Thị trường đất nền phía Nam vẫn chưa xuất hiện “điểm sáng” 

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 1/2023, cả lượng tin đăng bán và nhu cầu tìm mua nhà đất ở các tỉnh phía Nam và Tây Nguyên vẫn tiếp tục xu hướng giảm mạnh, nhất là với loại hình đất nền và đất nền dự án. Xét về lượng tin đăng, các tỉnh vệ tinh quanh TP HCM đều giảm trung bình ở mức trên 50% so với cùng kỳ. Lượng sản phẩm nhà đất rao bán trong tháng 1/2023 tại Bà Rịa – Vũng Tàu giảm 66%, Bình Dương giảm 50%, Bình Thuận giảm 60%, Đồng Nai giảm 66% và Long An giảm 69%.

Đặc biệt, lượt tìm kiếm nhà đất tại các địa phương trên cũng có chiều hướng đi xuống thấy rõ, nhu cầu tìm mua bất động sản giảm mạnh nhất tại tỉnh Bình Thuận và Long An với mức giảm lần lượt là 49% và 48%. Đồng Nai cũng có lượt tìm kiếm nhà đất giảm đến 45%, Bà Rịa – Vũng Tàu giảm 43%, Bình Dương là thị trường ghi nhận nhu cầu mua giảm thấp nhất, ở mức 12% nếu so với cùng thời điểm này năm 2022.

Từ khảo sát cho thấy, nếu nhu cầu mua căn hộ và biệt thự liền kề tại Bà Rịa – Vũng Tàu chỉ giảm từ 4-8% thì loại hình đất nền ghi nhận nhu cầu mua giảm đến 54%. Tương tự với thị trường Đồng Nai, chung cư và biệt thự chỉ giảm 4-13% thì lượt tìm mua đất nền giảm 49%, nhu cầu mua nhà liền thổ, căn hộ tại Bình Dương giảm 13-15% thì đất nền giảm đến 53%. Còn với Long An, bất chấp nhu cầu tìm mua căn hộ và biệt thự bật tăng mạnh mẽ, sự sụt giảm của loại hình đất nền xuống hơn 59% đã kéo nhu cầu mua toàn thị trường đi xuống thấy rõ.

Đáng chú ý, những năm trước đây thời điểm sau Tết nguyên đán là lúc sôi động nhất của thị trường đất nền toàn quốc. Tuy nhiên năm nay, chỉ số tìm kiếm đất nền sau Tết và trước Tết đều rất thấp, gần như không có sự biến động tăng trưởng dù thị trường đã vào mùa giao dịch.

Lượt quan tâm đất nền trong tháng đầu năm 2023 chỉ gần bằng 46% so với cùng kỳ 2022. Bên cạnh việc siết chặt tín dụng làm cho dòng vốn đầu tư chảy ít vào thị trường BĐS, việc chính quyền nhiều địa phương tăng cường chỉ đạo siết phân lô, bán nền cũng làm hoạt động của thị trường lắng lại trong nửa cuối năm 2022 và đến đầu năm 2023 vẫn chưa cải thiện.

Dù vậy, khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, hoạt động đầu tư mua bán đất nền tỉnh không hoàn toàn tắt giao dịch. Một số khu vực như Nhơn Trạch, Long Thành, Cẩm Mỹ (Đồng Nai), Đất Đỏ, Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu), Bến Lức, Đức Hòa, Cần Giuộc… vẫn xuất hiện giao dịch sang nhượng giữa các nhà đầu tư dù khá cầm chừng, hạn chế.

Hiện tại thị trường tỉnh vẫn còn khá nhiều dự án đất nền quy mô nhỏ tầm 15-30 nền mở bán nhưng tỷ lệ hấp thụ thấp, nhất là với loại hình đất nền tự do và đất nông nghiệp. Phần lớn dân đầu tư vẫn ở trạng thái nghe ngóng, chưa có ý định xuống tiền khi thị trường còn nhiều biến động và trông chờ vào chính sách tín dụng, lãi suất, pháp lý.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam đưa ra dự báo trên Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền sẽ còn khó khăn trong năm 2023 khi dòng vốn tiếp tục bị thắt chặt, các quy định hạn chế phân lô, tách thửa vẫn được thực hiện trong năm tới. Dù NHNN khẳng định không siết tín dụng với bất động sản nhưng nhiều doanh nghiệp và cả người mua nhà vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn khi muốn tiếp cận nguồn tín dụng này.

