá khởi điểm là 8.800 tỷ đồng nhưng không đơn vị nào tham gia.

Lần thứ 2 là tháng 2/2018, Thành phố tổ chức bán đấu giá đã đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư với giá khởi điểm 9.100 tỷ đồng nhưng không có kết quả.

Lần thứ 3 là vào tháng 6/2021, số tiền khởi điểm đấu giá được UBND TP HCM đưa ra là 9.900 tỷ đồng nhưng không thành công.

Theo đó, tổ chức, cá nhân muốn mua nhà phải đặt cọc trước 20% giá khởi điểm. Nếu trúng thầu, trong vòng một tháng, phải nộp 50% giá trị trúng đấu giá (bao gồm 20% đã đặt cọc trước đó), 50% còn lại trong vòng 90 ngày phải thanh toán đủ. Tham gia đấu giá, doanh nghiệp phải cam kết thanh toán đầy đủ tiền trúng đấu giá theo các thỏa thuận.

TP HCM ưu tiên tháo gỡ vướng mắc cho câc dự án BĐS

Trước đó tại hội nghị “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” diễn ra ngày 18/02, theo Phó Chủ tịch UBND TP HCM Bùi Xuân Cường thông tin cho biết, nguyên nhân dẫn đến khó khăn của thị trường bất động sản chủ yếu từ các quy định pháp luật liên quan.

Các dự án nhà ở liên quan đến nhiều luật: Đầu tư, Đất đai, Kinh doanh bất động sản, Nhà ở, Đấu thầu… và đều có nhiều vướng mắc. Bên cạnh đó, nhóm hồ sơ pháp lý của một số dự án trong thời điểm trước đây có nhiều nội dung cần phải rà soát lại để bảo đảm đúng quy định cũng gây mất nhiều thời gian, có một số trường hợp vượt thẩm quyền địa phương. Cùng với đó là nguyên nhân chủ quan khi có một số cán bộ sợ trách nhiệm trong xử lý các vấn đề tồn đọng.

Về phương hướng sắp tới, TP HCM sẽ tập trung tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, cải tạo nhà chung cư cũ. Đặc biệt hiện nay thành phố đang tập trung 18 dự án nhà ở xã hội ưu tiên cũng như 16 dự án chung cư xuống cấp để thúc đẩy trong năm 2023. Thành phố cũng tập trung hoàn tất công tác điều chỉnh quy hoạch, nhất là trong quá trình thực hiện quy hoạch chung của TP HCM (dự kiến trong tháng 9 năm nay sẽ trình), quy hoạch chung TP Thủ Đức (cuối năm nay sẽ trình).

Thành phố cũng tập trung phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật để kết nối vành đai 2, vành đai 3, vành đai 4, cao tốc TPHCM – Mộc Bài… các dự án đa mục tiêu, chỉnh trang đô thị, thúc đẩy các dự án lớn. Quá trình thực hiện, Phó Chủ tịch UBND TP HCM Bùi Xuân Cường cho biết, sẽ tập trung tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản chậm tiến độ về pháp lý, các dự án chưa nộp tiền sử dụng đất, các dự án mà chủ đầu tư chậm trễ trong việc làm thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn với lợi ích của người dân.

Thành phố đã lập tổ công tác để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của dự án bất động sản có sử dụng đất và không sử dụng vốn nhà nước; kết hợp với các doanh nghiệp, HoREA để giải quyết theo chuyên đề. Hiện thành phố đã phân loại khoảng 116 dự án bất động sản, trong đó có 38 dự án ưu tiên tập trung giải quyết, xử lý dứt điểm, hàng tuần sẽ tìm giải pháp tháo gỡ.

Song song đó, thành phố cũng tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư, kinh doanh bất động sản, các dự án bất động sản có vi phạm về xây dựng, các dự án vi phạm về bảo lãnh trong quá trình thực hiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, các dự án chưa nghiệm thu công trình đã đưa vào sử dụng TP HCM có 30 dự án bất động sản ngừng thi công

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi tới Thủ tướng và Bộ Xây dựng góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Một trong những đề xuất đáng chú ý được Hiệp hội này nêu ra đó là quy định chính sách hỗ trợ lãi suất vay ưu đãi trong 10-20 năm cho người mua căn nhà đầu tiên là căn hộ có mức giá không quá 2 tỷ đồng/căn.

