Tự “cứu” mình trước

Tháng 11/2022, Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã thông qua quyết định chuyển nhượng gần 28,5 triệu cổ phần, tương đương với gần 89% vốn điều lệ tại Công ty cổ phần Địa ốc Hòa Bình. Địa ốc Hòa Bình là chủ đầu tư dự án tại Khu phức hợp Hòa Bình – Thanh Yến, đây là dự án mà Phát Đạt mới nhận chuyển nhượng vào tháng 6/2022.

Theo Phát Đạt, việc chuyển nhượng cổ phần tại Địa ốc Hòa Bình nằm trong chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư của công ty với mục đích tối ưu nguồn lực đầu tư, đảm bảo dòng tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và tất toán trái phiếu trước hạn. Bên cạnh đó, trong nửa cuối năm 2022, công ty này cũng hoàn tất việc chuyển nhượng cổ phần cho đối tác tại Công ty cổ phần Địa ốc SG-KL.

Không riêng Phát Đạt, năm 2022, Công ty cổ phần NovaGroup cũng lên kế hoạch thực hiện tái cấu trúc mạnh mẽ hoạt động doanh nghiệp. Cụ thể, NovaGroup đăng ký bán 150 triệu cổ phiếu trong tổng số gần 711 triệu cổ phiếu NVL – Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) đang nắm giữ, hạ tỷ lệ sở hữu tại NVL từ 36,461% vốn điều lệ về 28,768%.

Theo NovaGroup, mục đích thực hiện giao dịch là để tập trung bổ sung các nguồn vốn để thực hiện các phương án xử lý trái phiếu; đồng thời đưa hệ số tài chính của công ty về mức an toàn trong chiến lược tái cấu trúc toàn bộ tập đoàn do Hội đồng quản trị đã thông qua.

Ngoài việc bán bớt tài sản, chuyển nhượng cổ phần, nhiều doanh nghiệp bất động sản còn tung mức chiết khấu hấp dẫn, nhằm thu hút dòng tiền từ người mua và đẩy nhanh thanh khoản dự án. Thậm chí, có không ít doanh nghiệp giảm giá bán bất động sản lên đến 40-50%, với điều kiện người mua phải trả cùng lúc gần hết tiền.

Đơn cử, một dự án chung cư tọa lạc tại Tp.Thủ Đức chào bán căn hộ giá trên dưới 65 triệu đồng/m2 kèm chương trình chiết khấu 43% giá trị tài sản. Nếu thanh toán một lần 98% giá trị, người mua sẽ được hưởng giá hơn 40 triệu đồng/m2 giá trị tài sản; nghĩa là nếu mua một căn hộ giá gốc là hơn 4,7 tỷ đồng thì người mua giờ chỉ cần trả 2,9 tỷ đồng.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cho rằng, các chương trình giảm giá bán hoặc tăng chiết khấu là chiêu thức kích cầu hiệu quả để doanh nghiệp địa ốc nhanh chóng thu về tiền mặt, giải quyết vấn đề về dòng tiền khi việc tiếp cận các kênh dẫn vốn đang trở nên khó khăn. Các chính sách chiết khấu sâu cũng đang góp phần kéo bất động sản trở về giá trị thực, thay vì mức giá quá cao trong những năm qua.

Cũng theo ông Toản, nói giảm giá sâu nhưng thực tế các chủ đầu tư vẫn có lãi do giá bất động sản nhà ở trên thị trường hiện nay vốn đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Vì vậy, dù có áp dụng nhiều mức ưu đãi chiết khấu lên đến 50% thì chủ đầu tư vẫn không bị lỗ.

Bên cạnh giải pháp mạnh tay chiết khấu, một số chủ nhà đầu tư đã lựa chọn ngừng đầu tư dàn trải dự án mới để tái cấu trúc. Các khoản đầu tư lớn mới sẽ bị tạm dừng trong thời gian này, ngoại trừ các giao dịch đang triển khai. Song song đó, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc cũng đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Thậm chí, có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động để đảm bảo dòng tiền lưu thông nhằm duy trì sự sống còn của doanh nghiệp.

Ở một góc nhìn khác, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở của CBRE Việt Nam nhìn nhận, việc cắt giảm chi phí, tinh giảm bộ máy có thể giúp doanh nghiệp giải quyết vấn đề dòng tiền trước mắt, tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tạm thời, không thể duy trì lâu dài vì doanh nghiệp bất động sản luôn cần lực lượng chuyên viên, môi giới dồi dào để tìm kiếm khách hàng, tăng doanh thu cho doanh nghiệp. Chưa kể, việc tinh giảm còn có thể gây bất ổn cho an sinh xã hội khi hàng loạt người lao động bị mất thu nhập, việc làm.