Nhu cầu tìm kiếm đất nền dự kiến trong năm 2023 sẽ suy giảm, trong khi chỉ số tin đăng, phản ánh nguồn cung của thị trường sẽ có xu hướng đi ngang. Mặc dù trong nửa cuối năm 2022, giá chào bán đất nền tại 1 số khu vực đã suy giảm nhưng vẫn còn cao hơn thời điểm đầu năm. Xu hướng giảm này sẽ tiếp tục tại nhiều khu vực trong năm 2023, có thể kéo giá chào đất nền tại 3 miền quay trở lại thời điểm đầu năm 2021.

 Thị trường bất động sản sẽ ‘ấm’ lên từ quý III

Chia sẻ tại tọa đàm “Điểm sáng về cơ chế, chính sách cho thị trường bất động sản Việt Nam”, do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức mới đây, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cho rằng chưa bao giờ cụm từ “hỗ trợ”, “giải cứu thị trường BĐS” xuất hiện nhiều như hiện nay. Nó cho thấy sự bất thường của thị trường BĐS có thể gây ra những hệ lụy cho nền kinh tế.

Theo TS. Cấn Văn Lực, gần đây, cả cơ quan quản lý, giới nghiên cứu, địa phương, doanh nghiệp nhìn nhận thị trường BĐS có vai trò quan trọng, tác động đến nền kinh tế cả vĩ mô và vi mô.

Để tháo gỡ vướng mắc lĩnh vực BĐS, chuyên gia này cho rằng cần rút kinh nghiệ
m trong quá trình thực hiện, hỏi học từ quốc tế và tiếp cận đa chiều và đưa ra hai nhóm chính sách, ngắn hạn và dài hạn.

Trong đó, nhóm giải pháp ngắn hạn là những chính sách tập trung tháo gỡ vấn đề đang nóng nhất của thị trường, gồm pháp lý và vốn. Nếu tháo gỡ được vấn đề pháp lý thì hàng trăm dự án được giải toả, dòng tiền từ đây mà ra.

 Quan trọng hơn, tháo gỡ được vấn đề pháp lý chính là củng cố niềm tin cho thị trường. Sau hàng loạt cuộc họp của Chính phủ thì các địa phương vào cuộc mạnh mẽ hơn. Có thể thấy những động thái của chính quyền TP HCM khi trong tuần qua có đến 3 cuộc họp bàn giải pháp tháo gỡ cho thị trường BĐS.

Về vốn cho thị trường BĐS, ông Lực cho rằng nóng nhất chính là vấn đề trái phiếu. Theo tính toán, khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS đáo hạn trong năm 2023, sang năm 2024 là khoảng 110.000 tỷ đồng. Mua lại lượng trái phiếu này đang gây áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư BĐS.

Những ngày vừa qua, dư luận đã thấy Nova Group đang vất vả đàm phán, thương lượng để giải quyết trái phiếu đáo hạn.

Còn về vốn tín dụng cho lĩnh vực BĐS, ông Lực đề xuất cho phép cơ cấu lại nợ, giữ nhóm nợ. Việc này có thể gây ý kiến trái chiều vì nhiều ngành cũng ở hoàn cảnh cần cơ cấu nợ. Trong khi chuyên gia này không ủng hộ nới room tín dụng cho lĩnh vực BĐS, vì năm 2022 tín dụng cả hệ thống tăng trưởng 14,5%, riêng tín dụng cho BĐS đã tăng trưởng 24,2% thì năm nay không thể cao hơn. Vấn đề của BĐS là tắc ở trái phiếu doanh nghiệp.

TS. Cấn Văn Lực cũng đánh giá dòng vốn từ M&A rất quan trọng với thị trường BĐS, nhiều doanh nghiệp kiến nghị hệ thống ngân hàng cho vay để tài trợ phần vốn thiếu hụt khi giao dịch M&A. “Tôi kiến nghị nên cho phép, vì việc này hoàn toàn khả thi và là nhu cầu thật. Doanh nghiệp có 70%, phần còn lại ngân hàng tài trợ 30%”, ông Lực đề xuất.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp vướng mắc ở đất khu công nghiệp, tiền thuê đất, thuế,… muốn nộp cũng không được vì địa phương sợ trách nhiệm, không dám làm. Vai trò của địa phương vô cùng quan trọng, cho nên cuộc họp trực tuyến toàn quốc vừa qua giữa Thủ tướng với các bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp BĐS là cú hích rất lớn cho các địa phương, doanh nghiệp phải vào cuộc.

