#thuế bất động sản – Tindoanhnhan.com https://tindoanhnhan.com Trang tin tức doanh nhân Việt Nam Wed, 10 Sep 2025 22:06:47 +0000 vi hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.7.2 https://cloud.linh.pro/tindoanhnhan/2025/08/d.svg #thuế bất động sản – Tindoanhnhan.com https://tindoanhnhan.com 32 32 Bộ Tài chính muốn phân tầng thuế đối với đầu tư bất động sản và chứng khoán https://tindoanhnhan.com/bo-tai-chinh-muon-phan-tang-thue-doi-voi-dau-tu-bat-dong-san-va-chung-khoan/ Wed, 10 Sep 2025 22:06:43 +0000 https://tindoanhnhan.com/bo-tai-chinh-muon-phan-tang-thue-doi-voi-dau-tu-bat-dong-san-va-chung-khoan/

Chính phủ đang lấy ý kiến về đề xuất thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng bất động sản (BĐS), trong đó có kế hoạch áp thuế 20% trên mức lãi khi bán BĐS. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia và luật sư bày tỏ lo ngại rằng việc áp dụng mức thuế cao như vậy có thể ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS.

Thuế bất động sản theo thời gian nắm giữ được đề xuất quá cao
Thuế bất động sản theo thời gian nắm giữ được đề xuất quá cao

Lawyer Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law Firm, nhận định rằng đề xuất của Bộ Tài chính đi đúng hướng trong việc phân tầng thuế thay vì thu đồng loạt 2% như trước đây. Tuy nhiên, ông Tú cho rằng thời gian nắm giữ không phản ánh đầy đủ bản chất có đầu cơ hay không. Việc áp dụng mức thuế cao như 20% có thể khiến thị trường BĐS bị “sốc” và giảm thanh khoản.

Bán chứng khoán sẽ bị tính thuế TNCN 20% trên mức lãi
Bán chứng khoán sẽ bị tính thuế TNCN 20% trên mức lãi

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách, Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, cho rằng việc đánh thuế chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ là chủ trương có ý nghĩa định hướng thị trường nếu thực hiện đúng cách. Tuy nhiên, nếu áp dụng ngay mức thuế 20% lợi nhuận hoặc 10% giá bán đối với BĐS nắm giữ dưới 2 năm có thể khiến thị trường bị “sốc”, giảm thanh khoản và gây tâm lý hoang mang.

Cũng tại dự thảo luật Thuế TNCN, Bộ Tài chính đề xuất thu thuế TNCN 20% trên thu nhập tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng vốn và chứng khoán. Đối với chuyển nhượng vốn, cá nhân sẽ chịu thuế suất TNCN 20% trên thu nhập tính thuế theo từng lần chuyển nhượng. Các chuyên gia và luật sư đều có chung quan điểm rằng cần phải cẩn trọng khi áp dụng các mức thuế mới để tránh đánh thuế trên giá ảo và phải xem xét kỹ lưỡng các yếu tố như thời gian nắm giữ, giá mua và chi phí liên quan.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cũng cho rằng nên áp dụng một số giải pháp khác thay vì thu thuế theo thời gian nắm giữ. Cụ thể, đánh thuế theo tần suất giao dịch, đánh thuế cao với BĐS thứ 3 trở lên, đánh thuế theo loại tài sản và khu vực sốt ảo. Việc áp dụng các giải pháp này có thể giúp hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường BĐS.

Bộ Tài chính cho biết sẽ tiếp tục lấy ý kiến và hoàn thiện dự thảo luật Thuế TNCN để trình Quốc hội thông qua. Việc hoàn thiện dự thảo luật sẽ cần cân nhắc kỹ lưỡng các ý kiến của chuyên gia và luật sư để đảm bảo rằng chính sách thuế được áp dụng một cách hợp lý và hiệu quả.

Trong thời gian tới, thị trường BĐS sẽ cần phải theo dõi sát sao các diễn biến và thay đổi trong chính sách thuế. Việc áp dụng các mức thuế mới có thể có tác động lớn đến thị trường BĐS và cần phải được xem xét kỹ lưỡng để tránh gây ra những tác động tiêu cực.

Trước những lo ngại về tác động của thị trường BĐS, các chuyên gia và luật sư đề xuất cần có các giải pháp đồng bộ và toàn diện để ổn định thị trường BĐS. Việc áp dụng các mức thuế mới chỉ là một phần của giải pháp và cần phải được xem xét trong bối cảnh tổng thể của thị trường BĐS.

Tóm lại, việc đề xuất thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS đang là một vấn đề nóng và được quan tâm rộng rãi. Cần phải có sự cân nhắc kỹ lưỡng và toàn diện để đảm bảo rằng chính sách thuế được áp dụng một cách hợp lý và hiệu quả, tránh gây ra những tác động tiêu cực đến thị trường BĐS.

]]>
Đề xuất thuế 20% đối với lãi chuyển nhượng bất động sản https://tindoanhnhan.com/de-xuat-thue-20-doi-voi-lai-chuyen-nhuong-bat-dong-san/ Wed, 30 Jul 2025 23:21:31 +0000 https://tindoanhnhan.com/de-xuat-thue-20-doi-voi-lai-chuyen-nhuong-bat-dong-san/

Bộ Tài chính vừa đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế tính theo giá bán và thời gian sở hữu, với thuế suất từ 2–10%. Việc áp thuế trên lãi chuyển nhượng bất động sản thể hiện rõ định hướng điều tiết hoạt động đầu cơ, ‘lướt sóng’ – nguyên nhân góp phần đẩy giá nhà đất tăng nóng thời gian qua.

Loạt biệt thự bỏ hoang nhiều năm, không người về ở tại khu đô thị phía Tây Hà Nội. Ảnh: Phạm Chiểu
Loạt biệt thự bỏ hoang nhiều năm, không người về ở tại khu đô thị phía Tây Hà Nội. Ảnh: Phạm Chiểu

Điểm đáng chú ý của hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) là phương án tính thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ nhà đất, nếu không áp dụng được tính thuế theo từng lần chuyển nhượng. Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, tư duy chính sách thuế đang dịch chuyển, từ đánh đồng tất cả giao dịch với thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng sang phân loại, đánh trúng vào hành vi cần điều chỉnh là đầu cơ, lướt sóng.