Do đó, ông Kiệt cho rằng, trong dài hạn, các doanh nghiệp bất động sản cần phải tìm cách nắm bắt cơ hội “tái cấu trúc” trong nguy cơ, sử dụng thời điểm khó khăn trước mắt như một cơ hội để nhìn nhận mọi vấn đề từ tiêu chí hoạt động cho đến năng lực của doanh nghiệp, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm để tìm giải pháp phát triển bền vững. Để nắm bắt được cơ hội này, đòi hỏi doanh nghiệp phải có những chiến lược phát triển cụ thể, hiểu rõ được chu kỳ lên xuống của thị trường.

Nhà nước vào cuộc

Bên cạnh sự nỗ lực không ngừng của các doanh nghiệp địa ốc, giới chuyên gia cho rằng, Nhà nước cũng cần nhanh chóng có các chính sách hỗ trợ và giải quyết kịp thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Theo Chủ tịch HOREA Lê Hoàng Châu, Ủy ban Thường vụ Quốc hội theo thẩm quyền của mình có thể cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại để các ngân hàng thương mại hỗ trợ người mua nhà để ở. Năm 2012, Chính phủ từng đưa ra gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng để hạ mức lãi suất xuống mức 5 – 6% nhằm hỗ trợ thị trường. Với tình hình hiện tại không thể hạ theo năm 2012, nhưng vẫn có thể đưa lãi suất về mức hợp lý hơn.

Bên cạnh đó, đại diện HOREA cho rằng, Bộ Tài chính nên có những quy định cụ thể khôi phục hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh, nhất là trái phiếu riêng lẻ. Qua đó, đưa hoạt động phát hành trái phiếu trở thành kênh huy động vốn hiệu quả ngoài xã hội, phục vụ cho thị trường bất động sản và phát triển kinh tế. Đồng thời, các ngân hàng nên tiếp tục cho vay đối với các dự án có hồ sơ pháp lý rõ ràng, đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích, đặc biệt là các dự án nhà ở bình dân, nhà ở thu nhập thấp…

Đặc biệt, để thị trường nhà ở phát triển bền vững, ông Lê Hoàng Châu tin rằng cần tập trung vào nhu cầu mua nhà ở thực của người dân bằng cách tìm giải pháp “hạ
nhiệt” giá nhà ở, phát triển mạnh phân khúc nhà ở bình dân vừa túi tiền của người lao động có thu nhập trung bình. Do đó, các nhà phát triển bất động sản hiện nay nên cân đối, tính toán nhu cầu để đưa bất động sản có giá trị thực ra thị trường nhiều hơn là đưa bất động sản có giá trị cao, mang tính thụ hưởng. Chính phủ cần tung ra chương trình vừa kích cầu thị trường, vừa hỗ trợ người mua nhà, đưa ra thị trường những bất động sản giá hợp lý dành cho người có thu nhập thấp. Khi đó, tâm lý người mua nói chung sẽ được cải thiện, tạo động lực để thị trường quay lại tốt hơn, đưa các loại hình bất động sản khác cùng phục hồi.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, Luật sư Nguyễn Hữu Thế Trạch, Công ty Luật An Pha Na (Tp. Hồ Chí Minh) chỉ ra những khó khăn mà phân khúc này phải đối mặt, nhất là vấn đề phê duyệt dự án rườm rà, nhiều thủ tục và khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn.

Do đó, để phát triển nhà ở xã hội, ông Trạch đề xuất Nhà nước sớm có những chính sách hỗ trợ, tháo gỡ, tạo động lực và cơ chế đặc thù để doanh nghiệp tiếp cận nguyên nhiên vật liệu đầu vào với mức giá hợp lý, có được quỹ đất sạch và giảm chi phí xây dựng mà chất lượng vẫn đảm bảo tuyệt đối.

Bên cạnh đó, ông Trạch cho rằng Nhà nước cần thay đổi tư duy của doanh nghiệp, chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng giúp họ hiểu tầm quan trọng của công trình và không có sự phân biệt về chất lượng xây dựng công trình của nhà ở xã hội, không có tư tưởng “làm cho xong”. Vì nếu chỉ làm cho xong, chất lượng không đảm bảo, dự án không được bán, gây lãng phí rất nhiều.

Ngoài ra, cần có sự chuyển hoá trong tư duy của cán bộ các địa phương, các ban ngành trong việc xây dựng nhà ở xã hội, coi đây là nhiệm vụ chủ chốt của chính quyền địa phương. Sự thay đổi tư duy, cách tiếp cận của chính quyền địa phương có vai trò quyết định, tác động trực tiếp đến cơ chế chính sách, quy hoạch và việc phối kết hợp với các ban ngành để giải quyết các nhu cầu để phát triển nhà ở xã hội một cách tốt nhất.

