Tại Hội nghị Tín dụng bất động sản do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức ngày 8/2, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) Hà Thu Giang cho biết, kể từ năm 2017 tới hết năm 2019 (thời điểm trước khi xảy ra dịch COVID-19), tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng trưởng trên 20%/năm; cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (từ 13-14%) và giữ tỷ trọng từ 18-19% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế.

Năm 2020 và 2021, dưới tác động của dịch COVID-19, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn có sự tăng trưởng tuy nhiên ở mức thấp hơn những năm trước (năm 2020 tăng 12,06%, năm 2021 tăng 15,37%).

Đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các TCTD đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với 2021, là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế (cao nhất trong 5 năm qua), tỷ lệ nợ xấu là 1,81%. Trong đó, dư nợ tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 68% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 32%.

Doanh số bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai từ năm 2018 tới nay khoảng 110.000 tỷ đồng, bên cạnh đó, các TCTD cũng tích cực triển khai cho vay theo các chương trình về nhà ở.

Kết quả cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02, tính đến thời điểm kết thúc giải ngân tái cấp vốn, doanh số giải ngân của Chương trình là 29.679 tỷ đồng cho hơn 53.000 cá nhân, hộ gia đình, đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay của Chương trình là 6.276 tỷ đồng, nợ xấu chiếm 1,55%.

Ngân hàng chính sách xã hội (NHCSXH) cũng triển khai 5 chương trình cho vay liên quan tới bất động sản với tổng doanh số cho vay 21.602 tỷ đồng, tổng dư nợ 15.440 tỷ đồng chiếm 5,4% trên tổng dư nợ các chương trình cho vay của NHCSXH với trên 262.000 khách hàng đang vay vốn.

 

Trong đó, chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP có doanh số cho vay đạt 12.248 tỷ đồng, với gần 24.000 căn nhà được xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo để ở, trên 7.000 căn hộ nhà ở xã hội được mua, thuê mua; dư nợ hiện nay là 10.573 tỷ đồng với trên 29.000 khách hàng còn dư nợ.

Kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động của TCTD

Cũng tại Hội nghị, bà Hà Thu Giang đánh giá, thị trường bất động sản trong thời gian từ năm 2010 đến nay đã trải qua các giai đoạn từ tăng trưởng nóng, trầm lắng tới phục hồi và phát triển ổn định, NHNN đã linh hoạt sử dụng các công cụ, chính sách để điều hành tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, thích ứng với diễn biến thực tế của thị trường nhằm tháo gỡ khó khăn và góp phần duy trì sự phát triển ổn định của thị trường

Đại diện Vụ Tín dụng các ngành kinh tế khẳng định, điều hành tín dụng chung cũng như tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã bám sát chỉ đạo của Quốc hội, Chính phủ và mang tính nhất quán, xuyên suốt trong thời gian qua.

NHNN đã chỉ đạo các TCTD ưu tiên cấp tín dụng đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án nhà ở thương mại giá rẻ; các nhu cầu chính đáng của doanh nghiệp và người dân; đồng thời phải kiểm soát chặt chẽ rủi ro cấp tín dụng với mục đích đầu cơ để bảo đảm an toàn hệ thống…

Tỷ trọng tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ tín dụng chung ổn định ở mức 19%-21%. Tín dụng tập trung chủ yếu vào nhu cầu tự sử dụng (chiếm khoảng 68% dư nợ tín dụng). Dư nợ tín dụng về nhà ở luôn chiếm tỷ trọng cao nhất (trên 60%).

Như vậy có thể thấy tín dụng bất động sản đã tập trung vào đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ ở của người dân, các chương trình tín dụng ưu đãi về nhà ở cũng đã được triển khai hiệu quả tại NHCSXH cũng như các ngân hàng thương mại, góp phần vào sự phát triển lành mạnh, an toàn của thị trường.

Về một số vấn đề cần lưu ý, theo bà Hà Thu Giang, đối với cơ cấu kỳ hạn dư nợ, nhu cầu tín dụng bất động sản thường là với thời hạn trung và dài hạn (hiện nay khoảng 94% dư nợ có thời gian từ 10-25 năm), trong khi đó nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường (khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn). Do đó, nếu các TCTD không cân đối được kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản.