Ông nói, thuế đánh càng cao nếu bán ra sớm khiến nhiều nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc lại mục tiêu ‘lướt sóng’ nhà đất. Bởi những giao dịch ‘ăn chênh’ trong thời gian ngắn chủ yếu dựa vào kỳ vọng hoặc thông tin quy hoạch chưa chính thức nên họ thường sử dụng đòn bẩy tài chính, tạo áp lực về dòng tiền. Việc buộc phải nắm giữ dài hạn khiến việc đầu cơ giảm sức hấp dẫn, từ đó, hạ nhiệt thị trường đồng thời tăng tính ổn định và bền vững.

Ông Tuấn đánh giá thay đổi này không đơn thuần là tăng thu ngân sách, mà là phép thử cho tiến trình tái cấu trúc thị trường. Đây là bước chuyển rõ ràng trong tư duy điều tiết: bất động sản không còn là sân chơi dễ dãi cho đầu cơ, mà là lĩnh vực cần đầu tư dài hạn, nghiêm túc và có trách nhiệm.

Theo kết quả một nghiên cứu của kênh Batdongsan, hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích đầu tư ‘lướt sóng’ kiếm lời. Thời gian từ lúc họ mua đến khi sang tay tối đa trong một năm. Trong đó, tỷ lệ nhà đầu tư giữ bất động sản dưới 6 tháng chiếm đến 50% và từ 6-12 tháng tầm 36%. Chỉ 14% giữ tài sản lâu hơn một năm.

Chuyên gia tư vấn bất động sản cá nhân Lê Quốc Kiên cũng nhìn nhận phương pháp tính thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản sẽ có lợi hơn so với cách tính hiện nay (thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng), nếu người bán chứng minh được các chi phí phát sinh. Ví dụ, nếu chủ nhà mua một căn hộ với giá 4 tỷ đồng, chi phí liên quan là 800 triệu đồng, sau đó bán lại với giá 5 tỷ đồng, thuế thu nhập theo phương pháp mới là 40 triệu đồng (20% trên lợi nhuận 200 triệu đồng). Trong khi tính theo cách cũ, mức thuế phải đóng sẽ là 100 triệu (2% của 5 tỷ đồng). Theo cách tính này, những người bán lỗ nhà đất sẽ không phải đóng thuế.

Theo ông, cách tính này không chỉ mang lại sự công bằng và minh bạch hơn cho thị trường mà còn giúp tăng thu thuế đúng chỗ, đúng người, làm giảm các hoạt động đầu cơ ngắn. Người bán chọn cách tính thuế mới và chứng minh được chi phí phát sinh liên quan, mức đóng thuế sẽ thấp hơn. Điều này khuyến khích nhà đầu tư tập trung vào chiến lược dài hơi, hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất, giúp thị trường vận hành tích cực hơn.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết hiện hệ thống pháp luật chưa có chế tài kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất nhằm đẩy giá. Trong khi tình trạng mua bán, sang tay không được kiểm soát là nguyên nhân chính dẫn đến ‘sốt nhà đất’ tại nhiều địa phương.

Dữ liệu của đơn vị này chỉ ra Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư, lên đến 87% sau 6 năm, trung bình mỗi năm tăng gần 15%. Hết quý II, giá căn hộ trung bình ở Thủ đô đạt gần 76 triệu đồng một m2. Theo sau là TP Đà Nẵng và TP HCM với đà tăng giá bán lên đến 70% và 48%.

Tại nhiều khu đô thị, dự án đất nền, tình trạng nhà đầu cơ mua đất rồi bỏ hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả diễn ra phổ biến, mục đích đều là đẩy giá kiếm lời. Việc nghiên cứu áp thuế bất động sản là cấp bách để điều tiết thị trường. Không vì thấy khó ban hành mà bỏ qua chính sách này.

Mặt khác, một số chuyên gia bày tỏ lo ngại việc áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất có thể gây nghẽn thanh khoản cục bộ, làm chậm dòng chảy vốn trong nền kinh tế.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng việc tính thuế theo giá bán và thời gian sở hữu, cao nhất 10% với thời gian nắm giữ dưới 2 năm (cao gấp 5 lần hiện hành) có thể khiến giao dịch sụt giảm, thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái tạm thời đóng băng. Bởi tâm lý ‘lướt sóng’ đã ăn sâu trong tư duy đầu tư của rất nhiều người Việt, trải dài ở nhiều phân khúc từ đất nền, chung cư đến thấp tầng. Họ thường có xu hướng ‘bán khi được giá’ nên linh hoạt dịch chuyển dòng vốn sang các tài sản khác có lợi hơn trong từng thời điểm.

Theo ông Tuấn, phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp sẽ chịu ảnh hưởng đầu tiên. Đây là hai phân khúc nhà đầu tư thường ‘lướt sóng’ trong vòng 6-18 tháng để tối đa hóa lợi nhuận. Khi biên lợi nhuận bị bào mòn, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ bị loại khỏi cuộc chơi, khiến thanh khoản thị trường sụt giảm.

Ông Tuấn cũng quan ngại việc áp dụng thuế mới có thể đẩy giá nhà tăng cao. Bởi bên bán thường cộng toàn bộ chi phí, gồm cả thuế vào giá bán. Khi mức thuế tăng, giá bán ra cũng sẽ tăng theo và người mua cuối cùng có thể phải gánh thêm chi phí này. Ngoài ra, lợi nhuận thực tế của nhà đầu tư chịu ảnh hưởng kéo theo kênh đầu tư bất động sản cũng trở nên kém hấp dẫn so với các kênh khác. Thị trường địa ốc Việt Nam cũng khó cạnh tranh với các nước trong khu vực nơi có mức thuế thấp hơn.

Tương tự, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho biết cần có 2 điều kiện để tính thuế theo phương pháp trên. Đầu tiên là cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của tài sản phải minh bạch, thứ hai là quy định rõ ràng các khoản chi phí được khấu trừ, kèm điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh.

Hiện nay, cơ quan thuế có thể tra cứu lịch sử giao dịch của thửa đất và của người nộp thuế, nhưng giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng vẫn chưa phản ánh đúng giá thực tế. Về chi phí đầu vào liên quan, một giao dịch bất động sản thường có các khoản phí như giá mua, phí môi giới, phí cải tạo, phí sửa chữa, phí lãi vay…

Theo ông Quang, việc xác định chi phí này tương đối phức tạp, nhất là với những căn nhà niên đại sử dụng hàng chục năm…Nếu không xác định được các chi phí kể trên, rất khó để hiện thực hóa cách tính thuế dựa trên lợi nhuận.