Về lâu dài, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Tp. Hồ Chí Minh Nguyễn Thị Thanh Mỹ cho biết, Thành phố đã kiến nghị Chính phủ có văn bản hướng dẫn quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở để địa phương thống nhất triển khai thực hiện cũng như đề xuất đối với quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất đầu tư.

Cùng với đó, Thành phố kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nếu có nhu cầu thì được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án để đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp. Ngoài ra, cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù các khoản lỗ thuộc các lĩnh vực kinh doanh khác đảm bảo công bằng với các doanh nghiệp hoạt động đa ngành khác trên thị trường./.

Khó trăm bề

Cuối tháng 3/2022, một số ngân hàng thương mại bắt đầu có động thái tạm dừng cho vay mới đối với lĩnh vực bất động sản. Khởi động cho phong trào này là Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) khi yêu cầu các chi nhánh không cấp tín dụng cho các giao dịch bất động sản mới kể từ ngày 23/3 đến hết ngày 30/6/2022.

Theo lý giải của lãnh đạo Sacombank khi đó, do room tín dụng Ngân hàng Nhà nước cấp đầu năm khá ít nên ngân hàng buộc phải ưu tiên vốn cho các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, trong bối cảnh nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp sản xuất sau dịch là rất lớn.

Ngay sau khi Sacombank có động thái trên, một số ngân hàng thương mại khác cũng có quy định nội bộ hạn chế cho vay mới vào lĩnh vực bất động sản. Đến cuối tháng 4/2022, Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp. Hồ Chí Minh đã có văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng trên địa bàn quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, hạn chế cấp vốn cho đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Thực tế, trong vài năm gần đây, Ngân hàng Nhà nước liên tục phát cảnh báo dòng tín dụng chảy vào bất động sản và có các quy định nhằm nắn dòng vốn đi đúng hướng thông qua việc quy định lộ trình giảm tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn.

Tuy vậy, “cú đánh” quyết định dẫn đến tình trạng khó khăn thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản lại do việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị “hãm phanh” sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2019-2021. Đây vốn dĩ là kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản, nhưng từ giữa năm 2022, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.

Bên cạnh đó, việc lãnh đạo một số doanh nghiệp bất động sản lớn bị khởi tố, bắt giữ do những sai phạm trong phát hành và mua bán trái phiếu đã làm dấy lên những lo ngại về chất lượng trái phiếu doanh nghiệp và khả năng thanh toán của tổ chức phát hành. Việc huy động vốn, tăng vốn trên thị trường chứng khoán của doanh nghiệp cũng gặp khó khăn do thị trường suy giảm mạnh trong năm 2022.

Chưa dừng lại ở đó, cuối tháng 9/2022, Ngân hàng Nhà nước nâng trần lãi suất các khoản tiền gửi và cho vay nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Lãi suất cho vay bất động sản theo đó cũng tăng lên đáng kể, ảnh hưởng không chỉ đến các nhà phát triển bất động sản mà còn tác động đến nhu cầu mua nhà của người dân. Diễn biến này khiến nhiều dự án đã phải tạm dừng triển khai, khó khăn của doanh nghiệp bất động sản lại thêm chồng chất.

Một thống kê chưa đầy đủ cho thấy, tổng doanh thu thuần và lãi ròng 9 tháng năm 2022 của 76 doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán lần lượt giảm 29% và 12% so với cùng kỳ; trong đó, có 34 doanh nghiệp lãi tăng, 25 doanh nghiệp giảm lãi và 10 doanh nghiệp báo lỗ. Dự báo kết quả kinh doanh quý IV/2022 của nhóm doanh nghiệp này cũng không khả quan hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh (HOREA), nhiều doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào tình trạng thiếu tiền mặt, giảm thanh khoản, thậm chí có doanh nghiệp bị mất thanh khoản và ngay cả nhiều doanh nghiệp, Tập đoàn lớn cũng gặp khó khăn.

Việc thiếu nguồn vốn dẫn đến tình trạng doanh nghiệp không thể tái đầu tư để sinh lời, thanh toán những khoản nợ đến thời gian đáo hạn. Nhiều doanh nghiệp môi giới bất động sản phải đóng cửa, giải thể hoặc cho nhân viên nghỉ việc không thời hạn.

Tại cả đôi bên

Với nhiều năm quan sát, theo dõi thị trường, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, tình hình khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay do nhiều nguyên nhân đến cả từ yếu tố khách quan và chủ quan. Trong đó, vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở.