Cụ thể, HoREA cho biết trong 17 năm qua, Quỹ phát triển nhà ở TP HCM (HOF) đã hỗ trợ khoảng 5.500 lượt vay vốn ưu đãi để mua nhà ở, với khoản vay những năm đầu chỉ 400 triệu đồng và được điều chỉnh tăng lên qua các năm. Khoản vay 900 triệu đồng và không vượt quá 70% giá trị căn hộ với lãi suất vay ưu đãi 4,7%/năm trong 20 năm.

Hiệp hội đánh giá, cách làm trên không quy định mức giá mua căn nhà được hỗ trợ vốn và lãi suất ưu đãi nên có thể bao gồm cả trường hợp mua nhà giá trị cao. Theo HoREA, chính sách hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người mua căn nhà đầu tiên là chính sách đã được nhiều nước áp dụng nhưng chưa được quy định trong Luật Nhà ở của Việt Nam.

Trước đó, vào cuối năm 2022, HoREA cho biết, hiện nay hầu như không có căn hộ nhà ở xã hội trên thị trường, trong khi nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang thực hiện chính sách giảm giá bán nhà, chiết khấu sâu trên dưới 50% dẫn đến giá bán căn hộ tại một số dự án khoảng 2 tỷ đồng/căn, nhưng người mua nhà ở thương mại chưa vay được tín dụng với lãi suất hợp lý.

Nguyên nhân là do Nghị định 31/2022/NĐ-CP chỉ hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh và Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 của Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo cung ứng vốn tín dụng kịp thời cho nền kinh tế nhưng chưa có chính sách hỗ trợ giảm 2%/năm lãi suất tín dụng hoặc vay với lãi suất thương mại hợp lý cho người mua nhà ở thương mại có mức giá khoảng dưới 1,8 – 2 tỷ đồng/căn.

Bên cạnh đó, do gói tín dụng 40.000 tỷ đồng hỗ trợ giảm 2%/năm lãi suất vay theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP, nhưng đến hết tháng 10/2022 mới chỉ giải ngân được khoảng 21.000 tỷ đồng chỉ đạt 52,5%, có khả năng “bị ế” mà nếu không sử dụng hết thì lãng phí nguồn lực hỗ trợ từ ngân sách nhà nước.

Do đó, Hiệp hội này đã kiến nghị Ngân hàng Nhà nước trình Chính phủ xem xét quyết định một số chính sách ngắn hạn áp dụng đến hết năm 2023 để hỗ trợ về tín dụng cho người mua nhà.

Cụ thể, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 31 cho phép người mua nhà ở thương mại có mức giá 1,8-2 tỷ đồng/căn trở xuống được hỗ trợ 2%/năm lãi suất vay tín dụng hoặc hỗ trợ với lãi suất hợp lý do Ngân hàng Nhà nước quy định.

Thời gian hỗ trợ lãi suất này tính từ ngày giải ngân khoản vay đến thời điểm khách hàng trả hết nợ gốc, lãi tiền vay theo thỏa thuận giữa ngân hàng thương mại và khách hàng, nhưng không vượt quá ngày 31/12/2023.

Cùng với việc áp thuế suất cao với nhà, đất lấn chiếm, bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng hay sử dụng chưa đúng mục đích, căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2 cũng được đưa vào diện chịu thuế. Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản cho rằng đánh thuế căn hộ sẽ tác động đến tâm lý khách hàng, nhà đầu tư nên cần được đánh giá lại một cách toàn diện. Đồng thời, việc đánh thuế nên xác định theo tổng giá trị tài sản sẽ phù hợp hơn thay vì tính theo mức giá mỗi mét vuông.