Để thực hiện hiệu quả chính sách đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng, yêu cầu tiên quyết là hoàn thiện hạ tầng công nghệ thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai. CEO Công ty Việt An Hòa cho biết nhà nước cần xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản minh bạch, nhất quán và triển khai liên thông thủ tục hành chính liên quan đến giá, giao dịch bất động sản (từ công chứng, thuế,…) trên nền tảng điện tử. Đồng thời, cơ quan quản lý cần có chế tài đủ mạnh để xử lý các trường hợp kê khai sai giá trị giao dịch.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng khuyến nghị mỗi bất động sản khi đưa vào giao dịch phải được ‘số hóa’ đầy đủ gồm giá mua – giá bán, thời gian giao dịch, số lần chuyển nhượng, giá trị từng lần. Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu giá đất cũng cần được cập nhật kịp thời theo Luật Đất đai 2024 để tránh tình trạng bảng giá đất vẫn ‘lỗi thời’ tại nhiều địa phương.

]]>
Chuyên gia: Thí điểm thu thuế nhà đất thứ hai vào thời điểm này không hợp tình hợp lý https://tindoanhnhan.com/chuyen-gia-thi-diem-thu-thue-nha-dat-thu-hai-vao-thoi-diem-nay-khong-hop-tinh-hop-ly/ Sun, 05 Mar 2023 07:43:38 +0000 https://www.tindoanhnhan.com/chuyen-gia-thi-diem-thu-thue-nha-dat-thu-hai-vao-thoi-diem-nay-khong-hop-tinh-hop-ly/

Nhiều chuyên gia ủng hộ đề xuất đánh thuế sở hữu nhà, đất thứ hai nếu xét về lâu dài, nhất là khi Việt Nam chưa có thuế tài sản, việc thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai nhằm chống đầu cơ hướng đến thị trường phát triển minh bạch, bền vững hơn. Tuy nhiên, nếu áp dụng ngay tại thời điểm hiện nay thì chưa thực sự hợp lý mà cần phải lựa chọn thời điểm thích hợp để không gây sốc cho thị trường.

Chuyên gia: Thí điểm thu thuế nhà đất thứ hai vào thời điểm này không hợp tình hợp lý

(Ảnh minh họa: Hải Quân).

Trong dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54/2017/QH14 (24/11/2017) về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP HCM gửi đến Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định, TP HCM kiến nghị tăng thu thuế nhà, đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng hoặc bất động sản thứ hai trở lên.

Thực tế từ năm 2017, Chính phủ đã từng đề xuất thí điểm thuế tài sản ở TP HCM và Bộ Tài chính cũng đưa ra dự thảo Luật Thuế tài sản trình Chính phủ vào một năm sau đó. Tuy nhiên, các đề xuất này không được cấp thẩm quyền phê duyệt và dư luận thời điểm đó có nhiều ý kiến trái chiều.

Vào thời điểm này, theo đại biểu Quốc hội Vũ Thị Lưu Mai (TP Hà Nội), việc ban hành một đạo luật là thuế tài sản để áp dụng trên phạm vi toàn quốc là hoàn toàn cần thiết. Tuy nhiên, nếu chỉ áp dụng đối với TP HCM thì cần cân nhắc bởi nhiều lý do.

Can thiệp thô bạo sẽ bóp nghẹt thị trường

Việc đánh thuế nhà, đất thứ hai đã được nhiều quốc gia phát triển áp dụng. Tại Singapore, công dân mua bất động sản thứ 2 chịu mức thuế 17% trên giá trị tài sản; các bất động sản tiếp theo chịu mức thuế 25%.

Hay tại Đức, thuế áp dụng cho đầu cơ dao động 14-45% trên giá trị bất động sản nếu người mua có thời gian sở hữu dưới 10 năm. Những người mua bất động sản sở hữu trên 10 năm và sinh sống liên tục trong ba năm thì được miễn thuế này.

Tại Việt Nam, nhiều chuyên gia ủng hộ đề xuất đánh thuế sở hữu nhà, đất thứ hai nếu xét về lâu dài, nhất là khi Việt Nam chưa có thuế tài sản, việc thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai nhằm chống đầu cơ là cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, bền vững hơn.

Tuy nhiên, nếu áp dụng ngay tại thời điểm hiện nay – thị trường bất động sản mất thanh khoản nhiều nơi và các ngành nghề, người lao động đang nỗ lực vực dậy sau giai đoạn khó khăn trong hơn hai năm dịch COVID-19 vừa qua – thì chưa thực sự hợp lý, cần phải lựa chọn thời điểm thích hợp để không gây sốc cho thị trường.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam, thị trường bất động sản cũng là một thị trường hàng hóa, nếu can thiệp quá thô bạo sẽ tác động đến hàng chục ngành nghề khác.

Chuyên gia DKRA cho rằng nên so sánh với tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà để có mức thuế phù hợp, làm sao phải ít hơn so với việc mua nhà đất để cho thuê bởi nhiều người, nhất là những người làm công ăn lương hay những người lớn tuổi về hưu, họ mua nhà để cho thuê nhằm có thêm thu nhập, giúp trang trải cuộc sống.

“Đánh thuế phù hợp để hạn chế đầu cơ, tránh bất động sản bỏ hoang nhưng không nên áp thuế quá cao để tránh bóp nghẹt thị trường. Nếu đánh thuế một cách cào bằng thì sẽ không công bằng. Ngoài ra, cần quy định lộ trình cụ thể về mức sở hữu bất động sản và mức thuế phải đóng”, chuyên gia DKRA nói.

Đánh thuế bất động sản thứ hai ở thời điểm này không hợp tình hợp lý

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đề xuất thí điểm tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở và không tăng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên tại TP HCM vào thời điểm hiện nay không hợp tình hợp lý, nhất là trong lúc thu nhập của các hộ gia đình, cá nhân nhìn chung đang bị sụt giảm và cả nước đang trong quá trình nỗ lực phục hồi, phát triển kinh tế sau đại dịch CoVID-19.

Bên cạnh đó, đề xuất này cũng không phù hợp với lộ trình dự kiến đến năm 2025 Bộ Tài chính sẽ trình Chính phủ xem xét đề xuất Quốc hội sửa đổi, bổ sung các luật thuế, trong đó có đề án về Luật Thuế tài sản (Thuế bất động sản).

Hiện nay, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đề cập đến nội dung bỏ khung giá đất và giao cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất hàng năm theo nguyên tắc việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường, có nghĩa là giá đất trong bảng giá đất sẽ cao hơn và không còn tình trạng giá đất quá thấp (chỉ bằng 30-50% giá đất trên thị trường như hiện nay).