Cuối cùng, TS. Cấn Văn Lực cho rằng cần hiểu đúng thông điệp của Thủ tướng Phạm Minh Chính. “Ở đây không phải Chính phủ bỏ rơi doanh nghiệp BĐS! Bỏ rơi thì sao lại phải tổ chức họp trực tuyến toàn quốc, bỏ rơi thì làm sao lại có hàng loạt chỉ đạo về chính sách tín dụng, về tài khóa, về giãn, hoãn thuế, về cơ cấu nợ, về chấn chỉnh thị trường trái phiếu…

 Ý của Thủ tướng là doanh nghiệp cần nhìn nhận thẳng thắn những gì đã làm được, những gì chưa làm được để rút kinh nghiệm. Đó là cơ cấu thị trường mất cân đối và chúng ta đã làm vượt quá năng lực”. TS. Cấn Văn Lực cho rằng Chính phủ đã có những hành động cụ thể, tháo gỡ về mặt cơ chế, chính sách, tạo động lực cho thị trường BĐS.

Thời điểm tháng 6/2022, khi Quốc hội thông qua nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 4 – Vùng Thủ đô, bất động sản nhiều quận, huyện ở những khu vực gần tuyến đường thu hút giới đầu tư. Với chiều dài 112,8 km và tổng mức đầu tư gần 86.000 tỷ đồng, chia làm 7 dự án thành phần, tuyến đường vành đai 4 chạy qua địa bàn các tỉnh, thành phố là Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh.

Tại Hà Nội, cơn sốt đất nền của hai năm trước đó đã đẩy mặt bằng giá đất ở khu vực gần đường Vành đai 4 lên cao, cộng với chính sách kiểm soát tín dụng vào năm kế tiếp (2022) khiến bất động sản gần tuyến đường này không được “sốt” về giá bán nhưng cũng không rơi cảnh lao dốc như nhiều thị trường đất nền ven đô khác mà có xu hướng đi ngang trong suốt năm qua.

Thế nhưng thực tế đi ngang đó không còn được duy trì đến thời điểm sau Tết Nguyên đán 2023. Sự trầm lắng kéo dài của thị trường bất động sản đã khiến nhiều chủ đất đang sở hữu bất động sản gần tuyến đường Vành đai 4 buộc phải giảm giá bán.

Tại Hà Đông, tuyến đường Vành đai 4 với chiều dài khoảng 2 km đi từ khu đô thị Đô Nghĩa đến Quốc lộ 6 đang ghi nhận mức giá giảm của nhiều bất động sản ở khu vực này. Theo khảo sát từ Batdongsan.com.vn, một số biệt thự, liền kề tại Đô Nghĩa đang được chào bán rẻ hơn khoảng 10% so với tháng 10 năm ngoái. Một căn liền kề 75 m2 tại khu đô thị này từng được chủ nhà rao bán 7,5 tỷ đồng thì sau Tết giá bán chỉ còn 6,5 tỷ đồng.

 Một căn liền kề khác có diện tích 100 m2 có giá gần 10 tỷ đồng vào năm ngoái thì hiện chủ nhà để giá còn hơn 8 tỷ đồng. Khu vực Yên Nghĩa, những vị trí hưởng lợi từ đường Vành đai 4 cũng chứng kiến mức  giảm đáng kể khi giá đất từ mức 65-70 triệu đồng/m2 thì nay rao bán chỉ khoảng 60 triệu đồng/m2.

Dự án Vành đai 4 – Vùng Thủ đô cũng đi qua địa phận huyện Thanh Oai với chiều dài 7,9 km, tính từ đoạn QL21B, Cụm công nghiệp Thanh Oai, thuộc địa phận 6 xã là Bích Hòa, Cự Khê, Bình Minh, Tam Hưng, Mỹ Hưng, Thanh Thùy.

Đất tại Cự Khê, đất gần khu đô thị Mỹ Hưng, cách nút giao thông nằm giữa 2 đường vành đai là Cienco 5 và đường Vành đai 4, giá đất từ 60-65 triệu đồng/m2 của năm ngoái đang rơi xuống khoảng 55-60 triệu đồng/m2. Đất tại Bình Minh cũng từ mức 40-45 triệu đồng/m2, giảm nhẹ khi giá chào bán đang ở mức 40-42 triệu đồng/m2. Đất tại Bích Hoà gần vành đai 4 cũng từ mức 60 triệu đồng/m2, hiện có chủ bán với mức giá 52 triệu đồng/m2.