Áp căn hộ chịu mức thuế cao

Đối với nhà chung cư, bao gồm đất xây dựng chung cư, cơ quan soạn thảo đề xuất đánh thuế thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân; đánh thuế cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) và miễn thuế với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu chia sẻ Bộ Tài chính đã “thai nghén” Luật Thuế bất động sản từ năm 2014 nhưng đến nay vẫn chưa ban hành được. Nếu áp dụng thu thuế đối với căn hộ có giá từ trên 50 triệu đồng/m2 thời điểm này là phù hợp nhưng 3 năm nữa còn hợp lý không thì cần xem xét lại. “Thuế thu nhập cá nhân đưa ra cách đây khá lâu và hiện đã bất hợp lý. Hay thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản hiện là 2% trên giá chuyển nhượng. Trong nhiều trường hợp, thậm chí bán hòa vốn hay lỗ cũng phải đóng thuế là vô lý nên hai loại thuế này cần sửa,” ông Châu dẫn chứng.

Theo ông Châu, việc đưa ra mức giá nào để đánh thuế, lộ trình ra sao cần phải được điều tra xã hội học, nghiên cứu kỹ trước khi đề xuất, ban hành để tránh tình trạng khi có hiệu lực thì không còn phù hợp thực tế cuộc sống, không áp dụng được.

Mặt khác, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị khi đánh thuế, cần tách bạch các loại nhà và áp thuế lũy tiến theo giá trị từng loại nhà. Nhà càng cao cấp, càng to đánh thuế càng nhiều. Nhưng có những loại nhà không phải chịu thuế như nhà giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà cho công nhân.

Dưới một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), khẳng định việc đánh thuế vào các chung cư có giá cao trên 50 triệu đồng/m2, phân khúc dành cho người giàu là phù hợp.

Điều này sẽ khiến các chủ đầu tư cần cân nhắc khi quyết định đầu tư xây dựng nhà ở tại phân khúc chung cư phù hợp, đồng thời khuyến khích phát triển xây dựng các chung cư giá rẻ, phù hợp với đại đa số nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, theo ông Đính, thời điểm này, phân khúc chung cư cao cấp đang gặp khó khăn nhất trên thị trường vì không bán được, tồn kho nhiều… Do đó, thời điểm này chưa nên đánh thuế mà cần tìm cách tháo gỡ; cũng như cần có lộ trình thực hiện việc đánh thuế để hợp lý, phù hợp hơn với thị trường.

Cần lộ trình và cách tính phù hợp

Theo các chuyên gia, đề xuất đánh thuế căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2 hay việc tách riêng đất ở và nhà ở để đánh thuế bất động sản theo phương thức lũy tiến cần có lộ trình để tránh gây sốc cho thị trường bất động sản. Đồng thời, cách tính cũng nên xem xét cẩn trọng.

Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng việc đánh thuế căn hộ chung cư cần hướng tới xác định theo tổng giá trị tài sản sẽ phù hợp hơn là chỉ căn cứ vào giá từng mét vuông. Đánh thuế tài sản, thuế nhà đất là chuyện đương nhiên nhưng cần dựa vào thu nhập của người dân để đưa ra tỷ lệ phù hợp.

Theo ông Điệp, không thể nóng vội trong chuyện đánh thuế. Đánh thuế cao ngay lập tức phản ứng xã hội rất lớn. Đặc biệt, cần có lộ trình thực hiện, mức thuế đưa ra từ thấp đến cao để người dân hiểu, chia sẻ với nhà nước và nhận thức được trách nhiệm trong việc nộp thuế. Đồng quan điểm, giảng viên trường Đại học Kinh doanh Công nghệ Nguyễn Ngọc Tú cho rằng thuế là công cụ giúp thị trường ổn định, thu thuế nhà ở là xu thế là tất yếu.

Tuy nhiên, với đề xuất thu thuế cao đối với căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m2 là không có cơ sở lý luận, không có tính khả thi. “Giá bất động sản là do thị trường quyết định, có thể lên hoặc xuống. Chính vì vậy, khi tính thuế nhà nên tính vào diện tích sử dụng còn tính theo giá mua bán cũng rất khó vì khó tránh sự tự thỏa thuận giữa hai bên, phát sinh tình trạng nhà hai giá. Chỉ cần tính thuế chuyển nhượng, thuế trước bạ sát với giá thị trường là cần thiết. Việc này sẽ đem lại lợi ích lớn cho ngân sách nhà nước,” giảng viên Nguyễn Ngọc Tú phâ
n tích.