Có hiện tượng tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tại một số TCTD, với tốc độ tăng trưởng cao; một số TCTD cũng cấp tín dụng lớn với một số nhóm khách hàng, với khách hàng đầu tư dàn trải, có nhiều dự án dở dang.

Bên cạnh đó, lãnh đạo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế nhận định, tín dụng bất động sản tập trung chủ yếu ở mục đích tự sử dụng và có sự tăng trưởng rất cao trong thời gian qua…. mặc dù mục đích này theo thống kê là hướng tới nhu cầu thực và được đánh giá rủi ro ít hơn mục đích kinh doanh bất động sản, song tiềm ẩn rủi ro khách hàng kê khai mục đích để phục vụ nhu cầu mua nhà để ở nhưng bản chất là để đầu tư kinh doanh.

Về chất lượng tín dụng, trong năm 2022, tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng nhích dần lên, đến nay là 1,81% (năm 2021 là 1,67%)…

Qua tổng hợp báo cáo của các ngân hàng; khó khăn, vướng mắc khi cấp tín dụng cho các dự án bất động sản tập trung ở một số vấn đề.

Trước tiên là hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư
, đây là vướng mắc rất lớn tồn tại trong thời gian qua.

Về cơ cấu sản phẩm, thị trường đang có sự mất cân đối cung-cầu tại các phân khúc dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế; năng lực tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay, trái phiếu, huy động của người mua nhà.

Đặc biệt, hiện nay, chưa có nguồn vốn dài hạn có tính ổn định cho thị trường, việc huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn và các doanh nghiệp bất động sản thuộc nhóm ngành phát hành trái phiếu lớn nhất.

 

Gần đây, một số doanh nghiệp bất động sản có những vi phạm trong phát hành trái phiếu gây mất lòng tin của nhà đầu tư, ảnh hưởng tới hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu. Ngoài việc phải xử lý các trái phiếu đáo hạn (giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn của doanh nghiệp bất động sản 2 tháng cuối năm là 21,4.000 tỷ đồng, trong năm 2023 là 119,1.000 tỷ đồng), nhiều doanh nghiệp còn ứng tiền mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn; việc này sẽ gây áp lực lên dòng tiền, tình hình tài chính của doanh nghiệp cũng như dòng vốn tín dụng ngân hàng…

Định hướng trong thời gian tới, bà Hà Thu Giang cho biết, NHNN sẽ tiếp tục bám sát chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, điều hành tín dụng theo hướng tập trung đáp ứng nhu cầu vốn của nền kinh tế, đồng thời góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, điều hành tín dụng bất động sản phù hợp để bảo đảm an toàn hệ thống và hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

NHNN tiếp tục chỉ đạo TCTD tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đáp ứng vốn cho nền kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản, nâng cao chất lượng tín dụng, khả năng tiếp cận vốn tín dụng của người dân, doanh nghiệp.

Tiếp tục rà soát, hoàn thiện khung khổ pháp lý về hoạt động ngân hàng, chủ động rà soát, sửa đổi, bổ sung cơ chế chính sách, quy định pháp luật về hoạt động ngân hàng phù hợp với thực tiễn; tăng cường công tác, giám sát; phòng, chống, ngăn ngừa các vi phạm pháp luật trong lĩnh vực ngân hàng; bảo đảm an toàn trong hoạt động của các TCTD.

Phối hợp với các bộ, ngành để hoàn thiện các quy định pháp lý nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững đồng thời kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động của TCTD.

 

Doanh nghiệp bất động sản kêu khó về vốn và pháp lý

Tại Hội nghị về tín dụng bất động sản ngày 8/2 tại Hà Nội, các hiệp hội và các DN BĐS đã chia sẻ đang gặp nhiều khó khăn về vốn và pháp lý.

Ông Phạm Thiếu Hoa, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Vinhomes cho biết, trong đầu tư BĐS có nhiều chi phí phát sinh nhưng không phải chi phí nào cũng được ngân hàng giải ngân như chi phí giải phóng mặt bằng. Trước đây, khi thị trường trái phiếu DN còn tốt thì DN có thể huy động vốn để tài trợ cho các chi phí ban đầu này, còn hiện tại thì không. Do đó, đại diện DN này đề xuất Ngân hàng Nhà nước (NHNN) xem xét hỗ trợ.