Ông Châu cho rằng nếu tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở theo phương án thí điểm sẽ làm tăng thêm mức chịu thuế của người dân tại TP HCM và càng không hợp lý hơn khi chỉ trong hai năm nữa Quốc hội sẽ xem xét sửa đổi các luật thuế, trong đó có dự kiến bổ sung thuế tài sản và dự kiến Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội xem xét ban hành vào cuối năm 2023.

“Hiện nay, mức thuế suất sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở tính trên mức giá của Bảng giá đất như sau: Áp dụng thuế suất 0,03% đối với diện tích đất ở trong hạn mức; áp dụng thuế suất 0,07% đối với phần diện tích đất ở vượt không quá 3 lần hạn mức; áp dụng thuế suất 0,15% đối với phần diện tích đất ở vượt quá 3 lần hạn mức.

Đề xuất thí điểm tăng t
huế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên với mức thuế suất tăng khá cao so với mức thuế suất hiện nay là 2% giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì người bán, chuyển nhượng nhà đất thứ hai tại TP HCM sẽ phải nộp thêm tiền thuế do được thí điểm trước là không hợp tình hợp lý”, ông Châu nói.

Theo ý kiến đề xuất của Chủ tịch HoREA, Bộ Tài chính khi xây dựng Đề án Luật Thuế tài sản (Thuế bất động sản), trong đó có nghiên cứu đánh thuế người có nhiều nhà đất, hoặc chậm hoặc không đưa nhà đất vào sử dụng thì cần phải đánh giá tác động của luật thuế thật đầy đủ, chính xác đối với các đối tượng chịu thuế, nhất là đối với hộ gia đình, cá nhân để luật thuế vừa tạo nguồn thu chủ yếu cho ngân sách nhà nước, vừa phù hợp với đối tượng chịu thuế, vừa bồi dưỡng nguồn thu, không tận thu, vừa là công cụ hiệu quả để điều tiết thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. 

“Việc thí điểm có thể cân nhắc từ năm 2025 khi thị trường bất động sản ổn định về dòng tiền, thanh khoản pháp lý,… Sắp tới, Bộ Tài chính xem xét ban hành Luật Thuế tài sản. Vấn đề quan trọng là cơ quan quản lý cần có sự chuẩn bị cơ sở dữ liệu để hỗ trợ cho quá trình đánh thuế tài sản, hướng đến việc đánh thuế đúng mục tiêu và đối tượng”, Chủ tịch HoREA nhận định.

 

Từ cuối năm ngoái, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đề cập đến quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. 

Tại chương trình hành động triển khai thực hiện chiến lược cải cách hệ thống thuế đến năm 2030 đã được phê duyệt, Bộ Tài chính lên kế hoạch trong năm 2023 – 2024 sẽ nghiên cứu trình Quốc hội ban hành Luật thuế liên quan đến tài sản và trình Chính phủ ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành thuế liên quan đến tài sản.

Giữa tháng 1 vừa qua, Bộ Tư pháp đề xuất nghiên cứu áp dụng thuế suất cao hơn đối với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn để hạn chế tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản.

Đồng thời, Bộ Tư pháp đánh giá việc sửa đổi quy định về xác định giá chuyển nhượng bất động sản nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý thuế, chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên thị trường, từ đó đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước về bất động sản.

Mới đây, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có đề nghị cân nhắc đưa đề xuất của TP HCM vào dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54. Bộ cho rằng qua thảo luận, đề xuất này chưa phù hợp với điều kiện thực tế, có thể không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp.

]]>
Tránh gây sốc cho người dân, doanh nghiệp khi áp thuế bất động sản https://tindoanhnhan.com/tranh-gay-soc-cho-nguoi-dan-doanh-nghiep-khi-ap-thue-bat-dong-san/ Sat, 11 Feb 2023 02:37:57 +0000 https://www.tindoanhnhan.com/tranh-gay-soc-cho-nguoi-dan-doanh-nghiep-khi-ap-thue-bat-dong-san/

Theo các chuyên gia, đề xuất đánh thuế căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2 cần có lộ trình và cách tính cẩn trọng để tránh gây sốc cho thị trường bất động sản.

Cùng với việc áp thuế suất cao với nhà, đất lấn chiếm, bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng hay sử dụng chưa đúng mục đích, căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2 cũng được đưa vào diện chịu thuế. Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản cho rằng đánh thuế căn hộ sẽ tác động đến tâm lý khách hàng, nhà đầu tư nên cần được đánh giá lại một cách toàn diện. Đồng thời, việc đánh thuế nên xác định theo tổng giá trị tài sản sẽ phù hợp hơn thay vì tính theo mức giá mỗi mét vuông.

 

Tránh gây sốc cho người dân, doanh nghiệp khi áp thuế bất động sản

 Ảnh minh họa. (Nguồn: Vietnam+) 

 

 

Áp căn hộ chịu mức thuế cao

Đối với nhà chung cư, bao gồm đất xây dựng chung cư, cơ quan soạn thảo đề xuất đánh thuế thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân; đánh thuế cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) và miễn thuế với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu chia sẻ Bộ Tài chính đã “thai nghén” Luật Thuế bất động sản từ năm 2014 nhưng đến nay vẫn chưa ban hành được. Nếu áp dụng thu thuế đối với căn hộ có giá từ trên 50 triệu đồng/m2 thời điểm này là phù hợp nhưng 3 năm nữa còn hợp lý không thì cần xem xét lại. “Thuế thu nhập cá nhân đưa ra cách đây khá lâu và hiện đã bất hợp lý. Hay thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản hiện là 2% trên giá chuyển nhượng. Trong nhiều trường hợp, thậm chí bán hòa vốn hay lỗ cũng phải đóng thuế là vô lý nên hai loại thuế này cần sửa,” ông Châu dẫn chứng.

Theo ông Châu, việc đưa ra mức giá nào để đánh thuế, lộ trình ra sao cần phải được điều tra xã hội học, nghiên cứu kỹ trước khi đề xuất, ban hành để tránh tình trạng khi có hiệu lực thì không còn phù hợp thực tế cuộc sống, không áp dụng được.

Mặt khác, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị khi đánh thuế, cần tách bạch các loại nhà và áp thuế lũy tiến theo giá trị từng loại nhà. Nhà càng cao cấp, càng to đánh thuế càng nhiều. Nhưng có những loại nhà không phải chịu thuế như nhà giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà cho công nhân.

Dưới một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), khẳng định việc đánh thuế vào các chung cư có giá cao trên 50 triệu đồng/m2, phân khúc dành cho người giàu là phù hợp.