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Đinh Trọng Thịnh cho rằng cơ quan chức năng không nên chỉ căn cứ vào mức giá trên 50 triệu đồng/m2 mà cần xem xét diện tích căn hộ đó là bao nhiêu, từ đó mới có thể tính ra được giá trị tài sản đó để có phương án đánh thuế cho phù hợp. Việc đánh thuế nhà ở cần phải hướng tới giá trị tài sản. Trên thế giới cũng chủ yếu đánh thuế theo giá trị tài sản. Nếu hướng tới quy định theo mức giá mà không xác định rõ được giá trị tài sản nhà ở thì sẽ không sát thực tế, ông Thịnh nhấn mạnh.

Theo kinh nghiệm quốc tế, nếu tách riêng nhà và đất để đánh thuế, thông thường giá trị được xác định trên giá thị trường của đất hoặc giá trị đất bóc tách ra từ giá bán cả nhà và đất. Tuy nhiên, nhiều người cũng lo ngại khả năng “thuế chồng thuế” khi áp thuế nhà ở. Nếu đã theo thông lệ quốc tế thì hầu hết các nước chỉ đánh thuế đất với mức rất cao. Vì vậy, Việt Nam chỉ cần tăng thuế đất lên mức hợp lý là đủ để tránh đầu cơ. Việc đánh thêm thuế nhà chỉ càng làm mất đi cơ hội được sở hữu nhà của người dân.

Ban Chỉ đạo cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội (Ban chỉ đạo) cho biết, trong năm 2023, Ban tiếp tục nâng cao hiệu quả lãnh đạo, chỉ đạo, điều hành trực tiếp để triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Đề án và các kế hoạch triển khai Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội đạt hiệu quả. Đồng thời, duy trì và tăng cường công tác kiểm tra đôn đốc, tổ chức giao ban thường kỳ nhằm tháo gỡ kịp thời các vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Đối với 10 khu chung cư cũ ưu tiên triển khai đợt 1 gồm 4 khu có nhà nguy hiểm cấp D (Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Bộ Tư pháp) và 6 khu có tính khả thi cao (Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân), UBND các quận: Ba Đình, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy khẩn trương thực hiện di dời các hộ dân khỏi nhà nguy hiểm cấp D, hoàn thành chậm nhất trong quý I/2023; khảo sát hiện trạng, kiểm định, lập quy hoạch, hoàn thành chậm nhất trong quý II/2023; tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án trong quý III/2023.

Thành phố cũng tiếp tục rà soát các nhà chung cư trên địa bàn, đề xuất 2-3 nhà chung cư có điều kiện thuận lợi để triển khai thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước và có kế hoạch triển khai cụ thể đối với các nhà chung cư này.

UBND quận Hoàn Kiếm khẩn trương xây dựng, trình cấp có thẩm quyền ban hành Đề án quy gom tái định cư các chung cư đơn lẻ trên địa bàn, hoàn thành chậm nhất trong quý II/2023.

UBND các quận, huyện có nhà chung cư thuộc các đợt triển khai 2, 3, 4 còn lại tập trung, khẩn trương hoàn thành công tác khảo sát hiện trạng, kiểm định, lập quy hoạch các nhà/ khu chung cư theo Kế hoạch 334/KH-UBND ngày 31/12/2021 và Kế hoạch số 329/KH-UBND ngày 31/12/2021 của UBND thành phố Hà Nội…

UBND quận Ba Đình cho biết, trên địa bàn quận có 213 nhà chung cư cũ. Trong đó có 4 khu chung cư (138 nhà) cần lập quy hoạch chi tiết 1/500 và 48 nhóm/nhà chung cư (75 nhà) cần lập quy hoạch tổng mặt bằng để làm cơ sở triển khai cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Đến nay, đã có 86/213 nhà chung cư cũ trên địa bàn quận Ba Đình đã có kết quả kiểm định. Trong đó, 55 nhà được xác định nguy hiểm cấp C, 26 nhà nguy hiểm cấp B và 5 nhà nguy hiểm cấp D (cấp cực kỳ nguy hiểm, có thể đổ sập bất kỳ lúc nào).