Đại diện Vinhomes cũng đề nghị có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư.

Bà Đỗ Thị Phương Lan, Phụ trách tư vấn Dự án tái cấu trúc cho CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa, một đơn vị đang triển khai rất nhiều dự án đề xuất NHNN xem xét cho các tập đoàn BĐS được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng.

Ông Lê Trọng Khương, Phó Chủ tịch Tập đoàn kiêm Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land đề nghị NHNN và các bộ, ngành xem xét có phương án để hỗ trợ các DN, cần cơ cấu nhóm nợ, nới lỏng room cho vay.

Bên cạnh đó, riêng về phát triển BĐS du lịch (condotel), đại diện Hưng Thịnh Land đề xuất ngành ngân hàng có chính sách hỗ trợ cho vay đối với sản phẩm này để tháo gỡ khó khăn.

Ông Đặng Minh Trường, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Sun Group cho biết đầu năm 2022, BĐS du lịch và du lịch nghỉ dưỡng tăng trưởng tốt. Tuy nhiên, từ quý III trở đi thị trường gặp phải khó khăn chung. Đại diện Sun Group đề xuất nên có cơ chế chính sách riêng cho BĐS ngành du lịch, coi như ngành sản xuất kinh doanh, tức là nằm trong lĩnh vực ưu tiên chứ không phải lĩnh vực hạn chế, kiểm soát chặt chẽ. BĐS nghỉ dưỡng cũng coi là ngành không khuyến khích nên rất khó để tiếp cận vốn vay, hoặc phải vay với lãi suất cao, không hiệu quả.

Chia sẻ với khó khăn DN, dưới góc độ ngân hàng thương mại, ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách điều hành VietinBank phân tích, tỷ trọng tín dụng BĐS rất lớn (hơn 20%) tín dụng đổ vào BĐS, trong khi rất nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế phải chia nhau 80% còn lại. Hơn nữa, ít nhất khoảng 50% khoản vay khác có tài sản đảm bảo là các BĐS, do đó, khi các thị trường, hay các DN BĐS “không khoẻ” thì các ngân hàng lo nhất.

Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank cho hay, Vietcombank cũng gặp không ít khó khăn liên quan vấn đề pháp lý. Có trường hợp cấp tín dụng xong thì chủ đầu tư bị thay đổi hồ sơ pháp lý dự án, điều này ảnh hưởng đến chủ đầu tư và cả ngân hàng.

“Đối với cho vay nhà ở cá nhân, nếu so với mặt bằng chung, giá nhà đất hiện nay cao hơn so với thu nhập của người dân. Đây là một cái khó trong việc tìm nguồn trả nợ, nên ngân hàng cũng phải thận trọng trong việc đánh giá nguồn trả nợ của khách hàng cá nhân. Bây giờ ngân hàng cho vay dài hạn thì chắc chắn sẽ rất khó, nên chúng tôi kiến nghị cần có giải pháp để hỗ trợ thị trường trái phiếu DN phát triển lành mạnh, an toàn, hỗ trợ thị trường BĐS phát triển trong thời gian tới.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng: Điều hành room tín dụng linh hoạt, không cứng nhắc

Kết luận Hội nghị, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng ghi nhận và chia sẻ với khó khăn của thị trường BĐS. Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường cần rất nhiều chính sách khác nhau, trong đó có chính sách tín dụng.

Thống đốc ghi nhận cụ thể các kiến nghị của các DN, hiệp hội như: Làm rõ, bổ sung các quy định về mục đích vay vốn; quy định về hình thức giải ngân; giãn nợ 24 – 36 tháng; đề xuất giữ nguyên nhóm nợ, không nên phân biệt hệ số rủi ro; phối hợp với Bộ Tài chính xử lý những khó khăn, vướng mắc về trái phiếu DN…

“Trên thực tế NHNN chưa có văn bản nào nêu vấn đề thắt chặt tín dụng vào BĐS. Việc cho vay phụ thuộc vào thẩm định của các tổ chức tín dụng đối với các DN, nhưng vẫn bảo đảm an toàn hoạt động”, Thống đốc khẳng định.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, năm 2023, định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 14 -15%, nhưng không hề cứng nhắc mà có điều chỉnh tùy theo tình hình. Nếu diễn biến lạm phát cho phép thì việc điều hành tín dụng có thể sẽ linh hoạt mức cao hơn hoặc ngược lại.