Điều này sẽ khiến các chủ đầu tư cần cân nhắc khi quyết định đầu tư xây dựng nhà ở tại phân khúc chung cư phù hợp, đồng thời khuyến khích phát triển xây dựng các chung cư giá rẻ, phù hợp với đại đa số nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, theo ông Đính, thời điểm này, phân khúc chung cư cao cấp đang gặp khó khăn nhất trên thị trường vì không bán được, tồn kho nhiều… Do đó, thời điểm này chưa nên đánh thuế mà cần tìm cách tháo gỡ; cũng như cần có lộ trình thực hiện việc đánh thuế để hợp lý, phù hợp hơn với thị trường.

Cần lộ trình và cách tính phù hợp

Theo các chuyên gia, đề xuất đánh thuế căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2 hay việc tách riêng đất ở và nhà ở để đánh thuế bất động sản theo phương thức lũy tiến cần có lộ trình để tránh gây sốc cho thị trường bất động sản. Đồng thời, cách tính cũng nên xem xét cẩn trọng.

Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng việc đánh thuế căn hộ chung cư cần hướng tới xác định theo tổng giá trị tài sản sẽ phù hợp hơn là chỉ căn cứ vào giá từng mét vuông. Đánh thuế tài sản, thuế nhà đất là chuyện đương nhiên nhưng cần dựa vào thu nhập của người dân để đưa ra tỷ lệ phù hợp.

Cần lộ trình và cách tính phù hợp

  Một khu chung cư ở Hà Nội.  

Theo ông Điệp, không thể nóng vội trong chuyện đánh thuế. Đánh thuế cao ngay lập tức phản ứng xã hội rất lớn. Đặc biệt, cần có lộ trình thực hiện, mức thuế đưa ra từ thấp đến cao để người dân hiểu, chia sẻ với nhà nước và nhận thức được trách nhiệm trong việc nộp thuế. Đồng quan điểm, giảng viên trường Đại học Kinh doanh Công nghệ Nguyễn Ngọc Tú cho rằng thuế là công cụ giúp thị trường ổn định, thu thuế nhà ở là xu thế là tất yếu.

Tuy nhiên, với đề xuất thu thuế cao đối với căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m2 là không có cơ sở lý luận, không có tính khả thi. “Giá bất động sản là do thị trường quyết định, có thể lên hoặc xuống. Chính vì vậy, khi tính thuế nhà nên tính vào diện tích sử dụng còn tính theo giá mua bán cũng rất khó vì khó tránh sự tự thỏa thuận giữa hai bên, phát sinh tình trạng nhà hai giá. Chỉ cần tính thuế chuyển nhượng, thuế trước bạ sát với giá thị trường là cần thiết. Việc này sẽ đem lại lợi ích lớn cho ngân sách nhà nước,” giảng viên Nguyễn Ngọc Tú phâ
n tích.

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Đinh Trọng Thịnh cho rằng cơ quan chức năng không nên chỉ căn cứ vào mức giá trên 50 triệu đồng/m2 mà cần xem xét diện tích căn hộ đó là bao nhiêu, từ đó mới có thể tính ra được giá trị tài sản đó để có phương án đánh thuế cho phù hợp. Việc đánh thuế nhà ở cần phải hướng tới giá trị tài sản. Trên thế giới cũng chủ yếu đánh thuế theo giá trị tài sản. Nếu hướng tới quy định theo mức giá mà không xác định rõ được giá trị tài sản nhà ở thì sẽ không sát thực tế, ông Thịnh nhấn mạnh.

Theo kinh nghiệm quốc tế, nếu tách riêng nhà và đất để đánh thuế, thông thường giá trị được xác định trên giá thị trường của đất hoặc giá trị đất bóc tách ra từ giá bán cả nhà và đất. Tuy nhiên, nhiều người cũng lo ngại khả năng “thuế chồng thuế” khi áp thuế nhà ở. Nếu đã theo thông lệ quốc tế thì hầu hết các nước chỉ đánh thuế đất với mức rất cao. Vì vậy, Việt Nam chỉ cần tăng thuế đất lên mức hợp lý là đủ để tránh đầu cơ. Việc đánh thêm thuế nhà chỉ càng làm mất đi cơ hội được sở hữu nhà của người dân.

]]>
Những phương án thu thuế nhà, đất thứ hai có gì đặc biệt? https://tindoanhnhan.com/nhung-phuong-an-thu-thue-nha-dat-thu-hai-co-gi-dac-biet/ Sat, 04 Feb 2023 06:43:59 +0000 https://www.tindoanhnhan.com/nhung-phuong-an-thu-thue-nha-dat-thu-hai-co-gi-dac-biet/

Đề xuất thu thuế nhà đất được UBND TP HCM nêu trong dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 vừa gửi đến Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định trước khi trình Chính phủ.

 

Trước đó năm 2017, Quốc hội ban hành Nghị quyết 54 với nhiều cơ chế đặc thù cho TP HCM nhằm tạo động lực mới để đô thị 13 triệu dân bứt phá. Tuy nhiên, sau 4 năm thực hiện thành phố chưa nhận được kết quả như mong đợi do nhiều vướng mắc từ bộ ngành. Hầu hết chính sách đặc thù về quản lý tài chính nhằm tăng nguồn thu như cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, nguồn thu từ đấu giá tài sản công chưa thể thực hiện…

Dự thảo lần này có nhiều cập nhật so với bản gửi Chính phủ vào tháng 12/2022, trong đó đáng chú ý là đề xuất thu thuế nhà đất thứ hai trở lên với hai phương án.

Phương án một, thành phố kiến nghị thí điểm thu thuế nhà và đất ở mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng. Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ quy định mức thuế, phương pháp tính và thời gian áp dụng.

 

Những phương án thu thuế nhà, đất thứ hai có gì đặc biệt?

 TP HCM đề xuất phương án thu thuế nhà, đất thứ hai. Ảnh TTP.

Phương án hai, thành phố đề xuất tăng mức thu liên quan nhà đất thứ hai trở lên, cụ thể là: lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên.

Mức tăng do HĐND thành phố quyết định, gồm: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở (không quá 5 lần mức hiện hành) và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên (không quá 2 lần mức hiện hành); tăng tỷ lệ thu lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên từ mức 0,5% giá trị chuyển nhượng lên mức 2%, và mức tối đa chuyển nhượng một hồ sơ từ mức 500 triệu đồng lên một tỷ đồng.

Thành phố sẽ hưởng 100% số thu tăng thêm từ khoản này và không dùng để xác định tỷ lệ phần trăm với các khoản thu phân chia giữa ngân sách Trung ương và địa phương.