Tại Đan Phượng, theo quy hoạch, đường vành đai 4 trên địa bàn huyện Đan Phượng có chiều dài khoảng 4,3 km, đi qua địa bàn các xã Liên Hồng, Hồng Hà, Hạ Mỗ và Tân Hội. Hiện tại, đất mặt đường 422 Tân Lập từ mức bán 52-57 triệu đồng/m2 của năm ngoái hiện điều chỉnh giảm xuống 50-55 triệu đồng/m2.

 Đất mặt đường Tân Hội được rao bán phổ biến năm ngoái là 55-57 triệu đồng/m2, hiện nhiều lô có giá bán là 50 triệu đồng/m2. Đất các khu vực Liên Hồng, Hồng Hà… vị trí gần đường, cũng loanh quanh chào bán 35-40 triệu đồng/m2, giảm 2-4 giá so với cuối năm ngoái.

Đất nền vùng ven Hà Nội vẫn khá trầm lắng

Trong điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội sẽ quy hoạch 2 thành phố trực thuộc Thủ đô là thành phố Bắc sông Hồng gồm các huyện Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn và thành phố phía Tây gồm khu vực Hòa Lạc – Xuân Mai.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản khu vực thành phố Bắc sông Hồng gồm các huyện Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn lại không được sôi động trở lại. Thậm chí, sau Tết Nguyên đán, giá đất có xu hướng giảm nhẹ.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn với thị trường đất nền Đông Anh – một thị trường nặng tính đầu cơ ghi nhận xu hướng giảm giá vẫn đang tiếp tục. Cụ thể, đất ở Nguyên Khê chỉ cách trục Nhật Tân – Nội Bài hơn 100 m, từ mức giá hơn 50 triệu đồng/m2 của tháng 11/2022 (là mức giá đã giảm so với nhiều tháng trước đó) thì sau Tết Nguyên đán, có chủ đất cần tiền chỉ chào bán khoảng 40 triệu đồng/m2.

Đất trục chính kinh doanh Hải Bối cũng từ mức 60-65 triệu đồng/m2 thời điểm tháng 11/2022 (mức giá đã giảm) thì nay một số mảnh được chào giá 50-55 triệu đồng/m2. Vị trí mặt đường kinh doanh ở Võng La cũng giảm khoảng 3-7 giá so với cuối năm ngoái khi giá hiện tại dao động từ 37-42 triệu đồng/m2. Đất kinh doanh Vĩnh Ngọc từ mức giá 130-150 triệu đồng/m2, nay có một số mảnh được rao bán từ 110-115 triệu đồng/m2. Các mảnh đất nằm sâu trong làng ở Xuân Nộn, Vân Nội, Hải Bối, Cổ Loa, Uy Nỗ, Mai Lâm, giá cũng giảm từ 5 đến 10 triệu đồng/m2.

Tại Mê Linh, đất tại khu đô thị Cienco 5 với những lô mặt đường 24m, gần Đại học Tài Chính từng được chào bán ở khoảng giá  27-35 triệu đồng/m2 thì hiện nay có chủ đất chỉ bán ở mức 25-28 triệu đồng/m2. Những lô sát cạnh dự án của Vinhomes ở Mê Linh từng được chào giá 38-40 triệu đồng/m2 thì hiện nay có môi g
iới đưa giá chỉ ngoài 30 triệu đồng/m2.

 Đất Diamond Park từng bị đẩy giá gần 30 triệu đồng/m2 thì nay giáo rao bán chỉ loanh quanh 20-25 triệu đồng/m2. Tại khu đô thị Minh Giang Minh Đầm Và, những vị trí đẹp từng có giá 35 triệu đồng/m2 thì nay giá chỉ còn 29 triệu đồng/m2, đất bên trong dao động trên dưới 20 triệu đồng/m2, giảm khoảng 2-3 giá so với năm ngoái.

Đất tại Sóc Sơn cũng ghi nhận xu hướng giảm giá. Đơn cử, đất mặt đường quốc lộ 2A ở Sóc Sơn từng có giá 90 triệu đồng/m2 năm ngoái thì nay có chủ đất bán ở mức 80 triệu đồng/m2. Đất tại Bắc Sơn từng có mức giá 5-6 triệu đồng/m2 vào năm ngoái thì hiện nay môi giới bán ra 2-4 triệu đồng/m2.