Về định hướng điều hành năm 2023, để thực hiện các giải pháp tín dụng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho DN BĐS và tổ chức, cá nhân khi tiếp cận vốn tín dụng, nhưng vẫn phải bảo đảm an toàn hệ thống, NHNN đã có một số yêu cầu đối với các TCTD.

Thứ nhất, các TCTD nỗ lực tối đa tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế, trong đó có người mua nhà và các dự án BĐS đã hoàn thiện pháp lý, có khả năng trả nợ.

Thứ hai, tập trung nguồn
vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.

Thứ ba, tiết giảm chi phí hoạt động, thủ tục hành chính; nâng cao chất lượng tín dụng, không nới lỏng các điều kiện tín dụng nhằm hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh.

Thứ tư, chủ động rà soát, phân loại, đánh giá các dự án BĐS đang cấp tín dụng để có giải pháp xử lý, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với từng dự án; kịp thời có giải pháp tín dụng cho các DN hoạt động tốt.

“Đặc biệt, cần thực hiện các thỏa thuận hợp đồng cấp tín dụng đã ký kết với DN BĐS và người mua nhà. Cần có buổi làm việc trực tiếp với các DN để làm rõ lý do nếu DN không đủ điều kiện vay vốn”, lãnh đạo NHNN nói.

Thứ năm, cần xem xét cấp tín dụng đối với cả chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, người mua nhà và các đơn vị sản xuất cung cấp vật tư, vật liệu xây dựng để tăng khả năng luân chuyển vốn và thanh khoản cho thị trường BĐS.

Thứ sáu, kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc BĐS cao cấp đang dư thừa nguồn cung; kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng hoặc nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD…

Đối với các đơn vị thuộc NHNN, Thống đốc chỉ đạo rà soát, tổng hợp đầy đủ và nghiên cứu các kiến nghị của DN, hiệp hội tham mưu thêm các giải pháp. Tăng cường kiểm tra, thanh tra các ngân hàng cho vay dồn vốn cho các DN, tập đoàn sân sau của mình.

“Những khó khăn, vướng mắc của thị trường BĐS cần giải pháp của tất cả các bộ, ngành và địa phương. Mong rằng các đơn vị cùng phối hợp với NHNN để tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này”, Thống đốc nói.

Về phía các DN, khi tình hình vĩ mô có những biến động, trong đó các chính sách vĩ mô có thể thay đổi, DN cần chủ động việc đầu tư và sản xuất kinh doanh.

“Có DN BĐS cùng một lúc triển khai trên 50 dự án, không hiểu việc làm đồng thời nhiều dự án như vậy có chủ động lường trước những khó khăn hay không? Do đó, các DN cần phải có kế hoạch và thận trọng khi xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng dẫn ví dụ.

Lãnh đạo NHNN lưu ý: Các DN đều cần chú trọng trong việc quản trị dòng tiền, tính toán tình hình thị trường. DN có thể có rất nhiều dự án và tài sản giá trị lớn, nhưng khi cần tiền ngay lại khó vì bán một dự án không phải dễ, việc này phụ thuộc vào người mua, vào thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính…cần đa dạng hóa khả năng huy động vốn, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng. Khi phụ thuộc vào vốn ngân hàng, trong bối cảnh lạm phát rất cao, chính sách tiền tệ phải thắt chặt sẽ gặp khó khăn….

“Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, lãnh đạo NHNN cho rằng việc này cần nỗ lực không chỉ từ hệ thống ngân hàng, mà còn từ chính các DN, các dự án phải minh bạch và đủ điều kiện. Các DN cũng phải tự mình trong việc tái cơ cấu để phù hợp với khả năng tài chính và khả năng quản lý dòng tiền của mình…”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng kết luận.