Phương án thu thuế nhà đất thứ hai trở lên từng được nêu trong dự thảo chính sách thay thế Nghị quyết 54 mà TP HCM gửi Chính phủ hồi tháng 12/2022. Chính quyền thành phố cho hay cách làm này sẽ hạn chế đầu cơ bỏ hoang nhà, đất trong dự án bất động sản, gây lãng phí nguồn lực xã hội, đồng thời là cơ sở để xây dựng chính sách chung sau này. Đề xuất được nhiều người quan tâm.

Theo quy trình, sau khi Bộ Kế hoạch và Đầu tư xem xét và cho ý kiến, dự thảo được gửi lên Chính phủ để trình Quốc hội.

Trước đó, hồi tháng 10/2022, Quốc hội cho phép TP HCM tiếp tục thực hiện Nghị quyết 54 đến hết năm 2023.

Đánh thuế nhà, đất thứ hai sẽ hạn chế nguy cơ đầu cơ trên thị trường BĐS

Liên quan đến vấn đề đánh thuế nhà đất thứ hai, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW đã đưa ra quan điểm. Ông Hà cho biết: Theo quan điểm của tôi, chúng ta nên tiến hành nghiên cứu cho phép thí điểm đánh thuế đối với nhà đất từ thứ hai trở đi nhằm khuyến khích chủ sở hữu đất đai sử dụng có hiệu quả đất đai, đưa bất động sản về đúng giá trị thực của nó, tránh hiện tượng nhiều tổ chức, cá nhân đã mua gom nhà đất rồi để hoang, chờ tăng giá bán kiếm lời, đồng thời, sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, vẫn còn một số băn khoăn sau đây cần làm rõ để chính sách này có hiệu quả. Đây là một chính sách cần phải xem xét tính hợp lý ở nhiều phương diện, đặt trường hợp, có những người chỉ sở hữu một căn hộ, biệt thự hay ngôi nhà duy nhất, nhưng trị giá nhiều chục tỷ đồng, lại không bị đánh thuế, còn người ở nông thôn sở hữu 4-5 mảnh đất, ngôi nhà, nhưng tổng giá trị cộng lại không bằng số lẻ của biệt thự, penthouse, nhà ở khu đất vàng có giá trị vô cùng lớn… lại bị đánh thuế do sở hữu nhà đất từ thứ 2 trở đi. Điều này là không đảm bảo tính công bằng.

Bên cạnh đó, nếu đánh thuế nhà sẽ vô cùng phức tạp trong khâu quản lý vì hàng năm, cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà đất phải rà soát lại hàng chục triệu ngôi nhà, căn hộ chung cư các loại, tính toán xem sau mỗi năm giá trị ngôi nhà, căn hộ chung cư còn lại bao nhiêu, rồi nhân với thuế suất.

Việc này sẽ mất rất nhiều thời gian, công sức của cơ quan thuế trong bối cảnh Việt Nam hiện nay chưa có một cơ sở dữ liệu đất đai và nhà ở đầy đủ.

Đánh thuế nhà, đất thứ hai sẽ hạn chế nguy cơ đầu cơ trên thị trường BĐS

  Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW. Ảnh Đông Bắc.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết thêm: Việc đánh thuế đối với nhà đất thứ hai sẽ hạn chế nguy cơ đầu cơ trên thị trường bất động sản, ngăn chặn nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản; giúp thị trường ngày càng minh bạch hơn và sẽ tạo điều kiện cho người có nhu cầu thật có cơ hội tiếp cận nhiều hơn với các sản phẩm trên thị trường, ổn định cuộc sống.

Tuy nhiên, chính sách này về lâu dài phải phù hợp với thông lệ quốc tế, nếu áp dụng phải có chính sách ưu đãi, hỗ trợ cho người mua căn nhà đầu tiên mới công bằng và cần phải xây dựng một lộ trình cụ thể về thời gian thực hiện, mức sở hữu bất động sản cũng như mức thuế phải đóng.

Bên cạnh đó, áp dụng ở thời điểm này là chưa phù hợp khi thị trường bất động sản (BĐS) đang đóng băng. Đánh
thuế sẽ tạo tâm lý hoang mang, thị trường đã khó càng khó hơn. Và khi triển khai các vấn đề liên quan đến việc đánh thuế sở hữu căn nhà thứ hai trở đi thì cần xem xét ở nhiều khía cạnh khác nhau nhằm cân bằng được lợi ích của cá nhân chủ sở hữu và đảm bảo được lợi ích chung của toàn xã hội.

]]>
Đề xuất tách riêng nhà và đất để đánh thuế https://tindoanhnhan.com/de-xuat-tach-rieng-nha-va-dat-de-danh-thue/ Fri, 03 Feb 2023 03:20:40 +0000 https://www.tindoanhnhan.com/de-xuat-tach-rieng-nha-va-dat-de-danh-thue/

Bộ Tư pháp đề nghị ban hành Luật thuế Bất động sản, dự kiến thông qua năm 2025 sẽ tách riêng nhà, đất để đánh thuế.

 

Trong dự thảo xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 đang được Bộ Tư pháp hoàn thiện để trình lên Chính phủ, Bộ Tài chính đã đề nghị nghiên cứu xây dựng Luật thuế bất động sản chung thay thế cho Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Đáng chú ý, cơ quan này cũng đề xuất bổ sung đánh thuế đối với nhà, công trình xây dựng nhằm khuyến khích sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ.

Qua nghiên cứu, rà soát, Chính phủ đề xuất xây dựng Luật Thuế bất động sản thay thế Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2024), thông qua tại Kỳ họp thứ 9 vào tháng 5/2025.

Đề xuất tách riêng nhà và đất để đánh thuế

 Đề nghị đánh thuế cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2). Ảnh BĐS.

Đánh thuế riêng với nhà và đất

Theo cơ quan soạn thảo, chính sách hiện chưa quy định về thuế nhà (nhà, công trình xây dựng) trong khi quá trình đô thị hóa đã tạo ra sự gia tăng đáng kể về giá trị bất động sản, trong đó có nhà. Hiện nay, nhiều quốc gia bên cạnh việc thu thuế đất, cũng nỗ lực điều tiết một phần giá trị tăng thêm từ nhà mà chủ sở hữu được hưởng.

Cơ quan quản lý đề nghị tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế bất động sản đảm bảo đơn giản, dễ tính toán, dễ thực hiện, thuận lợi trong công tác quản lý thu thuế và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Đồng thời, đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần để đảm bảo mục tiêu điều tiết cao đối với trường hợp nhà, đất có giá trị lớn, điều tiết thấp đối với nhà, đất có giá trị không lớn, đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của tầng lớp dân cư.