Đất Minh Phú (Sóc Sơn), những lô mặt đường từ mức 27- 30 triệu đồng/m2 thì nay giá dao động phổ biến 23-25 triệu đồng/m2. Đất Phú Hạ ở Minh Phú từ mức 14-17 triệu đồng/m2 thì nay mức phổ biến là 13-14 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý IV/2022, bất động sản (BĐS) vùng ven Hà Nội liên tục xảy ra tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là phân khúc đất nền. Trong đó, giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven đã giảm 15% – 35% so với đầu năm 2022, đất nền dự án cũng giảm từ 8% – 15%.

Khảo sát Batdongsan.com.vn cho thấy, “làn sóng” cắt lỗ BĐS vùng ven Hà Nội xuất hiện và lan rộng từ năm 2022 đến hiện tại, khi dòng tiền vào BĐS ngày càng khó khăn. Thậm chí, dịp giáp Tết Nguyên đán 2023, xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm được rao bán với mức giá giảm sâu so với thời kỳ đỉnh giá.

Qua khảo sát, tại thị trường Đông Anh, những lô đất mặt đường tại Đông Hội, Xuân Canh, Tiên Dương, Nguyên Khê, … thời điểm “sốt đất” đầu năm 2022 đều có giá rao bán từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô bị đẩy lên 70 – 110 triệu đồng/m2. Thì hiện nay nhiều chủ đất chào giá trong ngưỡng 30 – 40 triệu đồng/m2 – mức giá mà không ít người đánh giá là giảm sâu kỷ lục từ trước đến nay.

Còn tại Hoài Đức, đất dịch vụ ở Di Trạch, Vân Canh, Lai Xá, Kim Chung… đã giảm từ 30 – 40 triệu đồng/m2 so với thời kì “sốt đất” và hiện nhà đầu tư rao giá từ 60 – 70 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại các vị trí gần trung tâm như khu An Hạ (xã An Thượng), An Thọ (xã An Khánh) giá rao bán cũng giảm từ 5 -7 triệu đồng/m2 so với thời kì đỉnh giá và đang neo ở mức 34 – 37 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát, những lô đất nền có vị trí mặt đường ở Sơn Tây, Quốc Oai, Thạch Thất có mức giá 28-36 triệu đồng/m2, giảm 30-40% so với thời kì đỉnh “sốt đất” của năm 2021.

Hay đất nền Phú Cát, Phú Mãn (Quốc Oai) đang ở mức 13-25 triệu đồng/m2, giảm 7-8 triệu đồng/m2 so với năm 2021. Đất nền tại Tiến Xuân, Tân Xã (Thạch Thất), mức giá là 18-20 triệu đồng/m2, sụt từ 20-35% so với năm 2021.

Các lô đất Bình Yên (Thạch Thất) có vị trí nằm sâu trong làng, giá chào bán sụt giảm sâu từ mức 12-16 triệu đồng/m2, có một số chủ đất đang chào giá chỉ 8-10 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại.

Đất sâu trong làng, thuộc các khu vực Đông Yên, Bạch Thạch (Quốc Oai), Tân Xã (Thạch Thất), Kim Sơn, Cổ Đông (Sơn Tây)… giá chào bán hiện chỉ ở mức 7-10 triệu đồng/m2, cũng là mức giá đã giảm mạnh so với thời kì sốt đất.

Tại báo cáo mới nhất, Savills cho rằng, đất nền khu vực ngoài trung tâm Hà Nội đang chịu sức ép giảm giá lớn. Nguyên nhân là bởi giá đất nền tại các khu vực này đã được đẩy lên cao trong thời gian qua. Trong khi đó, nhà đầu tư loại hình này thường hay sử dụng đòn bẩy tài chính hơn so với các loại hình khác. Do đó khi lãi suất vay điều chỉnh khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao thì sẽ có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.

Giới chuyên gia nhận định, giá đất một số khu vực ven Hà Nội liên tục tăng “nóng” thời gian trước là vì có thông tin về dự án hạ tầng lớn như khu vực Đông Anh, hay Gia Lâm có thông tin lên quận, đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Mặc dù vậy, do thông tin 2 huyện này lên quận đã xuất hiện từ vài năm trở lại đây nên khi thị trường trầm lắng, giá đất sẽ hạ nhiệt theo.