Ngay cả việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội dù nhu cầu rất lớn, trong khi Chính phủ, Tp.Hồ Chí Minh đang muốn đẩy mạnh chủ trương này cũng gặp nhiều khó khăn với đủ lí do.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành – một doanh nghiệp chuyên xây dựng nhà ở xã hội, các vướng mắc liên quan đến thủ tục hành chính hiện nay không khuyến khích được doanh nghiệp tham gia chương trình xây dựng nhà ở xã hội, dù bản thân doanh nghiệp rất muốn đẩy mạnh thực hiện.

Ông Nghĩa cho biết, Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn ưu đãi; được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Tuy nhiên, trong thực tế, cơ quan thuế căn cứ quy định về thuế chỉ giảm 50% với nhà ở xã hội cho thuê. Dự án xây dựng nhà ở xã hội rất khó tiếp cận với nguồn vốn vay, do ngân sách bố trí cho các dự án này rất ít. Doanh nghiệp buộc phải vay vốn từ các ngân hàng thương mại với lãi suất thị trường rất cao.

Trong khi đó, việc đầu tư hạ tầng cho dự án nhà ở xã hội hầu như không được địa phương hỗ trợ. Điều này khiến chi phí xây dựng tăng cao như nhà ở thương mại, giá thành nhà ở xã hội cũng không còn hấp dẫn với người dân. Trong khi lợi nhuận định mức của nhà ở xã hội tối đa theo quy định là 10-15% thực hiện trong 4-5 năm, mức lợi nhuận này rõ ràng còn thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm.

Không riêng gì việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu cũng cho biết, có nhiều chính sách được ban hành nhưng khi chủ đầu tư muốn thực hiện lại cần thêm các thủ tục, điều kiện phức tạp khác. Đặc biệt là việc giả
i phóng mặt bằng, cung cấp các điều kiện về nguyên nhiên vật liệu, hạ tầng, kết cấu, cũng như cung cấp về nguồn vốn. Những vấn đề này không phải là một đơn vị, cơ quan cung cấp mà còn liên quan đến nhiều ban ngành khác nhau, dẫn đến nhiều quy trình thủ tục phức tạp, gây ra tâm lý e ngại từ phía doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, việc chưa phát triển đồng bộ các thị trường vốn, dẫn đến thị trường bất động sản phụ thuộc quá lớn vào thị trường tín dụng, tiềm ẩn rủi ro cho cả thị trường tín dụng và thị trường bất động sản. Ngoài ra, sự ảm đảm của thị trường còn có nguyên nhân từ phía các nhà đầu tư thứ cấp, nhất là nhà đầu tư lướt sóng. Trong đó, có giới đầu nậu, môi giới, đầu cơ làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

“Khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay còn có nguyên nhân từ phía doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án bất động sản. Không ít doanh nghiệp đầu tư dàn trãi, vượt quá năng lực tài chính, quản trị hoặc xu hướng chạy theo lợi nhuận đơn thuần, muốn tối đa hoá lợi nhuận, chưa thật sự bảo đảm hài hoà lợi ích giữa doanh nghiệp, người dân và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA cho biết.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, câu chuyện khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2022 không chỉ do khó khăn từ thị trường tài chính, mà còn đến từ nội tại ngành của ngành này.

Theo Tiến sĩ Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, doanh nghiệp bất động sản đóng góp rất lớn cho nền kinh tế, song hoạt động của các doanh nghiệp này cũng đang có 4 vấn đề tồn tại rất lớn dẫn đến hệ lụy gần đây. Đó là các doanh nghiệp bất động sản chưa có hệ thống quản trị rủi ro hiệu quả, dẫn đến khi thị trường có vấn đề sẽ rất khó xử lý. Cùng đó, các doanh nghiệp bất động sản đang sử dụng công cụ vay “thái quá”, dẫn đến việc 4 dòng tiền cho bất động sản là vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp và tiền ứng trước khách hàng đều bị tắc.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua đầu tư dự án quá dàn trải, đưa sản phẩm ra thị trường chủ yếu mang tính đầu cơ, nhiều hơn cho mục đích sử dụng; trong khi sản phẩm lại có pháp lý không ổn, mua đi bán lại sản phẩm có pháp lý không ổn.

Vị chuyên này cho rằng, trong thời gian qua, khối doanh nghiệp bất động sản kiến nghị rất nhiều, nhưng bản thân doanh nghiệp phải tự khắc phục các vấn đề tồn tại kéo dài này. Chỉ khi doanh nghiệp tự khắc phục, tự tái cấu trúc, bên cạnh các giải pháp tháo gỡ khó khăn của Chính phủ thì ngành bất động sản mới dần hồi phục được./.