Đối với đất (bao gồm đất ở riêng lẻ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác thuộc đối tượng chịu thuế), cơ quan quản lý đề nghị nâng mức thuế suất so với hiện tại.

Công thức tính thuế là giá của 1m2 (giá 1m2 đất trong bảng giá đất x hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh ban hành) nhân với toàn bộ diện tích đất ở.

Tuy nhiên, để tránh tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp, đồng thời vẫn đảm bảo mục tiêu xây dựng chính sách thuế bất động sản, cần thiết nghiên cứu mức thuế suất thuế bất động sản đối với đất ở phù hợp.

Đánh thuế cao với nhà chung cư trên 50 triệu/m2

Đối với nhà ở (loại trừ nhà chung cư và đất xây dựng nhà chung cư), công thức tính thuế là diện tích nhà tính thuế nhân với giá của 1m2 nhà tính thuế.

Theo cơ quan quản lý, nhà ở được xem là một khoản đầu tư vào đất. Trên thực tế, nhà nước khuyến khích việc xây dựng nhà ở và công trình xây dựng, tránh để đất bỏ hoang, không tận dụng hết giá trị sử dụng của đất.

Cơ quan soạn thảo chưa đề cập cụ thể về cách xác định giá m2 nhà tính thuế. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm quốc tế, nếu tách riêng nhà và đất để đánh thuế, thông thường giá trị được xác định trên giá thị trường của đất hoặc giá trị đất bóc tách ra từ giá bán cả nhà và đất.

Ngoài nhà ở, Bộ Tư pháp còn đề nghị đánh thuế với nhà chung cư trên ngưỡng chịu thuế. Nguyên tắc áp thuế mức rất thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân. Riêng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế.

Còn đối với căn hộ cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2, mức thuế sẽ cao nhằm góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.

Giá tính thuế với nhà chung cư là giá theo hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà hoặc giá theo bảng giá của UBND cấp tỉnh ban hành.

Ngoài ra, cơ quan quản lý cũng sẽ áp thuế suất cao hơn với nhà, đất lấn chiếm; bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích.

]]>
Đề xuất xây dựng Luật thuế bất động sản https://tindoanhnhan.com/de-xuat-xay-dung-luat-thue-bat-dong-san/ Wed, 01 Feb 2023 00:33:59 +0000 https://www.tindoanhnhan.com/de-xuat-xay-dung-luat-thue-bat-dong-san/

Nếu được thông qua vào năm 2025, Luật thuế bất động sản dự kiến sẽ có các mức thuế khác nhau đối với nhà ở, đất ở và chung cư. Đối với đất chưa đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng theo đúng quy định dự kiến sẽ bị áp dụng mức thuế suất cao.

Đề xuất xây dựng Luật thuế bất động sản

(Ảnh minh họa: H.H).

Bộ Tư pháp đang hoàn thiện dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 của Chính phủ.

Theo đó, một trong những nội dung đáng chú ý là xây dựng Luật thuế bất động sản chung, thay thế cho Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Luật thuế bất động sản là dự án Luật có phạm vi điều chỉnh rộng, tác động lớn (đối tượng điều chỉnh là đất, nhà và công trình xây dựng nên có phạm vi và tác động đến toàn thể người dân và doanh nghiệp trên cả nước),…; khi ban hành sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân và doanh nghiệp).

Về mốc thời gian, Bộ Tư pháp đề xuất Chính phủ có thể trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp tháng 10/2024 và dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 5/2025.

Theo Báo cáo tổng hợp, rà soát nghiên cứu của Bộ Tư pháp, thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) hiện hành được áp dụng theo Biểu thuế lũy tiến đối với đất ở 0,03% đối với phần diện tích trong hạn mức; 0,07% đối với phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức và 0,15% đối với phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức.

Bộ Tư pháp đánh giá, quy định trên đã khiến tỷ lệ huy động về thuế SDĐPNN là rất thấp, mức thuế suất chưa đủ lớn để điều tiết mạnh đối với người có quyền sử dụng nhiều đất đai, chưa thúc đẩy các tổ chức, cá nhân trong xã hội sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả.

Đặc biệt, các mức thuế suất 0,07% và 0,15% tương ứng với diện tích đất vượt từ trên 1 lần đến 3 lần và trên 3 lần hạn mức sử dụng đất ở là thấp, chủ sử dụng đất không bị tác động nhiều từ thuế, đất không được sử dụng hết hiệu suất cho sản xuất kinh doanh, thậm chí còn bị bỏ trống, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất đai,…

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, quy mô thuế bất động sản so với GDP tại các nước có thu nhập trung bình thường khoảng 1% và các nước có thu nhập thấp khoảng 0,5%, trong đó có nhiều quốc gia chỉ đạt dưới 0,1% GDP (một số quốc gia Châu Phi).

Trong khi đó ở Việt Nam, số thu thuế hàng năm đối với bất động sản (bao gồm thuế SDĐPNN và thuế SDĐNN) chỉ chiếm 0,24% trong tổng thu thuế và chiếm 0,03% GDP. Con số này được đánh giá là quá thấp, chưa khai thác tốt nguồn thu từ bất động sản và chưa phát huy được vai trò của sắc thuế.

Cũng theo cơ quan này, có rất ít quốc gia xác định ngưỡng chịu thuế theo diện tích như Việt Nam hiện nay. Việc áp dụng ngưỡng chịu thuế theo diện tích có ưu điểm là đơn giản, dễ thực hiện, thuận lợi trong việc xác định số thuế phải nộp; ổn định, không thay đổi theo thời giá.

Tuy nhiên, phương pháp này có khả năng điều tiết cao đối với người sử dụng bất động sản có giá trị không lớn. Bất động sản tại nông thôn giá trị thấp nhưng có diện tích vượt ngưỡng chịu thuế; trong khi đó lại không điều tiết hoặc điều tiết thấp đối với bất động sản có giá trị lớn nhưng diện tích nằm trong ngưỡng chịu thuế. 

Áp mức thuế cao nhất với nhà, đất chưa/chậm đưa vào sử dụng

Bộ Tư pháp đã đưa ra đề nghị quy định thuế suất thuế bất động sản theo một số hướng. Thứ nhất, tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế bất động sản đảm bảo đơn giản, dễ tính toán, dễ thực hiện, thuận lợi trong công tác quản lý thu thuế và phù hợp với thông lệ quốc tế. Đồng thời, đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần nhằm đảm bảo mục tiêu điều tiết cao đối với trường hợp nhà, đất có giá trị lớn; điều tiết thấp đối với nhà, đất có giá trị không lớn, đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của tầng lớp dân cư.