Đưa ra lời khuyên với nhà đầu tư và người có nhu cầu về BĐS thời điểm hiện tại, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, thời gian này họ nên hết sức cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS bày tỏ, với những người làm môi giới BĐS, nếu còn muốn gắn bó với nghề nên chuyển sang bán những phân khúc khác có thanh khoản tốt hơn như sản phẩm phục vụ nhu cầu thực ở khu vực đông dân cư. Tuy nhiên, với tình hình hiện tại thì không nên quá kỳ vọng vào thanh khoản của thị trường…

Báo cáo thị trường bất động sản 2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường bất động sản năm qua khá ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch.

Cụ thể, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 – thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm). Đáng nói, cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, đầu tư; thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân.

Về tỷ lệ tiêu thụ, VARS thống kê, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Đặc biệt, đất nền ven đô Hà Nội dù đã cắt lỗ nhưng vẫn khó bán. 

Cụ thể, từ khoảng đầu quý II/2022, sau các lệnh siết phân lô tách thửa, kiểm soát tín dụng vào bất động sản, thị trường đất nền ven đô đã có sự chững lại. Đáng chú ý, giá đất nền ven đô Hà Nội từ tách thửa phân lô đang có xu hướng giảm mạnh. Trước đó, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp nhà riêng lẻ và đất nền trong quý III vừa qua đã có xu hướng giảm nhẹ khoảng 2 – 3% so với quý trước đó. Bên cạnh đó, lượng giao dịch đất nền cũng sụt giảm mạnh trên cả nước, chỉ bằng khoảng 54% so với quý II cùng năm.

Thời điểm trước, đất nền ven đô phân lô tách thửa có giá dao động từ 18 – 25 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay, nhiều người đang ồ ạt “cắt lỗ”, giảm giá chỉ còn khoảng 12 – 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, có những trường hợp chỉ là chiêu trò để thu hút khách hàng, thực ra giá cũng chỉ giảm xuống một phần so với giá tại thời điểm có những cơn sốt nóng mà thôi.

Nhận định về thị trường đất nền ven đô, bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, đất nền khu vực ngoài trung tâm được dự báo là phân khúc gặp nhiều ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và có thể chịu sức ép giảm giá. Giá các sản phẩm này đã được đẩy lên quá cao trong thời gian qua.

Cũng theo bà Hằng, các nhà đầu tư loại hình này thường sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều hơn so với các loại hình khác. Do đó, khi lãi suất vay điều chỉnh, áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao nên giá có khả năng bị điều chỉnh nhiều hơn.

Bà Đỗ Thu Hằng khuyến cáo, người mua đang càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường vì giá bán tăng cao và nhiều dự án không đảm bảo về mặt pháp lý.

Giao dịch bất động sản có thể trở lại từ quý III/2023

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản năm nay sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài. Song, cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có. Dự kiến, khoảng cuối quý II năm nay, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn.

Theo ông Đính, thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng giai đoạn năm 2012. Bởi, hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản lại rất cao.

Do đó, vị chuyên gia này cho rằng, chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin, thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế cũng nhìn nhận, nếu bây giờ Chính phủ tháo gỡ được những vướng mắc cho thị trường bất động sản thì khả năng phục hồi trong năm 2023 rất nhanh. Chậm nhất là quý IV năm nay, thị trường bất động sản sẽ “vực dậy”.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thu Huyền – Chủ tịch Hội đồng thành viên NewstarLand lại cho rằng, không nhất thiết phải đến quý IV mà chỉ cần những tháng cuối quý II/2023, thị trường địa ốc sẽ xuất hiện những tín hiệu khởi sắc. Tuy nhiên, thị trường 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ thì mới được chào bán trong năm tới và cộng đồng khách hàng mới quan tâm xuống tiền. Điều này thực chất là đang giúp cho thị trường phát triển bền vững hơn.

Còn theo ông Phạm Lâm – Tổng Giám đốc DKRA, nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn, kể cả nhu cầu cho phân khúc hạng sang, cao cấp chứ không riêng gì phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Vì vậy, kịch bản năm 2023 vẫn tăng trưởng nhưng thận trọng. Tuy nhiên đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp nhìn lại mình để điều chỉnh hướng phát triển phù hợp.