Về công tác di dời các hộ dân khỏi nhà nguy hiểm cấp D: Có 2 nhà đã hoàn thành di dời là Đơn nguyên 1,3 Tập thể Bộ Tư pháp, Đơn nguyên 1 nhà A Ngọc Khánh. Hiện còn 24 hộ chưa di dời, trong đó Đơn nguyên 1,2 nhà G6A Thành Công còn 23 hộ; Đơn nguyên 3 C8 Giảng Võ còn 1 hộ. Hiện UBND quận Ba Đình đang giao các đơn vị tiếp tục vận động, tuyên truyền các hộ di dời; đồng thời xây dựng kế hoạch cưỡng chế nếu các hộ cố tình chống đối.

Không ban hành văn bản quy định hệ số K phục vụ cải tạo chung cư cũ

Liên quan đến vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố; Ban chỉ đạo cũng đã có ban hành thông báo về việc UBND thành phố sẽ không xem xét, ban hành văn bản quy phạm pháp luật của thành phố về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ (nội dung chủ yếu liên quan đến hệ số K và quy trình lựa chọn nhà đầu tư) theo đề xuất của Sở Xây dựng.

Cụ thể, tại Thông báo số 03/TB-BCĐ thông báo kết luận của Phó Chủ tịch UBND thành phố Dương Đức Tuấn – Phó Trưởng ban Thường trực Ban Chỉ đạo – tại cuộc họp tổng kết 1 năm triển khai thực hiện đề án và các kế hoạch triển khai Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2022, nêu rõ: UBND thành phố không xem xét, ban hành văn bản quy phạm pháp luật của thành phố về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ (nội dung chủ yếu liên quan đến hệ số K và quy trình lựa chọn nhà đầu tư) – theo đề xuất của Sở Xây dựng.

Nguyên nhân là do việc nghiên cứu, xây dựng, thẩm định, ban hành văn bản quy phạm pháp luật của UBND thành phố về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đòi hỏi phải có nhiều thời gian, trong khi tiến độ thực hiện đề án và các kế hoạch triển khai Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay đã không đáp ứng tiến độ đề ra.

Mặt khác, các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành đã tương đối đầy đủ. Theo đó, các sở, ngành thành phố vận dụng tối đa các chế định hiện có, phối hợp với Sở Tư pháp nghiên cứu, tham mưu, báo cáo UBND thành phố ban hành văn bản cá biệt để chỉ đạo, điều hành (nhưng vẫn phải bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong triển khai thực hiện) đối với một số tình huống cụ thể.

Theo báo cáo về thị trường bất động sản 2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48,500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2021 (thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19) và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).

VARS cho biết, trong năm 2022, thị trường bất động sản rất hiếm các dự án mới. Trong số lượng hiếm hoi các dự án được phê duyệt, không thấy sự xuất hiện của dự án nhà ở, chỉ có phê duyệt các dự án về dịch vụ. Do vậy, thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân. Nguồn cung căn hộ cao cấp tăng mạnh qua các năm trong khi nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm lần lượt 90% và 79% so với năm 2019.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, trong 9 tháng đầu năm 2022, rất ít dự án mới được cấp phép. Nguồn cung căn hộ chủ yếu đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán.

Lượng giao dịch căn hộ và đất nền bắt đầu chững lại từ quý III/2022. Tổng lượng giao dịch của cả bất động sản căn hộ và đất nền đều chỉ còn bằng hơn một nửa so với cùng kỳ năm 2021. Trong khi nhu cầu của người dân cho phân khúc này đang rất lớn.

Theo ông Đính, với những chung cư trước đây có giá dao động từ 2-3 tỷ đồng nay đã tăng lên 4-5 tỷ đồng nhưng người dân vẫn có khả năng để mua. Thậm chí với những dự án chung cư dù giá cao hơn nữa vẫn có thanh khoản tốt, bởi tầng lớp trung lưu ở Việt Nam đang tăng nhanh.

“Trong bối cảnh cầu nhiều, cung ít thì việc tăng giá là tất yếu, mặt bằng giá chung cư còn tiếp tục neo ở mức rất cao”, ông Đính nhận định.