Về thuế suất đối với đất ở sẽ đề nghị “đánh” thuế trên toàn bộ diện tích đất ở. Việc nâng mức thuế suất đối với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh) là cần thiết để phù hợp với thông lệ quốc tế, góp phần đảm bảo mục tiêu ban hành của chính sách và phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên, để tránh tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp cần thiết phải nghiên cứu mức thuế suất đối với đất ở phù hợp.

Trong khi đó, nhà ở được xem là một khoản đầu tư vào đất. Trên thực tế, nhà nước khuyến khích việc xây dựng nhà ở và công trình xây dựng, tránh để đất bỏ hoang, không tận dụng hết giá trị sử dụng của đất. Khi thực hiện đánh thuế bất động sản đối với nhà ở, cần thiết loại bỏ các loại nhà ở có mức đầu tư thấp (nhà tạm, nhà thiếu kiên cố, nhà bán kiên cố,…) ra khỏi phạm vi điều chỉnh để tránh gây gánh nặng thuế đối với đối tượng có hoàn cảnh khó khăn, hoặc nhà chất lượng thấp, thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn.

Thứ hai, đối với nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư), cơ quan soạn thảo định hướng quy định ngưỡng chịu thuế đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân; không ảnh hưởng tới cung – cầu thị trường bất động sản và hạn chế tác động đến phân khúc căn hộ bình dân.

Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế. Thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầ
ng lớp dân cư.

Giá tính thuế cho nhà chung cư được xác định bao gồm cả giá trị đất và giá trị nhà. Theo đó, để đảm bảo công bằng với đất ở, nhà ở riêng lẻ, đề nghị quy định mức thuế suất đối với nhà chung cư được áp dụng từ giá trị đầu tiên, nhưng mức thuế suất sẽ thấp hơn đối với đất.

Thứ ba, đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất phi nông nghiệp khác thuộc đối tượng chịu thuế; các công trình xây dựng khác thuộc đối tượng chịu thuế: Để tránh ảnh hưởng lớn đến sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, đề nghị áp dụng một mức thuế suất đối với các loại đất này (bằng mức thuế suất thấp nhất trong biểu thuế áp dụng đối với đất ở).

Thứ tư, đối với nhà, đất lấn chiếm; nhà, đất bỏ trống; nhà, đất chưa đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng theo đúng quy định; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích: Bộ Tư pháp đề nghị áp dụng mức thuế suất cao đối với các loại đất này (bằng mức thuế suất cao nhất trong biểu thuế đang dự kiến áp dụng đối với đất ở).

]]>
Đề xuất quy định mới về miễn, giảm tiền sử dụng đất https://tindoanhnhan.com/de-xuat-quy-dinh-moi-ve-mien-giam-tien-su-dung-dat/ Thu, 05 Jan 2023 01:30:15 +0000 https://www.tindoanhnhan.com/de-xuat-quy-dinh-moi-ve-mien-giam-tien-su-dung-dat/

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý của nhân dân với dự thảo Nghị định của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

 

Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất; trong đó có đề xuất mới về nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất quy định tại Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

Về nguyên tắc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì không được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 9 Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 135/2016/NĐ-CP); về thời điểm xác định tiền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất tự nguyện nộp tiền sử dụng đất (không hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất) quy định tại khoản 8 Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

Theo phản ánh của các địa phương, trên thực tế, trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất và trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất đều có thể bao gồm đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất. Vì vậy, quy định không được miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá dẫn tới không công bằng giữa trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất.

Tại khoản 8 Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP chưa có quy định về thời điểm xác định tiền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất tự nguyện nộp tiền sử dụng đất (không hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất).

Đề xuất quy định mới về miễn, giảm tiền sử dụng đất

 Bộ Tài chính đề xuất quy định mới về miễn, giảm tiền sử dụng đất. Ảnh KTĐT.

Một số địa phương đề nghị quy định cụ thể việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội có thực hiện theo quy định của pháp luật nhà ở hay không.

Về việc hậu kiểm sau khi có quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất: Theo phản ánh của một số địa phương, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP chưa có quy định xử lý đối với trường hợp sau khi thực hiện thủ tục miễn, giảm tiền sử dụng đất nhưng cơ quan thuế hoặc cơ quan chức năng có liên quan rà soát, kiểm tra và phát hiện người sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định thì xử lý như thế nào?

Từ thực tế trên, dự thảo Nghị định đã quy định sửa đổi, bổ sung nội dung nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất quy định tại Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP theo nguyên tắc sau: Bỏ quy định về việc đấu giá quyền sử dụng đất thì không được miễn, giảm tiền sử dụng đất quy định tại khoản 9 Điều 10 (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 135/2016/NĐ-CP). Bổ sung quy định thời điểm xác định tiền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất tự nguyện nộp tiền sử dụng đất (không hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất) là thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép nộp tiền sử dụng đất.

Bổ sung quy định: Trường hợp đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất nhưng trong quá trình rà soát, kiểm tra, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện người sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì:

Đối với tổ chức kinh tế: Phải nộp tiền sử dụng đất được xác định lại theo chính sách và giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền có văn bản xác định tổ chức kinh tế không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền sử dụng đất. Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất thì số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) được trừ vào tiền sử dụng đất xác định lại.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thì quy định theo 2 phương án sau: Phương án 1 quy định như đối với tổ chức kinh tế; Phương án 2: Trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất mà số tiền được miễn, giảm đã được xác định theo đúng quy định thì hộ gia đình, cá nhân phải hoàn trả số tiền đã được miễn, giảm vào ngân sách nhà nước; trường hợp số tiền được miễn, giảm chưa được xác định đúng quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất tại thời điểm được miễn, giảm tiền sử dụng đất (thời điểm tính thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật) thì số tiền đã được miễn, giảm phải được tính lại theo quy định.

Trình tự, thủ tục tính lại số tiền đã được miễn, giảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục xác định tiền sử dụng đất phải nộp. Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân phải nộp thêm một khoản tương đương với khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất của thời gian đã được miễn, giảm.

Bổ sung thêm quy định không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP đối với trường hợp giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì trường hợp này thực hiện theo chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai (Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và các văn bản sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn thực hiện); không thực hiện theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

]]>