Đơn cử, có những dự án ở trung tâm Hà Nội, TP HCM, mức tăng đã trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Thực tế cho thấy giá chung cư tại TP HCM đã tăng gấp hai lần so với Hà Nội.

Với những dự án đang xây dựng và mới mở bán, biên độ tăng giá sẽ cao hơn, bởi các chủ đầu tư đang chịu áp lực lớn về chi phí đầu vào. Đây cũng là phân khúc được người mua tìm kiếm nhiều hơn.

Chủ tịch VARS dự báo quỹ đất khu vực nội đô tại hai thành phố lớn ngày càng khan hiếm. Cùng với những thay đổi trong quy hoạch, chính sách chắc chắn sẽ thắt chặt hơn nữa khiến nguồn cung các dự án nhà ở thương mại, căn hộ trung và cao cấp tại khu vực này càng hiếm. Quỹ đất thu hẹp đồng nghĩa với việc chỉ một vài dự án bất động sản cao cấp được phát triển.

Chính sự khan hiếm quỹ đất nội đô và việc hạ tầng giao thông được cải thiện là các yếu tố dự báo sẽ có nhiều khu đô thị và đại đô thị được phát triển ở khu vực vùng ven Hà Nội và TP HCM trong vòng 3 năm tới, nhất là khi các tuyến đường vành đai đang tích cực được triển khai.

“Khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao thì giá chung cư rất khó hạ, nhất là trong bối cảnh nguồn cung dự án khan hiếm hiện nay. Hơn nữa, tâm lý của người dân trong bối cảnh lạm phát cũng có xu hướng đổ tiền vào bất động sản như một kênh tích trữ an toàn. Đáng chú ý, giá chung cư khu vực ngoại thành sẽ còn tăng hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh”, ông Đính cho hay.

Ngoài yếu tố giá cả, theo vị này, còn nhiều tiện ích hấp dẫn khác khiến người dân lựa chọn chung cư như đầy đủ các dịch vụ cộng đồng, hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh, liên kết vùng thuận tiện di chuyển, dự án gắn liền với phát triển xanh, bền vững…

“Đất mua đắt quá thì phải chuyển hướng sang chung cư, đó là điều tất yếu. Hơn nữa, chung cư vẫn là phân khúc đáp ứng được nhu cầu ở thật của người dân. Từ nay đến cuối năm, thị trường căn hộ chung cư có thể tăng giá thêm 10-20%”, ông Đính dự báo.

Giá chung cư ngược sóng thị trường

Trong khi giá một số phân khúc đang có xu hướng giảm thì trong báo cáo mới nhất của một đơn vị nghiên cứu thị trường BĐS cho thấy, mức giá loại hình chung cư tại Hà Nội lại có xu hướng tăng, đặc biệt phân khúc trung cấp tăng mạnh nhất 12%, cao cấp tăng 7% và bình dân tăng 2%. Tại TP HCM, mức độ quan tâm có xu hướng tăng mạnh, còn giá bán tăng nhẹ từ 2- 4%.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng. Với thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất lại là thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung thì khan hiếm. Vậy nên dù thanh khoản kém thì giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm.

Bên cạnh đó, các yếu tố quyết định giá bán như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất, thuế p
hí… đều đang tăng. Sắp tới đây, Luật Đất đai sẽ đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà cũng vì vậy sẽ phải điều chỉnh theo nên rất khó để chủ đầu tư giảm giá bán.

Thực tế, lực cầu trên thị trường BĐS hiện nay vẫn rất lớn, nhất là các sản phẩm có nhu cầu thực. Trong bối cảnh vướng mắc về pháp lý vẫn còn rất lớn khiến nhiều dự án vẫn chưa thể triển khai, thị trường khan hiếm nguồn cung nhà ở. Bên cạnh đó, các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, nhân công, trang thiết bị… vẫn có xu hướng tăng, rất có thể sẽ kéo theo giá nhà ở tiếp tục tăng lên, đặc biệt là căn hộ chung cư phân khúc bình dân và trung cấp.